1、“.....达到户，占交 易总户数的，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。 存量房交易面积占房地产总交易面积的，今年年底存量房交易面积有望超 过商品房交易面积。其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米， 交易金额亿元，分别比上年同期增长和 住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。为进步深化住房制度 改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市 政府出台了关于进步搞活房地产市场的若干意见，提出全面放开搞活住房 二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房 出售的限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限 制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房 改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来的实行由财政补贴，个 人只交鼓励卖小买大的梯级住房消费......”。

2、“.....政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化， 是存量房交易逐月明显放量。月存量房月平均交易件数达到件月，大大 高于月份的件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增 长。已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份的件上升 二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。今年月份， 全市在册管理的租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁税 收万元。随着银行利率和购房税费的下降，越来越多的居民采取通过将 自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目的购房出租 也在逐步兴起三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。今年 月日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了户，成交 使用面积平方米，成交额万元，平均每套转让费万元，平均每平方 米使用面积售价元......”。

3、“.....承租权转让市场正在逐 步形成四是外地置业购房明显增多。全市月共办理购房入户户， 人，其中购买存量房入户户人，分别占总量的和，为落户 南京购房的外地人员逐步增多。 个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增 长迅速。今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值 亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房的贷款为 户，贷款金额万元，分别增长和。来自人民银行的统计，今年全第页 市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质 资产。 南京房地产市场的利好因素分析 随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展的因 素 是房地产业的发展目标更加明确。按照年我市房地产业发 展目标与任务的要求，南京未来房地产业在全市经济中的地位由现在的重要 产业发展成为支柱产业，从现在起到年......”。

4、“.....年增加值将突破亿元，在中比重超过。 二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与 全球经济的循环。由于南京的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作 为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海的优 势，将吸引更多的海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费 的进步扩张。 三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬 州及邻省部分城镇等组成的南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城 市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。 四是南京城市建设面临新轮大发展的契机。将以旧城环境整治河西新 城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动的新 轮城市建设，按照市政府提出的计划，年南京市政建设投入为亿元，巨第页 大常高......”。

5、“.....别墅比例 容积率前两期第页 绿化率 建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方 米，别墅平方米 户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方 米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫 平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式 平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米， 最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米， 地下室元平方米 装修无 物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅 元平方米月......”。

6、“.....购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户 和第次购房者含外地来宁购房者。第页 销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目 前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖的和连排别墅外，已基本售 完。 公交线路路，路，路 长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。 项目优劣点分析 规模优势近千亩的占地面积 环境优势上百亩的湖面于小区中心 套型优势从，平层错层跃层等套型齐全 联排别墅都有 缺点配套不足，产品显得较为粗糙。 阳光之旅 发展商南京泰盈房地产开发有限公司香港泰盈集团全资子公司 地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路 总占地面积期亩，二期亩共开发五期近千亩，分批开工交房， 预计年底前结束 总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米， 二期万平方米，已开工......”。

7、“.....公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户， 期户，二期近户 户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅 平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅 六室二厅平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平 方米，最高元平方米 期交房时间年月日 装修无 物业管理费元平方米月 客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南 农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视 台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区 左右。购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户 和第次购房者含外地来宁购房者。 销售情况期自年月正式推出，此前已预定，推出后个月售出 ，到年月已基本售完。 公交线路路，路，路 长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容......”。

8、“.....建设进展较慢，今年月份以前销售情况并不好，其 销售走势与整个房地产市场的利好有直接的关系，房型大众化，外观和区内环境 尚可，项目的成功是赶上大气侯，另外重要因素是与麒麟门连接，交通较为 便利，城东板块良好的环境因素及极具竞争力的房价。小区内配建了条米长 的商业步行街，但生活区商业网点仍严重不足，如不抓紧配建将直接影响二期销 售。该楼盘的宣传推广采用发传单形式，销售由开发商自己组织。 三目标客户分析 客户类型分析 当地潜在客户 麒麟当地人口情况 麒麟镇总人口万余，约户。根据对两个典型楼盘的分析，麒麟镇当地 客户所占的比例约为左右，表明开发与引导潜在客户的购房热情显得尤为重 要。 潜在客户构成 为提高生活质量的本地长期居民。 本地及南京城东区域的政府官员金融机构公共事业单位职员......”。

9、“..... 在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的麒麟经济园区 企业管理人员及技术人员。第页 方面，这几类客户的消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们 长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区的生活环境和配套设施。 置业特点 首次置业和二次置业者均有 以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之 间 在物业内长期居住人数人 有定的积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是 对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。 市场容量 导致当地人员不购房的可能性有以下几点 已购物业或已多次置业 不打算在本地安家 已有积蓄，尚不足以购房 其它原因 通过对锦绣花园及阳光之旅客户群的分析，本地的市场承受能力在 户之间，元不够消化本项目的规模。如本项目能从更好的品质以及更全面的配套 上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间......”。