1、“.....熟地价值开发完成后的房地产价值房屋建造成本管理费用不可预见费公用设施专用基金建筑成本融资费建设成本利息销售费用建筑成本利润买方购买熟地应负担的税费原理公式关键要点根据世联经验，假设开发法评估土地出让价值不适用于陌生区域首先启动的低密度地块原因战略性实力二级开发商，土地运营策略把控能力高，议价能力强原因陌生区域开发，投资风险大，级开发主体成功区域开发的强烈意愿，以较低土地出让价格提高利润空间吸引开发商原因考虑到开发项目初期的大量增值举措需要巨大投资，开发主体以较低土地价格出让弥补土地增值的滞后，增大开发商成功开发信心原因大的房地产开发项目，级开发主体整体打包出让给二级开发商进行土地整体营销，会使土地出让价格偏低观点三关键要点无论是招标还是挂牌出让，土地出让底价的设定是实现土地出让目标的基本保障成交价底价底价是政府为出让土地使用权所设定和计划实现的最低出让价格底线底价的确定要有科学的和公正的地价确定方式......”。

2、“.....国有土地使用权招标拍卖和挂牌出让，是政府参与下的市场行为，在设定出让底价时，除了要考虑实现国有土地的市场价值，又要在维护土地市场秩序，满足社会发展要求方面有所体现。观开交易招标或挂牌出让政府设定较高准入门槛,长白山旅游摘牌长白山旅游分块缴纳土地出让金，分块获得土地使用权证分块完成征地拆迁补偿及安置工作进行道路及基础配套设施建设进行示范区的开发建设吸引新的开发商投资合作，开发建设区域投资核算开发建设投资额占到区域项目开发建设总投资的以上长白山旅游向市国土房管局提出项目区域部分土地分期分块转让申请报告内容•项目背景与世联对本项目的需求理解•世联对本项目运作关键问题的初步研判•针对性服务模块的设计•下步工作世联针对本项目的服务工作阶段设想根据对本项目的深入理解，基于公司的项目经验，世联有能力为长白山项目提供两大阶段的顾问服务工作。控规诊断与优化二土地营销策略与出让方案设计•诊断已有规划问题，优化规划方案......”。

3、“.....明确长白山项目的需求点明确合作要求，评估合作方式人员实习培训，加强互动学习万达可根据项目进度和要求对世联提出双方沟通的内容主题和时间节点世联地产愿与万达集团共赢未来！结束点三关键要点土地出让要根据土地推介过程中市场的不同反应而采取适当的价格策略观点三高价入市低价入市在土地推介过程中，有意向的目标开发商较多时，形成卖方市场，运营主体拥有土地出让的主导权，可采取高价入市策略。高价入市有利于营造区域营销氛围，同时有望搏得较高的土地收益。当目标开发商数量较少形成买方市场时，建议采取低价入市策略，这样既给到开发商信心，同时也能避免土地流拍。低价入市......”。

4、“.....世联建议长白山项目前期不要把价格抬得过高，外地开发商对区域需要定认知，不能在营销初期就将开发商吓退针对三角洲土地推介过程中的营销效应，目标开发商的反应度，使价格策略成为调控区域营销的手段之。世联观点开发商做为土地出让的主体，这形式本身在运作层面就是把双刃剑旅游地产开发中的土地运营土地出让做为前端交易，开发主体应避其锋芒，留余运作空间同时万达已获取土地使用权，土地运营已不是以土地出让为核心，核心将是土地转让，转让土地获利这模式将产生新的问题观点四如何看待谁做“显”运营主体，谁做为“隐”运营主体政府代表城市土地是国家的，政府代表国家，以政府出让主体更具合法性政府能增添市场信心政府有很强的权威性和公信力政府有严肃性......”。

