其中包括台风水浸地震火警电力中断断水煤气泄漏电梯故障发现爆炸品盗窃发生治安案件发现醉酒者和精神病肇事者等。物业的清洁灭虫和绿化管理做好小区的清洁灭虫和绿化工作，使整个小区保持个舒适温馨的生活环境，是衡量物业生态化管理的个重要环。为此，顺驰物业将通过制定各项规章制度和工作计划，通过严格的督导和检查，始终保持小区的清洁干净和整洁，保持绿化的完好和自然风貌。清洁标准顺驰物业根据太阳城的情况，健全各种环卫设施，建立小区的垃圾上门收集制度，做到垃圾日产日清，定期清洗各种水箱和水池公共区域不见积水不见积土不见杂物没有乱倒的垃圾区域内的道路停车场库上道和建筑物内外保持第页共页干净，小区的绿地中没有垃圾和残枝。灭虫管理灭虫主要包括两个方面，即小区内环境中将影响到人体健康的灭虫，如老鼠苍蝇蝉螂及蚊子等以及小区内的绿化虫害的杀灭。顺驰物业将有计划地定期进行上述的灭虫工作，定期对垃圾箱筒周围进行清洁和消毒。小区的绿化管理绿化是个优美环境的重要组成部分之，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象和环境以及开发商开发理念能否实现并长期保持。顺驰物业将督促和配合绿化承包商做好绿化质保期的养护工作，在质保期后，将聘用有经验的园艺工，自行完成小区的绿化养护工作。包括定期的浇水施肥及时翻土修剪灭虫除病栽种补种合适的苗木和及时清理残枝和绿地内的垃圾等。营造合适的社区文化顺驰物业将根据小区内居住人员的实际，积极开展各项文娱体育活动的服务，管理好小区内所有文化设施的清洁使用和安全同时，作为服务者，顺驰物业将本着规范周到守信高效的服务信念，以客户的需要就是服务的内容为原则，通过建立和业主之间的互动联系，开展全方位的客户服务，联系当地政府和社区组织以及各类社会公益单位，促进物业管理处与业主业主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感觉，而且还能体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。第页共页建立社区信息平台顺驰物业将指导和协助物业管理建立英特网信息平台，鼓励小区业主自由参与，内容包括太阳城最新动态业主之家物业管理法律法规问与答物业服务指南最新物业管理动态房地产行业动态物管处人员介绍小区文化活动公告二次装修介绍家庭生活小常识和科普文化知识以及业主需求报修投诉的告之和业主之间式聊天等等。从而通过高科技手段在宁静中实现社区中各方面的沟通和交流。定期组织各种活动顺驰物业根据小区人员爱好的不同，将聘请晨操和健身操教练，鼓励信户走出家门积极参与全民健身。利用会所现有设施举办各种竞赛活动，包括拳操乒乓球桌球网球棋牌游泳等。每年制定社区活动计划，开展各种有益于身心健康的文化娱乐活动包括股票沙龙戏曲票友会珠宝鉴赏会剩余物资调剂会播花辅导班美容美发指导课署期举办儿童少年的书法绘画辅导班等。做好节日布置顺驰物业结合小区内场地和环境，在重大节日，如国庆节圣诞节春节儿童节等有计划地做好节日布置工作，张灯结彩渲染节日气氛，营造舒适的生活环境。智能化设施的维护在许多顺驰物业管理的项目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，第页共页得到众多业户的致好评。以顺驰物业的技术力量和管理能力，定能使顺驰水蓝投巨资建设的智能化设施设备，在日常管理中发挥其应用的作用。智能化系统的技术保障由于智能化系统是住宅新兴的行业，技术含量比较高，对操作维护人员的要求也比较高，顺驰物业的和机电工程师将随是提供技术保障，配备专业弱电工程师专职对智能化系统进行日常操作和维护保养工作。楼宇多方对讲门禁系统考虑到该项目规模不大，小区总出入口将对所有进出小区但非居住此项目的人员进行检查和控制，楼宇多方对讲门禁系统通过门卫保安与室内业主及室外访客的对话将主要起到控制人员进入和楼栋门禁之作用，保安人员白天对外来人员进入物业进行适当地控制和登记，保安人员对可疑人员和衣着不整或大宗物品进出进行询问盘查对夜间要求进入小区的陌生人员，需经与业主通话后，方准入内。周界入侵报警系统在业主入住时，以周界红外线报警系统封闭小区的实际情况，顺驰物业建议在小区围墙上，安装红外线报警装置，利用物业内配置的智能化系统，封闭小区周界，以提高小区安保的工作效率，确保小区安全。闭路监控电视系统本小区的所有出入口主要道路等重要场合均布有闭路监控电视系统，出现异常情况，监控中心会通知就近的安保尽快赶赴现场处理和解决。闭路监控电视系统第页共页设有长时间录像机，按国家有关规定，将画面保留定的时间，旦发生刑事案件可协助公安机关追查疑犯。电子巡更系统小区内电子巡更系统的巡更点，将完全按小区内安保的巡逻路线来设点。按顺驰物业的管理模式，分区域小区的外墙角楼房的首层车库等处设置巡更点。物业管理处可经常监督和检查安保人员的巡逻到位时间和次数，以了解安保人员的工作情况，确保小区的安全。背景及紧急广播系统利用背景音乐系统，物业管理处将在节假日或平时的清晨中午及黄昏，播放旋律优美的轻音乐，以提高小区的文化品味和调节住户的生活情趣。当发生火灾台风和地震等紧急情况时，通过紧急广播系统，通知小区内的住户，及时做好人员疏散或防范工作。智能化系统的日常维护顺驰物业将加强工程技术人员的弱电技术培训工作，使每位员工熟悉相应岗位应掌握的智能化设施的操作和管理，制定短中及长期智能化系统的维护保养制度，使所有的智能化系统和设备均得到很好的维护和保养，发挥出应有的作用。