1、“.....具有强大竞争力已有著名金融机构工行支行入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融服务功能项目劣势工商银行县支行占据定面积办公用房，会增加整体协调工作酒店服务设施需进步完善项目机会城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向强大酒店消费市场需求酒店行业规模化品牌化及多元化服务是当地市场空白项目威胁消费和投资理念引导是决定项目成功关键结论通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强唯性和较强综合性优势，只要通过合理具有针对性形象包装和理念引导，将成为县标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大体现。六项目定位针对县目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白现实，我们建议将项目定位成县四星级豪华配置产权式酒店和高档商务餐饮娱乐消费中心......”。

2、“.....高档化。主要表现在采用新思维，新材料和新工艺，设备和设施都力争流，突出地方风物情韵和民族文化氛围成为现代城市中心观赏景观。提高科技含量智能化。在众多硬件设施中大量采用电脑控制，自动操作提高管理效益。品牌意识个性化。主要表现在装饰装修环境，服务内容营销能够以专定位，以特扬名，以异取胜，从而形成可贵无形资产，为企业增值和市场份额扩大做出贡献。强联合发展战略。以著名酒店管理商作为项目管理品牌顾问，以品牌引导提升项目市场形象和品质。服务星级化，规范化。通过品质服务商加盟，突现项目四星级服务水准，增设科学规范服务系统，突出特色经营。实施现代管理网络化。树立以市场为中心观念，依靠信息和数据分析形成电脑网络，强调管理人员知识化与专业化，针对城市消费特征，努力提高特色化营销，促进项目营销管理融合性。经营特色化。结合当地旅游特色......”。

3、“.....进步调整和完善所有制结构，进步提高非公有制经济比重，城市化水平增加到，城镇居民人均可支配收入实际增多以上，年达到撤县建市标准，县城总人口达到万人，在未来年中人均达到美元，同时重点提出城市发展战略规划。力争把县打造成中国西部温州，全省经济强县，全市工业大县，突出重点，实施五大战略，突出工业富县战略，突出川浙工业园区，实施民营兴县战略，突出特色经济，把层次作高，实施开放强县战略，突出招商引资，突出山水城市，把形象作美，从整个政府年发展战略可以看出，县经济已进入个高速增长快速通道，整个城市发展和各种产业提升都迎来了历史性民展机遇，作为第三产业代表性行业，商务型酒店和餐饮娱乐都将在城市发展中获得重大商机......”。

4、“.....服务对象主要为当地民众消费，福满楼等三家中档酒楼营业面积平方米平方米之间有个包间，装修档次中等，主要以中档集团消费商务型消费为主，生意较好，各中档酒楼日营业额在之间，且各酒楼同时也提供茶坊，洗脚坊等综合配套服务，而面向市民众多小食店则以当地市民日常消费为主，服务水平和服务档次都很般。娱乐业目前县娱乐业，主要以卡拉和按摩方式进行，卡拉主要集中在当地农民街南河南岸集中大约有家极为简陋厅，以大众工薪消费为主，在城市中分散有几十家按摩院提供按摩美容服务，经营类型和档次规模都极为初级。休闲业以和邦俱乐部为代表休闲度假山庄是主要表现形式。其地理位置都分布在城市近郊和老君山风景区，以提供餐饮娱乐综合性服务，接待客户以市民消费和外地游客相结合，除和邦俱乐部住宿率较高外，其余度假地除节假日外经营情况都般。结论总体看来目前餐饮娱乐业发展都极为粗放，市场服务档次有待提升......”。

