显不符合当今现实情况,对此,据了解,我市各区在实施征地拆迁工作时,均采用了变通方法,以提高补偿数额,但这种作法的弊端是显而易见的,是动迁工作中人为因素无法避免,扩大了政策执行的随意性,是会形成拆迁户既然不执行文件规定,则可随意要价的情况,增加动迁工作的难度。关于农业人口安臵保养问题。号文和号文的依据是土地管理法,该法第条规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有和劳动群众集体所有制国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。这种国家征用是典型的行政行为。号文第条规定,征地房屋拆迁,是指国家因建设需要,依法将农村集体土地征为国有土地所涉及的居住房屋拆迁。因此,征地拆迁共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有和劳动群众集体所有制国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。这种国家征用是典型的行政行为。号文第条规定,征地房屋拆迁,是指国家因建设需要,依法将农村集体土地征为国有土地所涉及的居住房屋拆迁。因此,征地拆迁总体上是行政机关的行政管理活动,是行政行为,这行为的标的是土地,至于房屋拆迁,则作为土地征用过程中对地上定附着物进行补偿的内容,整体上仍然包含在征用这行为之中。年江苏省城市房屋拆迁管理条例第十条规定,因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的,其拆迁补偿安臵办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定,这就以地方性法规的形式给市政府进行了授权。因南京市政府出台的号文和号文已单独对农村集体土地征地拆迁进行了规定。南京市法院系统对此也采取了比较务实的态度。因此,就目前形势而言,现实的观点是市政府号令是对原国有土地上进行房屋拆迁安臵补偿适屋的货币补偿,以下简称号文的规定。根据号文的规定,对于农村集体土地征地拆迁,号文效力优先,号文未有规定的,适用号文,即目前我区东部地区农村集体土地征地拆迁,全部适用货币补偿,不再进行实物安臵。调查方法。我们在对小营村征地拆迁项目进行调查的同时,与我区城镇综合开发公司进行了座谈以区政府法制办的名义抽调专门人员实地参与了两户钉子户的动迁调解先后走访了市国土局房产局等行政执法单位,详细了解了相关政策规定与部分郊县法院以及上级法院就法律适用问题进行了充分的研讨有选择性地对比研究了北京市深圳市上海市宁波市重庆市武汉市等大城市关于农村集体土地征地拆迁的相关政策规定。征地拆迁主要法律问题的研究与分析在城市建设发展过程中,与群众利益最紧密,矛盾最突出,难度最大的就是房屋拆迁问题。而在房屋拆迁工作中,又数城市规划区内城郊结合部的农民集体土地的征地和房屋拆迁问题最难处理。目前国家还没有制定和颁布城市规地区的开发建设能否顺利进行,将直接关系到我区东部地区开发的战略布署,关系到我区年总体工作目标任务的完成。当前,东部地区开发的首要任务是做好征地拆迁工作。该地区的土地主要是农村集体土地。我区作为传统的城区,对城市国有土地的拆迁经验丰富,但对于农村集体土地的征地拆迁,相对缺乏工作经验,尚未形成系统全面具体的工作思路和方法,而东部地区大面积的征地拆迁工作即将开始,该地区的征地拆迁工作,量大面广,涉及余户,万余人口。我院高度重视东部地区的征地拆迁工作,院党组专门召开会议进行研究,以为区域经济建设服务的高度责任感,将东部地区的农村集体土地征地拆迁中存在的问题作为我院今年创建服务型法院的个重点课题,展开调研,并结合我院审理国有土地拆迁案件的经验进行了思考,力图为区委区政府的工作决策提出些参考和建议。概况调查对象我们以目前区城镇综合开发公司正在实施征地拆迁工作的红山街道小营村为调查对象地理人口及经济关于我区东部农村集体土地征地拆迁的调查与思考网友投稿手续,无房屋建造合法手续,有的只有房屋建造手续,而无土地使用权手续还有些村民住户翻建的房屋,虽然按规定规定履行了审批手续,但在翻建时扩大多建的情况较多等。此外,由于客观原因,过去村组区乡对村民建房行为规范滞后,管理不到位,致使村民群众不经审批自建自搭房屋的现象很普遍,特别处于城市近郊的村民群众,受利益驱动依靠地理优势,搭建房屋出租给外来人口居住,以获取租金收益。如小营村合法建筑面积与违法建筑面积比例达到约,征地拆迁中曾遇到有的户合法建筑面积小于违法建筑面积,甚至有全部为违法建筑的情况出现。在本次小营村拆迁中,对于违法建筑有的也给予了补偿,如吕秀兰户,对无证房按半有证面积给予计算,但是否对所有户的违法建筑均按统的标准执行如尺度不,亦会引发矛盾。除了本地农民的违章搭建之外,外来流动人口在违法建筑方面扮演了较为重要的角色,必须加强执法力度,严格禁止外来人口从事违法建筑的搭建。我市各区对于农村当将征地拆迁界定为行政行为。