1、“.....为万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订的建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米，元平方米平方米万元元平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款万元，使用年销售税费计，因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元商场平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按照土地费用建安费用配套费用之和的计算，为万元成本预测总计为万元......”。

2、“.....但估计比例较小项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余户在资金到位的前提下，预计动迁于个月到个月内结束预计月底可以办理土地证东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，年月交付西楼在动迁结束后，预计于月份开工，年年底结构封顶，年年底竣工交付。现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现介绍有个，除个别是集团委派的外，其他均为社会招聘的工作人员合同年签，而集团委派的管理人员不会要求投资方安置。五结论和建议由上海家合置业有限公司投资开发的位于上海市虹口足球场轨道交通枢纽的嘉和大厦由于投资商资金紧张而寻找新的投资商，我们经过认真的市场调研对其提供的资料认真的分析，认为项目可行符合公司目前的发展战略。具体原因为该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽......”。

3、“.....在建的地铁线从本大厦楼下穿过，的出口广场就在本大厦前，规划还有条线轨道交通，该处为三条轨道交通的交汇处，具备很高的升值潜力根据市场调研，虽然虹口区的整体楼价已经严重透支北外滩概念，但虹口足球场附近的楼价还是比较正常。我们认为目前的本大厦酒店式公寓的销售价保守估计为元平方米商场销售价的保守估计为元平方米基本与目前在售的楼盘价格相等甚至略低而项目的完全成本在元平方米，具有定的利润空间，按照投资计算，投资利润率为年项目预计年东楼建筑面积平方米可以交付使用，销售价值约万元，按照计算其销售收入为万元合并数，对公司年的销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数，对公司年的利润目标贡献率为项目预计在年可以全部竣工，年度销售价值为万元，按照计算销售收入为万元合并数，对公司年的销售收入目标的贡献率为预计利润为万元合并数，对公司年的利润目标贡献率为。项目风险的控制从以上分析看......”。

4、“.....其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确，把风险控制在可控范围中。建议从目前的分析看，项目较好地符合市场和公司的发展战略，建议进步接洽谈判，以增资扩股的形式入主上海家合置业有限公司，控股，在谈判的过程中逐步明确未明要素，若发现有重大潜在风险，即行终止。从项目本身看，本项目在虹口足球场交通建成后，应有大幅价值提升，适宜于持有部分优质资产如商场。市场拓展部年月日金流量表，但是根据介绍资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为年月动迁款支付万元土地出让金支付万元设备采购支付万元目前东楼结构封顶，但无资金进行设备装饰材料采购，工程进展缓慢其他万元年季度项目融资流入万元工程款支付万元设备款支付万元归还原股东投入资金万元假设我公司投入万元后获得贷款，原股东对等应在项目中投入万元......”。

5、“.....家合公司已经投入万元最终需审计，其中动迁支付万元新加入资金以的股权对等投资，也即万元，其中在投资满万元后即可得到土地证四证齐，其中约万元的动迁资金万元的土地出让金，即可融资或可预售。从目前信息来看，短期内需支付万元，实际占用资金约万元。以万元的投资额计算，占用年半时间，其税后收益为万元万元，年投资收益率。风险因素项目目前的风险因素主要有土地证的风险。但该项目为虹口足球场综合交通枢纽配套项目，并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复取得上海市城市规划管理局核发的建设用地规划许可证虹口区建设和管理委员会与家合置业签订的投资协议上海市建筑业管理办公室签发的建筑工程施工许可证等，对方介绍的政府允诺进行土地邀请招标的事项基本可以从上述这些资料中得到证实，预计在动迁结束后即可通过邀请招标的方式获得本项目的土地使用权开发成本的风险。我们实地查看了动迁进度......”。

6、“.....并据介绍本项目动迁共有个强迁指标，个还没有使用，从市政动迁的力度等方面考虑，动迁成本和动迁进度应该能得到保障但是对项目与地铁通道建设的成本关系，目前没有得到资料，需进步核实市场风险。该项目地段优越，而且有四川北路的延伸概念交通枢纽设计客流量人次天概念对面五星级酒店大型立体停车库等的项目组合，市场推广的风险很小，而且本报告提出的市场销售价仅立足于目前虹口足球场商圈的现状，没有考虑将来几年的快速增长，所以项目的市场前景比较乐观。收购公司风险。收购公司的主要有两项或有负债风险和人员安置风险，或有负债我们可以在收购过程中让对方的集团公司予以担保，家合公司目前人员据实。不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。虽然有规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力的可能性非常大。虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多......”。

7、“.....北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起，虹口区的房价已接近黄浦静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价元平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元。板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元平方米。板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下......”。

8、“.....自年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口的光。四平板块价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园年月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元平方米左右，虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求的情况，而且在交通生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查，选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐比较如下高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅......”。

9、“.....现出售号楼住宅共层，建筑面积平方米，价格元平方米简评位置目前成熟上海家合置业有限公司增资扩股，从万元增到万元，我公司注入注册资金万元，持家合置业股权，并入主董事会以审计结果为依据，我公司继续对家合置业投资，达到其他股东先期投入的资金量万元后，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证，可以融资或预售，家合置业可以自身运转。项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。方案比较相对于方案二，方案有如下缺点操作周期长，涉及到资产评估和产权转让资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难原价转让，对我公司增加投资成本退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投资资金具体金额目前不详。建议方案目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。项目的设计方案略。四财务分析本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁......”。