1、“.....目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。三从竞争环境角度分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发展休闲娱乐业是这地块错位竞争个最好选择。四从发展商务休闲产业优势角度分析从发展休闲娱乐业优势劣势角度出发，我们发现地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。广场设计，为发展休闲娱乐业提供了良好自然环境。周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。周边没有高档次整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。根据上面分析我们认为本项目商业地块，适宜建设休闲广场，针对国人喜欢在相对宽松休闲环境里进行商业洽谈活动习惯，以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区......”。

2、“.....而且距离工作单位不远时尚商务休闲区域。五商务休闲概念定位概念直译为游憩商业区，也可译为旅游商业区休闲商务区等，是城市中以游憩与商业服务为主各种设施购物饮食娱乐文化交往健身等集聚特定区域，是城市游憩系统淮南城市休闲中心项目建议书年六月项目概况二淮南市宏观环境分析产业政策环境。高工资水平反映了淮南快速发展经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工业支柱地位高工资水平提升了淮南居民整体购买力，促进了地区消费。全年农民人均纯收入元，增长农民人均生活消费支出元，增长。城乡恩格尔系数分别为和。从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要生产资料资源，在国家经济大发展宏观背景下，能源型城市，淮南具有强大发展潜力，整体经济发展呈现种积极向上态势，同时，由于经济发展带动了人民收入提高，城市整体需求在不断提高，这就给服务业零售业带来了巨大产业机会。因此在淮南这样城市中发展服务业零售业大有可为......”。

3、“.....消费需求旺盛年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长，其中城区比重占，人均元。能源需求快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。综合看目前淮南商业发展动力充足城市具有数量可观高收入人群，居民收入增长高于支出，消费潜力较大。年年社会消费品零售总额消费品零售总额增长指数图表年年淮南社会消费品零售总额二商铺空置率上升，住宅需求较好目前淮南市场，商业物业开发已经过多，空置面积不断增加，主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量。商业空置首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制。其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期不会大幅变化......”。

4、“.....核心商圈中高档铺面稀缺，主要空置部中是小部分核心区中位置较差铺面以及次核心区铺面。主要为集中商业，其次为内街。图表年淮南各商圈商铺租金统计三龙湖路商圈成为淮南新商业中心龙湖路两侧集中了全市主要商场，有市区最繁华步行街主要专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级需要，微观方面是商业开发和管理水平商品档次和业态聚积三大因素。四消费者满足度低，高端消费外流淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后，消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市商业业态只能满足中档以下人群消费需求，城市高端客户大量外流。消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃饭唱歌......”。

5、“.....商业业态发展轨迹发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业表现形态庙会地摊集贸市场百货商场商业街批发市场购物中心便利店仓储式商店人均美元低于以上城市化率低于以上消费特征关注物质本身及价格关注品质价格便利性愉悦性舒适性流行性产品形态原始小体量品种繁多散乱品牌产品档次高业态丰富，产品附加值高图表商业业态发展轨迹发展大型购物中心，淮南市商业正处于由传统商业向现代购物中心转型发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下城市，个购物中心应该控制在万平方米以下规模百货商场目前来说百货商场属于淘汰商业业态，但是在二线城市形成格局是百货店与商超并立局面。同时实力强大后进入者，会逐步取代传统老旧百货商场，形成总规模动态平衡。保持着家效益较好，其他专业商场配合局面。如果没有足够实力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智......”。

6、“.....此地块在发展商超机会也是不大，地块周边已经存在了多家大型超市，趋于饱和状态。专业店专业市场从地块条件来讲，可以寻找突破口就是细分专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。三从竞争环境角度分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发展休闲娱乐业是这地块错位竞争个最好选择。四从发展商务休闲产业优势角度分析从发展休闲娱乐业优势劣势角度出发，我们发现地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。广场设计，为发展休闲娱乐业提供了良好自然环境。周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。周边没有高档次整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。根据上面分析我们认为本项目商业地块，适宜建设休闲广场......”。

7、“.....以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区。给商务人士提供个品位较高有特色，而且距离工作单位不远时尚商务休闲区域。五商务休闲概念定位概念直译为游憩商业区，也可译为旅游商业区休闲商务区等，是城市中以游憩与商业服务为主各种设施购物饮食娱乐文化交往健身等集展方向淮南市产业结构特点决定了公寓方向不是主流，但存在市场空缺和机会，在以第二产业为主导城市中白领阶层相对缺失，公寓需求较弱，年轻人置业目是居家生活。公寓方向市场反馈仅个楼盘因空间排布因素供应，分别为小户住宅及公寓，面积，存在定潜在需求，但仍以居住和投资为主导。金大陆财富中心原设计偏办公，现跟据市场反馈，准备把栋以公寓方式销售，但公寓市场也不乐观。同时市场存在定潜在需求商贸煤电产业开发区对外交交流多东部开发区企业驻有外来高管，总人数人，包括部分韩国人......”。

8、“.....少数居住在市区酒店，多数租房商贸聚集了大量经营业者，外来人员较集中，存在短期住房需求。通过对住宅办公公寓市场分析，住宅和公寓可以作为本项目发展方向，由于目前财富广场已经建成部分公寓，满足了定市场需求，公寓作为市场个潜在机会，可作为住宅补充增加容积率。住宅客户定位以市区为主，更看重生活便利性•区域来源淮南市区•职业特点煤炭电力化工等高收入人群，周边工作银行学校工作人员，商贸经营业主•置业目自住•价值取向关注地段和生活设施便利•置业特征对物业类型小区氛围要求不高。市场户型面积及配比现状核心商圈面积更紧凑，因供需关系，户型销售情况普遍较好，销售过程仍表现出对单价和总价敏感性。总体来讲，房和房偏小面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢，顶层户型销售最为困难核心区域供不应求。公寓客户定位周边商业物业业主，年轻人自住为主，投资为辅。尽量多排住宅......”。

9、“.....客流量大地块交通便捷，配套比较齐全较大广场，休闲设施较齐备地处交通要道，较为繁杂。必要广场占据了较大空间。需要高容积率来控制成本。商圈内业态齐全，竞争激烈。住宅市场放量增长，竞争激烈城市消费力和消费习惯相对滞后。区域内商业业态层次较低，品位不高。区域内商业地块日益稀缺，商业氛围日益成熟。经济环境良好，人民购买力在不断提高。弱点机会威胁优势图表项目分析图威胁劣势策略机会劣势策略低高低高威胁优势策略机会优势劣势威胁本项目策略机会优势图表项目分析战略选择图二项目定位通过对项目所面临内外部环境分析，我们认为，项目目前所处基本状态是机会大于威胁，优势大于劣势。因此我们认为可以采取机会优势策略。以休闲商务广场为概念定位，充分做好项目整体规划，形成个高品位高质量，能够与整体商圈合理补缺配合休闲商务广场和高级住宅小区......”。