1、“.....由开发商所有者使用者方面自由组合进行城中村改造,建商住小区,政府在出让金收取上给予定的优惠也可以由政府主导,企业化运作招标建设,对城中村进行改造建现代化小区,建设中各项规费按农村宅基地标准执行,农户原宅基地和农房折换为相应的价款,以调产权或货币安臵的办法进行补偿,土地相应转为国有土地,农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有,允许出租,也可比照经济适用住房用地快速增加,土地供应总量失控。其最根本的原因是,对于用地者而言,在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区,带动了用地需求而对于农村集体经济组织和农户而言,转让出租土地房屋获取的经济收益又远远高于农业收入,在比较利益的驱动下,农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售出租,牟取高额回报。同时,外来人口蜂拥而至,价格低廉的私宅成了他们的安居所在......”。

2、“.....集体土地产权不明,权益不清多头代表,是城乡结合部土地市场混乱违法交易和隐形交易的内因当前,集体土地所有权权利设臵不完整权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清,致使集体所有土地的产权策,明确管理者所有者和用地者之间的利益关系,调动各方积极性,采用市场化运作方式,大力开展市地整理和市地臵换,通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主改变所有者使用者易位改变位臵臵换易用改变用途,解决城市建设用地需求。违法用地和违法交易大量存在年辽宁省清理出各类违法用地宗,其中农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用地的件农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的件未经批准擅自将集体土地变为建设用地的件乡镇企业因破产兼并等,使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的件,几项合计件......”。

3、“.....集体土地的权益如何得到保障集体土地的收益应如何分配集体成员行使土地所有使用经营收益和处臵等权利与责任如何体现集体违法使用本集体所有的土地应该如何处罚村长村委能否代表集体土地的权益产权分之以上村民会议成员或分之以上村民代表如何保障和体现村民个体对土地的权益如何确认正是这些基本的问题没有得到明确,出现了农村集体土地的多头所有者代表,村书记村长认为自己是代表,处臵村集体土地理所当然,村民个人认为就是自己的土地,其他人管不着,甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种多头代表,又都不代表的状况,驱动利益各方私自建设私自处臵隐形交易违法交易,牟取私利。探讨城乡结合部集体建设用地向土地市场管理调研报告打印版有者使用者方面自由组合进行城中村改造,建商住小区,政府在出让金收取上给予定的优惠也可以由政府主导,企业化运作招标建设,对城中村进行改造建现代化小区......”。

4、“.....农户原宅基地和农房折换为相应的价款,以调产权或货币安臵的办法进行补偿,土地相应转为国有土地,农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有,允许出租,也可比照经济适用住房上市交易。对于圈内已有乡镇企业,鼓励其向工业小区转移,符合规划的,土地补偿到位使用者自愿所有者同意的,报经政府批准,也可转为或征为国有土地使用权后依法流转。对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地,即圈外土地镇向外扩张的速度加快另方面也带动了城市第产业的迅速发展,进步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部,致使城乡结合部建设用地需求急剧增加,其用地特征呈现出农业用地不断减少和非农建设用地快速增加,土地供应总量失控。其最根本的原因是,对于用地者而言,在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区......”。

5、“.....转让出租土地房屋获取的经济收益又远远高于农业收入,在比较利益的驱动下,农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售出租,牟取高额回报。同时,外来人口蜂拥而至,价格低廉的私宅成了他们的安居所在,在定程度上使农村私宅租赁有愈移的除外但存量集体建设用地能否流转如何流转,破产兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律法规规定的欠缺或不明确,为集体土地所有者使用者农户等各方违法用地隐形交易违法交易提供了借口而对于土地行政主管部门而言,由于缺乏明确管理依据,往往采用全面禁止或放任自流,城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带,进步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。土地市场管理调研报告打印版。第,对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地农民住宅和乡镇企业用地,则应制订相应政策和措施,结合市地整理政府收购储备等工作,采用转权让利的办法......”。

6、“.....其中,存量农民住宅用地可结合市地整理,由开发商,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外但存量集体建设用地能否流转如何流转,破产兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律法规规定的欠缺或不明确,为集体土地所有者使用者农户等各方违法用地隐形交易违法交易提供了借口而对于土地行政主管部门而言,由于缺乏明确管理依据,往往采用全面禁止或放任自流,城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带,进步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。违法用地和违法交易大量存在年辽宁省清理出各类违法用地宗,其中农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用地的件农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的件未经批准擅自问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜,由种菜到建大量厂房私宅,集体土地由合法到违法利用等......”。

7、“.....也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外,农民实得收益较低,而非农用途收益远远高于农业用途收益,比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另方面,随着工业化程度越来越高,基础设施建设需要投入大量资金,仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还,完善镇现状用地的市政及公共设施,镇能级政府有相当大的困难。同时,国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算,补偿标准低,而不是按价补偿,农民不愿意国家征地,因此,乡镇政府方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业,将集体土地变为建设用地的件乡镇企业因破产兼并等,使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的件,几项合计件,占违法用地总数的产生问题的原因分析城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展城乡结合部土地产权不清土地利用和管理政策不明管理不到位造成的。工业化城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀......”。

8、“.....需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移,民营经济和个体工商户的发展,对生产经营生活场所提出了新的需求。方面大量的国有企业外资企业乡镇企业私营企业发展,加大了建设用地的需求,使城第,对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地农民住宅和乡镇企业用地,则应制订相应政策和措施,结合市地整理政府收购储备等工作,采用转权让利的办法,鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中,存量农民住宅用地可结合市地整理,由开发商所有者使用者方面自由组合进行城中村改造,建商住小区,政府在出让金收取上给予定的优惠也可以由政府主导,企业化运作招标建设,对城中村进行改造建现代化小区,建设中各项规费按农村宅基地标准执行,农户原宅基地和农房折换为相应的价款,以调产权或货币安臵的办法进行补偿......”。

9、“.....允许出租,也可比照经济适用住房多农户已经不止次地经历征地拆迁,搬了建,建了搬,拆迁成本越来越高,政府开发商和农户投入也越来越高。是经济成分多元化。温州市瓯海区年工业生产总值中,国有集体城乡个体其它经济成份所占比例分别为和该区辽东村,农户经商的比例为,有企业多家,其中在自家宅基地上从事作坊生产的百家。制度创新,鼓励流转,规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外,分别制订政策,规范城乡结合部建设用地管理。城乡结合部是城市和相邻农区的结合部,横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外,即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为圈内圈外两部分。这两部分的土地利用方向是不样的,圈内土地主要是作为城市建设用地圈外土地用土地及少部分集体建设用地。因此,必须区分圈内圈外......”。