房屋及公用设施设备的维修养护房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，顺驰物业将制定短中及长期工程设施维护保养计划，并及时完成各项维护保养工作，第页共页通过制定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具有专多能的技术人员。建立巡回检查制度建立设施设备例行巡回检查制度的目的是为了主动掌握系统及设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保设备经济运行。巡回检查的方式包括定时巡视季节性巡视故障性巡视专项重点巡视和综合巡视等。每次巡视必须做好完整地记录。建筑和设施维修养护计划除电梯及部分弱电设备由专业单位进行维护保养外，顺驰物业将根据物业内配置的建筑设施和设备情况，选派工程技术员良好操作和保养。对所有的设备建立台账，详细的记录机电设备的运行和维修情况，建立短中及长期物业设施保养计划，并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，及时发现维护保养不到位或不完善之外，及时指正。维修养护主要工作内容和范围主要工作范围内容经常性工作公共区域公共设施机房及管道巡视操作调试记录计划性工作公共区域设施客户收楼装修入住保修监督养护更新节能整改装修管理报修处理客户单元内自用设施公共设施质保期施工单位维修自行修理外聘修理计划外工作突发事件小项目整改建筑设施改善急修改造增建第页共页机电设备应急程序顺驰物业在平时正常操作和维修保养时，将针对设备情况，作好各种机电设备和系统的事故或故障的应急处理预案，当机电设备发生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产损失和降低对客户的影响。般设备应急维修程序程序工作备注获知故障接到报告巡视中发现操作失误仪器和仪表反映或报警做好记录赶赴现场当班人员迅速赶赴现场，判断故障类型和严重程度，向领导报告属质保和外判维保范围，通知承判商应急处理采取有效措施，减少损失切换备用设备或采取临时措施，恢复使用功能悬挂警示标志或告示，通知客户拍照取证，以便向保险公司索陪维修更换查清原因，进行维修，无法维修的设备或零件，进行更换尽量减少对客户的影响恢复使用单元对讲运行电费估算监控设备运行电费估算监控设备维护费估算室内安全系统维护费估算单元对讲系统维护费估算停车系统维护费估算背景音乐系统维护费估算四消防系统维保费之和消火栓维保费估算灭火器更换估算水带修补估算五供排水系统维保费之和喷泉泵运行电费估算阀门更换估算第页共页管道维护费估算六木作估算七土建及其它估算三绿化养护管理费之和肥料农药购置费估算景观费湖景维护估算油耗修理费估算其它估算四清洁卫生费之和物料费估算化粪池清掏费估算卫生防疫消杀估算垃圾外运费估算五保安费之和公安资料会务费社会治安管理费保安综合物耗估算六办公费之和小时紧急求助电话客户服务电话客户中心工作电话经理办公室电话管理处管理人员手机交通费估算低值易耗费估算办公设备维护费估算检查评比政府协调费用估算管理用房生活用房免费提供七社区文明建设费之和书报费估算广告宣传及杂费估算社区文化费估算第页共页第三节管理收入测算计算条件按照委托管理期间太阳城平均入住率物业收缴率计算空置房费用不计算。收费标准按照顺驰水蓝制定收费标准计算平均元每平米月测算明细表序号类别收费标准月面积合计元公寓元平方米花园洋房元平方米别墅元平方米小高层元平方米商业元平方米合计与平均平均元平方米平均入住率物业收缴率第四节管理费用补贴说明根据以上综合预算，我公司每月预期收取的物业管理费大约为元，预期开支为元，每月实际亏损均在万元左右，为了确保荆州太阳城小区的业主能够得到我公司的规范管理和其他服务性工作，根据国家物业管理收费管理办法，我公司与太阳城开发商荆州顺驰水蓝采用酬金制进行委托管理，管理费用亏损部分将由顺驰水蓝公司根据我公司在实际管理中发生额进行补贴。第页共页第五节关于维修基金维修基金是指用于太阳城共用部位共用设施设备的购置更新与大中修基金。这些费用旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。具体使用与管理遵循国家和省市相关规定。特此提醒开发商按国家相关规定办理，以便日后的维修。维修基金的收取建设部财政部号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。荆州市人民政府在年月日施行的关于个人房屋维修基金归集的通知规定住宅按房款的比例缴交包括连体别墅和单栋别墅。住宅小区内商品住宅楼中非住宅用房的，应按规定购房款的比例归集维修基金。维修基金的使用与管理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置更新与大中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主第页共页委员会的监督检查。维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券债券等，产生的利息及收益方面用于物业的更新维修，方面也可弥补日常管理费不足。第页共页结语秉承顺驰物业服务到最小细节的物业管理服务理念，我们将与太阳城业主充分沟通，了解业主的需求，融合先进的管理方式方法和荆州本地的实际情况，制定出行之有效的管理细则。我们致力于打造荆州最具特色的流物