1、“.....它也是本项目最大的卖点，所以会所的建设是必不可少极其重要的。会所的设计风格应与整个社区规划风格和谐统，建议会所采用欧陆风情的新古典主义建筑设计，在建筑外观上充分体现气派高雅，能够充分显示使用人身份与地位。满足高层次人群追求高品位享受的居住心理。考虑到会所的建设成本和日后的经营，我们建议适当缩小会所面积平方米，将会所服务项目进行调整，如减少些活动设施面积，取消大型酒楼和餐厅等，但原则上不应降低档次。园林聘请专业的园林公司进行本项目的园林设计与建设，与整个社区建筑风格相呼应，园林也要采用新古典主义的风格设计，具体建议参考我公司提供的总体规划补充报告。价格策略定价原则保证销售率原则我们说过，高档项目在大同来讲是有定的消费市场的，大同的富有人群所拥有的财富并不比全国任何个大中城市低，他们在北京上海等城市买得起价格超过万元的房子......”。

2、“.....但相对于平均售价在元的大同的房地产住宅市场，每平方米多元的价格显然是过高了。价格过高，超出人们心理承受力，势必影响到项目销售价格过低，又会损害我们自身的经济利益。无论定价过高或过低，都会造成项目的开发风险。保证利润原则我们要实现核算出准确的开发成本和建筑周期，严格控制项目开发建设的各项费用，避免不必要的浪费，只有这样，才能保证项目的利润最大化。拉开不同工期不同户型不同朝向单位差价的原则根据不同的工期和销售阶段，制定不同的房屋价格，采取不同的促销手段在建筑设计时，制造少部分豪宅中的豪宅，在定价上拉开差距，提高项目平均价格拉开不同户型不同朝向畅销与滞销单位的差价在推广过程中，以起价和均价同时入市，避免差价过大，给客户造成欺骗的感觉。在不同的销售情况下进行不同的价格调整原则销售情况良好价格普遍调升但不宜时调升过高，可以通过缩短每价格时间，频繁调价......”。

3、“.....另方面也可以增加利润，使开发商获得巨大的收益。价格选择性调升对于畅销户型，加大调升力度，对于滞销或销售情况不好的户型，保持价格不便或进行略微的调整。销售情况不好不可进行直接降价，这样会对项目形象造成较为不利的影响，直接降价不适合高档项目可以采取增加优惠折扣或赠送精装修赠送家具家电的促销手段进行变相的降价，以促进房屋的顺利销售。影响价格因素同楼层中不同单位对价格的影响因素按项目现有的规划图及市场接受情况考虑，我公司建议其影响因素及所占比例如下不同楼层对单位价格的影响因素不同楼体类型，楼层的高低差异所产生的价差也不同，我公司建议如下建议在实际销售过程中，取消楼层，房号也响应转入上楼层房号，如层号房变为层号，层号变为层号，层号变为层号将等这类吉利楼层或房号适当加价......”。

4、“.....敝司针对本项目建议如下建筑类型建筑类型评分数塔楼分板楼分价格调整建议根据项目的成本核算和利润核算，本项目现房住宅合计剩余的住宅面积，共计万平方米，预计将进行现房销售，此部分销售可回收投资亿元。住宅销售进度表工期销售率平均单价元销售面积万平方米回收投资亿元开工地面层地面层结构封顶结构封顶内外楼体装修内外装入住合计说明项目销售进度与工程进度有直接关系，般情况下，工程越接近现房，销售速度会越发加快工程进度更决定销售价格，工程越接近现房，价格越高本项目在售价上采取低开高走的原则，开盘时平均售价元，至现房入住时，平均价格将达到元，整个销售周期平均单价为元自工程开工至地面上四五层，建筑还不能成型，买方市场尚不成熟，市场知名度和客户认可度不高，销售资料和宣传资料也不能完全到位。此时正处于项目前期的市场预热期，因此......”。

5、“.....平均售价为元工程建设到地面层，至项目结构封顶，整个项目外观已初具规模，通过前期的市场预热与大规模的宣传推广手段，项目的市场知名度不断提升，客户增多，销售进入旺销期，我们在这阶段的销售目标为，平均售价为元，回收投资亿，工程款到位项目结构封顶至内外装修结束是销售的黄金时期，客户会对项目更加有信心，通过强势广告宣传和在市场上形成的良好口碑，项目将持续旺销直至销售率累计达到，这阶段的平均售价为元，回收投资亿，累计回收投资亿内外装修结束至房屋交付使用大约个月的时间，项目已基本成为现房，通过前期有效的销控手段，我们会保留部分较好的楼层和户型，此时的售价将达到整个销售周期的最高价格点，均价为元，因为时间较短，销售率为，回收投资亿。八结论结合上述各项分析后，我们认为大同的项目运作风险将在很大的程度上低于北京市场，而最为关键的建安成本也相对较低，项目运作成功机率高......”。

6、“.....我们认为，只要项目的产品品质到位，同时配合国际水平社区建筑规划专业的销售宣传推广团队以及酒店式物业管理服务，本项目在大同市具有很强的运作空间。如若能巧妙的运用公关行为，解决税费所带来的对投资回报的影响，本案的利润空间将会有较大幅度的提升。我们对凤凰国际的运作成功，充满了极大的信心,的成交均价为元每平方米。项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价合计说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算，开盘价与结案价格差为元，即。销售率达到前，即开盘均价为元平方米内部认购起价，最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元......”。

7、“.....每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免刀切的作法。各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模的宣传攻势，形成项目高品质高素质的物业形象，使客户产生极高的期待和兴趣，并从心理上认同我们的产品品质与高于其他项目的价格，认为我们的项目确实物有所值。有了市场和消费者的认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠的价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。在这个阶段，我们的定价不可过高，这个阶段的销售目的并不是赚取多大的商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位......”。

8、“.....在这个阶段，项目已经具有定的知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大的销售势能，换取资金回笼的速度，同时要提高定价，以获取巨大的利润率，但价格的调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好的销售情况而头脑发热，任意涨价，价格的调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好的社会口碑到位的售后服务和物业服务，客户的购买信心是最强的。对于剩余不同户型进行价格的调整，销售情况好的楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好的户型则采取定的促销手段进行销售。销售进度与销售率销售统计总表以住宅面积万平方米计算说明以年个月的建筑周期计算，我们预计销售周期在个月，销售率可达到，以平方米的住宅面积计算，总销售面积为平方米......”。

9、“.....以每平方米元售价计算，回收投资亿元社区车位个，以每个车位元计算，车位销售额亿元类型面积万平方米销售周期月销售率回收资金亿期房住宅商业车库段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少个月才能基本完成在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要些时间此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行目前土地并未拆迁，乐观估计需要个月，希望在年月能顺利开工包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在月同时开工，施工时间需要个月由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有个月的宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。客群市场大同市贫富分化现象突出......”。