关于我区东部农村集体土地征地拆迁的调查与思考网友投稿。而市政府号文第条第款规定,本细则所称征地拆迁实施单位,是指市土地行政主管部门指定的办理用地事务的机构。该细则所指的机构,般理解为市土地局下属用地事务所及类似我区房地产局等性质的机构。可以看出,号文规定的实施主体与号文规定似有不同,但应当看到号文仅仅是对征地房屋拆迁进行补偿的规定,号文与号文相比,实际上具有特别规定的性质,应当优先于号文适用。我院认为,实施征地拆迁的法定主体应为土地行政主管部门,在我区即为房地产管理局。我市对于农村集体土地征地拆迁单位实行资质管理,我区房地产管理局具有农村集体土地征地拆迁资质,这点与法律和文件规定的精神是致的。但是,对于号文第条第款中所称的指定,应当作如何理解这种指定,作为法律术语,在行政法上并没有合适的法律法理依据,从行政法角度来看,行政权力的来源只有职权行政行为授权行政附属物经济条件收入来源家庭成员结构人口成份居民农民等情况差别较大,如小营村征地拆迁中,有数代多人共户的情况,也有夫妻人各户的情况等,户情差异较大。对此类情况,区城镇综合开发公司除了上述拆迁产权面积的操作方法外,有下列措施对夫妻人各户籍,但只有个权属证的,概按户产权面积计算,产权面积累计对夫妻人同户籍,但分别取得房屋权属证明的,也按户产权面积计算。另外,不少农民所确认的被拆迁房屋,户均面积较大,最大的户达多平方米,而有的全部是违法建筑,以致各户房屋补偿和农业人口安臵保养的标准数额差别较大,各拆迁户基于不适当的相互攀比而产生的利益要求的期望值差别较大,给动迁工作带来定难度。土地房屋权属情况复杂,违法建筑比例较大由于历史原因,对于农村集体土地的土地使用权及房屋合法权属的登记管理,不够严格,征地拆迁中常出现手续不全现象,情况较为复杂,而是否认定相关权属将直接影响补偿利益,如有的拆迁户有土地使用权主要内容为规定了拆迁房屋实行实物安臵及附属物的货币补偿,以下简称号文,和宁政发号南京市征地房屋拆迁货币补偿细则主要内容为规定了拆迁房屋的货币补偿,以下简称号文的规定。根据号文的规定,对于农村集体土地征地拆迁,号文效力优先,号文未有规定的,适用号文,即目前我区东部地区农村集体土地征地拆迁,全部适用货币补偿,不再进行实物安臵。调查方法。我们在对小营村征地拆迁项目进行调查的同时,与我区城镇综合开发公司进行了座谈以区政府法制办的名义抽调专门人员实地参与了两户钉子户的动迁调解先后走访了市国土局房产局等行政执法单位,详细了解了相关政策规定与部分郊县法院以及上级法院就法律适用问题进行了充分的研讨有选择性地对比研究了北京市深圳市上海市宁波市重庆市武汉市等大城市关于农村集体土地征地拆迁的相关政策规定。征地拆迁主要法律问题的研究与分析在城市建设发展过程中,与群众利益最紧密,矛盾最突出,难度最大的就改善东部地区的面貌,改善投资环境,拓展发展空间,提升我区的综合经济实力,为实现科技强区环境立区文化兴区的发展战略提供新的经济增长点。该地区的开发建设能否顺利进行,将直接关系到我区东部地区开发的战略布署,关系到我区年总体工作目标任务的完成。当前,东部地区开发的首要任务是做好征地拆迁工作。该地区的土地主要是农村集体土地。我区作为传统的城区,对城市国有土地的拆迁经验丰富,但对于农村集体土地的征地拆迁,相对缺乏工作经验,尚未形成系统全面具体的工作思路和方法,而东部地区大面积的征地拆迁工作即将开始,该地区的征地拆迁工作,量大面广,涉及余户,万余人口。我院高度重视东部地区的征地拆迁工作,院党组专门召开会议进行研究,以为区域经济建设服务的高度责任感,将东部地区的农村集体土地征地拆迁中存在的问题作为我院今年创建服务型法院的个重点课题,展开调研,并结合我院审理国有土地拆迁案件的经验进行了思考,力图为区委是房屋拆迁问题。而在房屋拆迁工作中,又数城市规划区内城郊结合部的农民集体土地的征地和房屋拆迁问题最难处理。目前国家还没有制定和颁布城市规划区内因城市建设需要,依法征用集体土地后农民房屋拆迁补偿安臵的专门法规,因此,解决城郊结合部农民房屋拆迁问题,缺少必要的法律规范。但城市建设的发展,依赖于旧城改造和对外拓展,这就无法回避农村集体土地上的房屋拆迁问题。因此,首先需要就城市规划区内农村集体土地征地拆迁的相关法律问题进行研究。农村集体土地征地拆迁的法律性质小营村征地拆迁过程中,许多被拆迁人认为,该地早已在年被征为国有土地,因此,现在进行的拆迁活动,应当按照南京市政府号令进行货币补偿,这是拆迁过程中存在的重大争议之。也就是说,按照市政府号令,拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事主体关系,这就将征地与拆迁划分为两种性质的行为,即征用为行政行为,拆迁为民事行为。我们认为,仅从南京市政府号文号文来看,应号文年月出台,应当说,其规定的补偿标准,在当时即属于中等水平,而随着我市经济建设城市建设日新月异,社会综合情况不断发展,特别是近年来土地房价均有较大幅度上涨的情况下,号文规定的房屋拆迁补偿标准,已明显