5、“.....克服土地运营的负面影响案例深圳大梅沙，引入万科，增值区域深圳大梅沙达到的效果•引入品牌发展商，实现品牌发展战略•万科以高于底价.亿元的总地价夺得大梅沙的“地王”，率先以近元的楼面地价进入盐田。•在年月日前，盐田出让和拍卖的宗土地中，实力较强的中信军鹏金雅兰与瑞沃建设实业获得土地的时间较晚，但开发进程较快，产品已经面市，并获得不错的市场反响。中信军鹏的海天色和金雅兰的雅兰酒店，入市均造成了不小的市场轰动，迅速积聚了人气，对区域的整体形象有较大的提升作用。观点四转让模式将给本项目做成新的土地运营问题，是否存在模式创新的空间观点四“生地”进入市土地储备中心可以做定的消费承载观点二北区规划诊断生活意向有余，度假旅游意向不足，倾向于升级版的区域生活新城......”。

6、“.....使得项目整体发展方向更倾向于升级版的区域新城观点二北区规划诊断未能在定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发挥泛长白山区域的资源联动价值长白山关联的周边景区价值北区可以重点依托的优势丰富的景区资源•长白山周边有着丰富的景区资源，目前长白山的旅游收入达到个亿，因此我们认为北区依托长白山的旅游客群吸引，可以重点发力，承载大长白旅游景区的集散中心作用旅游的低端承载体系所造成的缺失•年三年的长白山游客的年均增长率为.年游客万人次。•仍以简单观光游为主，北坡是主导，缺乏高端度假旅游产品，游客平均滞留时间.天观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制区域市场范围的限制地缘客户来源•以松江河镇当地普通居民为主，辅以定的公务员阶层•抚松县行政中心及商业配套完善所带来的客户群地缘客户特征•当地工作的年轻人，无房，同父母共同居住，有首次置业需求•已工作定的时间，有房，但无法满足日益增长的居住需求......”。

7、“.....以及房地产的升值，带动当地居民少量投资需求观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制消化量的限制年供求走势较平稳，年商品住宅市场供不应求，除消化当年供应量外，还消化部分历史存量。年商品住宅供应大于需求，由于年刚性需求的爆发，以及年供应量的大增，使得年去化速度相对较慢。年商品住宅供应量同比上升，成交量同比下降，年季度开盘项目供应量较大，使得供应量同比大增，成交量走势基本平稳。.年年抚松县商品住宅供求关系走势供应面积万成交面积万供求比年年年月年抚松县商品住宅供求走势供应面积万成交面积万供求比观点二家开发商分块出让根据区位土地性质和开发取地能力进行具体确定整体出让方案有利于区域整体规划，区域运营商投入较少，且便于后期控制，但开发周期般会长利弊规划实现有利于区域整体规划有利于区域整体形象形成利益实现区域运营商前期投入少家取地，必然有议价因素，不利于实现土地价值最大化招商实现对实力雄厚的品牌开发商吸引力较大，对其企业战略有较大影响资金门槛过高......”。

8、“.....而造成开发企业间的恶性竞争。容易形成垄断，开发周期难以控制，运营商难以有效控制开发进度整块出让开发期预期年将明显长于分块出让预期年。观点三分块出让方案有利于实现价值最大化，但不利于区域整体规划的形成，同时增加区域运营商的控制难度利弊规划实现不利于片区整体规划的统性和实现最优化的区域资源整合利益实现有利于区域土地价值的最大化实现启动快，并减轻开发企业的资金压力和投资风险招商实现资金压力小，招商难度降低如分块太小，较难控制进入开发企业的素质......”。

9、“.....从现成交的案例分析。但是对于三四城市而言土地交易案例往往对土地价值评估无借鉴意义，因为旅游区域的土地运作要显著超越区域土地的价值平台和客户平台，不适宜用市场比较法进行评估。基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，同时具有定的权威性。在本项目整体定位及规划优化的前提下，根据地块的整体规划和假设开发情况，按照“地价收益成本”原则，对地块的价值进行测算。观点三市场比较法技术思路步骤选择真实可靠的相似如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制区域平台价值的限制商品住宅成交均价走势基本平稳，基本呈现逐年稳步上升的趋势商品住宅年上升较快，增幅较大。商品住宅走势受成交结构影响较大，在总体供求相对平衡的情况下虽有起伏，但整体走势相对平稳。商品住宅走势受其供求影响，年增幅加速后随即受到年供应放量的影响......”。