5、“.....县餐饮娱乐业发展潜力分析县餐饮娱乐业消费类型主要分为集团性消费如银行电信电力政府部门主要以政务性消费和企业消费为主商务性消费以民营企业私营业主和高薪阶层应酬交际为主。普通工薪阶层消费县有上规模工业企业户，全县城镇个体劳动者人，私营和个体经济占特别是高端消费市场空白是餐饮娱乐业发展重要机会。县酒店业及商务型酒店消费市场现状县目前城区有蜀津大酒店津惠大酒店佳益宾馆丽津酒店天福宾馆经协宾馆六大酒店和和邦俱乐部，这些酒店全部是民营酒店，规模和档次较般，具体情况如下酒店外立面形象般都较陈旧是多年前老建筑，没有风格和特色可言各酒店位置都在城区边沿地段接待客户类型较低层次客房接待，般性业务活动酒店配套服务单，局限于客房服务，有茶坊洗脚坊等休闲功能配套，缺乏餐饮宴会配套，更没有上档次娱乐配套。客房数量间间不等。客房挂牌价因为都不是星级酒店，挂牌价在间......”。

6、“.....也提供些钟点式服务五项目分析项目优势地处商业中心旺地，地理位置显赫城市标志性建筑，具垄断性和唯性，个性突出整体规模较大设计现代配套功能完善，具有强大竞争力已有著名金融机构工行支行入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融服务功能项目劣势工商银行县支行占据定面积办公用房，会增加整体协调工作酒店服务设施需进步完善项目机会城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向强大酒店消费市场需求酒店行业规模化品牌化及多元化服务是当地市场空白项目威胁消费和投资理念引导是决定项目成功关键结论通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强唯性和较强综合性优势，只要通过合理具有针对性形象包装和理念引导，将成为县标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大体现。六项目定位针对县目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白现实......”。

7、“.....形象定位首席四星级商务酒店功能定位集住宿餐饮娱乐和商务活动为体城市时尚中心客户定位政务性消费较多官员大型企业集团民营企业主管私营业主七项目开发经营理念和规划特色项目开发经营理念强化硬件建设，高档化。主要表现在采用新思维，新材料和新工艺，设备和设施都力争流，突出地方风物情韵和民族文化氛围成为现代城市中心观赏景观。提高科技含量智能化。在众多硬件设施中大量采用电脑控制，自动操作提高管理效益。和开发风险较低，安全性较强含金量较高有极高投资开发价值。海玉酒店项目投资风险评估及对策成本风险从现时社会物价情况看，物资价格大幅上升可能性不大，同时本项目现已是现房，只差内装饰配套，因而物资价格上升影响不大，只要进行科学工程决策和管理，与工程承包商进行公开招标，以质以价取胜就可良好进行成本风险控制。市场风险市场风险是指由市场供求关系......”。

8、“.....竞争对手状况发生变化所带来风险，而本项目由于其独特而潜力巨大市场空间和没有竞争对手独特定位，同时配合品牌酒店管理商和具有强烈市场吸引力营销手段，其可能产生风险性较低，因而在项目开发和经营过程中必须强化品牌意识，强化形象意识，强化高端客户群体需求锁定。政策风险本项目作为政府形象工程，得到了政府大力支持，政府将给予各项政策扶持，是政府战略发展重要载体。项目成本投资投入预测表项目名称工程量单价元金额万元备注资产收购收购成本收购费用改造成本设计费按工程造价改建工程装饰工程年摊销客房配置平均年电梯工程单价万元，共部水电智能安防空调锅炉等配套设施含安装费用其他预提费用按照改造成本计提经营流动资金预提合计楼层设置层出租或出售层接待总台层餐厅可以分离设计层娱乐层层商务会所客房或层面积净空每层，个房间，客房总数个。客房价格团队普标元天豪标元天套房天单间元天均价元天，入住率......”。

9、“.....娱乐消费率餐饮人均元天，娱乐客房收入万元餐饮收入万元娱乐收入万元财产处置含楼铺面和辅助建筑铺面扣除土建及相关费用后产权式酒店出售消费卡收入钻石卡铂金卡张金卡银卡消费卡不计入纳税总额客房成本元月万元餐饮娱乐成本按收入计产权式酒店业主回报年万元管理费用按投资总额计算销售推广费按收入计算第二年业务增长第三年第年第五年第六年回到入住率，年个周期餐饮娱乐按照第年收入类推第二年客房成本加计低值易耗品万元，成本与收入同比增长，以后年度同理财务费用第二年按万元计息贷款万元。第年还万元......”。