1、“.....年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就 午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改 造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关 部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛 市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。根据青岛市基本建设程序，特编制 本可行性研究报告。 第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 全国房地产市场现状及发展趋势分析 国家统计局日公布的年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地 产开发投资亿元，比上年增长。月份，全国房地产开发景气指数达到， 以全年最高值收官。 值得注意的是，根据公布的数据，年全国商品房销售面积万平方米......”。

2、“.....全面超过了年亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长。 不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售 额增长。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高 出销售面积涨幅的倍，房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况的主要特征。 另外，年房地产开发企业资金来源也显示出不样的变化。根据公布的数据， 年房地产开发企业本年资金来源达到亿元，比上年增长了。其中，国内贷款达到 亿元，增长了。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到 亿元，增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元，大幅增长了。贷款比 例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度 宽松的货币政策对年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。 根据数据，年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长......”。

3、“.....从未来供应规模来看，年全国完成商品住宅投资增长 ，房屋新开工面积增长，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了 。这预示着年商品住宅供应量将比年增大些，但增量不会过多。只有在 需求出现明显萎缩的情况下，才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言，年新 建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。因此，国条当中第项措施增 加保障性住房和普通商品住房有效供给对于遏制房价的进步上涨将会起重要的作用。 青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析 市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。 年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过 数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不 包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市 为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月......”。

4、“.....从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方 面支持市民购房。年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房 地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到 万平方米下半年销售面积依旧保持在月均万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面 积达万平方米，达到历史最高水平，较年增长。 市场供给出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充 足出清周期由年初的历史高位个月大幅下降至年末的个月 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系 在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在年住宅销售面积同比 增长的市场环境下，住宅可售面积由年月的历史高位万平方米下降到 月的万平方米，降幅为。不过住宅出清周期仍由月的最高位个月锐减到 年末的个月......”。

5、“.....预计这种状况将会持续到年上半年。 价格表现房价显著上升，中心城区涨幅高于个县级市 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注销售均价数据为 住宅项目报价 随着房地产市场快速回暖，年区涨幅高于个县级市 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注销售均价数据为 住宅项目报价 随着房地产市场快速回暖，年供过于求的市场关系在年上半年得到缓解，在 下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。年月青岛住 宅价格较去年同期上涨，其中中心城区涨幅高于个县级市。从区域价格水平来看， 市南崂山和市北区位居前三位，分别为元平方米元平方米和元 平方米平度市和莱西市位居最后两位，分别为元平方米和元平方米。 中国指数研究院中国房地产指数系统显示，青岛市住宅价格指数自年 月以来呈上升趋势，涨幅较为明显......”。

6、“.....涨幅较为显著 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 ④土地市场住宅土地成交面积较年增长倍，部分单幅住宅地块总价和楼面 地价较上年有显著提高 住宅用地成交面积较年增长倍，成交楼面地价小幅下降 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注住宅土地统计包 括纯住宅地块以及含住宅用地的综合地块，下同 住宅用地上市面积同比增长，起始楼面地价较年提高 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 二年青岛市房地产市场形势展望 市场成交预计年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较 高水平 年月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展，在年青岛市 将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除税收政策执行国务院规定外，其 余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至年月日......”。

7、“.....青岛市房地产市场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。 从中长期来看，青岛市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的联系和交流将 不断增强，以及拥湾发展城市空间发展战略的大力实施，将成为青岛市房地产市场快速 发展的主要推动力。 青岛市作为国内外知名旅游城市，将吸引更多外地人前来置业 著名旅游度假城市，游客人数年均增长 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 青岛市作为中国首批优秀旅游城市，凭借着优美的海滨风景和特殊的历史积淀，吸引着 越来越多的国内外游客前来观光旅游。年，全市共接待国内外游客超过万人次， 其中海外游客万人次。年以来，游客人数增速年均达到。作为全国著名的旅 游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将 不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业购房安家......”。

8、“..... 拥湾发展空间发展战略将增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，提升 购房需求 环胶州湾组团功能定位示意图 来源青岛市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 青岛市总体规划确定了依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射 的空间发展战略。其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心组团的分工合作与协调发 展。这些举措预计在中长期将会切实增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，促 进青岛市经济的快速发展，为当地房地产市场发展提供坚实基础。 市场供给年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足 虽然年开发企业加快项目的竣工和推盘节奏，但预计年上半年青岛市房地产 市场供给仍将偏紧。不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍 将继续保持上升趋势......”。

9、“..... 房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡 基于以下原因，青岛市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括 年青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半 年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中 心城区住宅市场供应结构较为集中。而在年下半年，青岛房价或将随着当地住宅成交 量的波动而高位震荡。 三项目所在区域的市场调查与分析 项目所处环境调查与分析 项目所在区域位于青岛市崂山区。崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临 黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值 亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增 长，占总量的，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入 亿元，增长，占总量的，比上年占比提升个百分点税收占地 方财政收入的......”。