1、“.....结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业景观配套设施，同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目......”。

2、“.....地勘平米元平米球场设计费元平米会所设计费造价咨询费景观设计平米元平米其他设计费监理费及顾问费报批报建费洞球场工程平米元平米，施工测量平米元平米清场平米元平米土石方工程立方米元立方米，粗造型项目背景及建设意义项目建设背景项目建设意义用地情况及征地费用用地情况升景观价值，以达到住宅价值最大化，为公司创造较高利润同时洞高尔夫球场又可作为全度假区重要旅游度假配套设施，起到定拉动巽寮地区度假消费作用。球场定位球场定位将依托于原生态海滨度假地项目大定位依托于南区高端社区定位抓住球场品质关键点草坪和原生态自然环境......”。

3、“.....详见附件球场产品定位选用优良草种和草源是保证球场草坪品质基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中草种，果岭草可选择海滨雀稗中和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键草坪维护设备要采用国外性价比高产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快树种，苗木规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区更衣室卫生间出发区球车库餐厅专卖店行政办公室球员休息室储物房机电设备间。会所外停车位辆需配置中央空调......”。

4、“.....特别要注重安全性能和持续爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。住宅市场定位充分利用山海球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心具有高附加值高档度假型别墅和公寓。住宅客户定位高尔夫球运动爱好者珠三角香港地区为核心个人度假投资客户珠三角地区外企私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司客户举办高管会议员工度假奖励等住宅产品类型别墅产品建议户型参考建议小独栋建议层数不多于两层别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室控制面积，强调卧室浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减套间生活动线非唯性......”。

5、“.....增加情趣性首层厅空间模糊化和开放性，客厅餐厅娱乐室结合可配置西厨吧台厨房可考虑中厨西厨，控制西厨面积独栋主要参考建议与小独栋相同，不同点如下突出套间卧室舒适性，增设衣帽间增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，辆万观澜辆万聚豪辆万西丽人个人万企业万世纪海景人个人万公司万中信绿色辆碧海湾人个人万公司万光明公众车龙岗公众车云海谷公众每组加日常消费定价从上表中可以看出深圳市范围内球场嘉宾果岭费为平日平日，假日惠州市范围内球场嘉宾果岭费为平日，假日。根据以上价格数据，结合项目自身实际情况，我们建议本球场非会员打球定价如下项目果岭费元球童费元球车费元平日假日嘉宾辆访客辆团体包打价格平日人假日人此嘉宾价格在深圳市范围内属中等价格，在惠州属中等偏上，嘉宾范畴为会员嘉宾业主嘉宾协议酒店嘉宾团队为人以上，因此考虑给予更多优惠由于本项目距周边主要城市距离较远......”。

6、“.....故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按元人计算。会籍价格会籍价格计算方法会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数经计算得出会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行......”。

7、“.....同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面积亩费率万元亩成本分摊万元球会会所球场住宅别墅公寓合计注球会土地成本只含征地直接成本住宅土地成本包括了项目所有大市政分摊及植被保留区征地成本球会投资成本估算实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额万元所占比例年折旧前期费用平米元平米，地勘平米元平米球场设计费元平米会所设计费造价咨询费景观设计平米元平米其他设计费监理费及顾问费报批报建费洞球场工程平米元平米，施工测量平米元平米清场平米元平米土石方工程立方米元立方米，粗造型平米元平米排水工程平米元平米喷灌系统米元米细造型平米元平米果岭建造平米元平米沙坑建造平米元平米发球台建造平米元平米坪床及土壤改良种模式不建议使用......”。

8、“.....建立固定客户群，回收球场投资，提升球场内住宅销售价格，同时利用球场开放性，为度假区内酒店餐饮和销售型物业提供高尔夫休闲运动服务，使其获得更大效益，以发挥球场作为整体项目配套设施作用。主要经营策略会籍与球场内住宅销售捆绑，既提升住宅售价，又为球场带来收益球场与我公司开发酒店和销售物业捆绑，为其客户提供优惠价格服务，使双方同时获益为与金融街有关大企业及单位和珠三角地区大企业及单位高层会议提供服务，以推广球场影响并获得收益以球场自身高品质和周边优良自然资源为基础，利用灵活价格体系吸引更多旅游团队和各方高尔夫运动爱好者前来消费和度假。球场管理模式选择国内球场三种经营管理模式分析三种管理模式分析委托管理类似于酒店委托管理，由专业管理公司派出基本管理团队，全权负责球场管理。优点专业管理公司有套完整成熟管理体系，能够开始就提供规范管理......”。

9、“.....不足成本较高国内管理公司年基本管理费为万，国际管理公司基本管理费为万年，不管是国内还是国际管理公司，都同样存在缺乏优秀熟悉本地市场专业人员问题。评述选择能够执行管理体系高管人员成为关键。自主管理自主管理形式般是由业主聘请专业管理人员，自行组织管理团队管理。优点业主自主性强，能够最大限度整合相关资源，管理成本低。不足缺乏资源和经验。评述物色到优秀高级管理人才是这种模式关键。自主管理加聘请顾问自主管理加聘请顾问形式聘请专业管理人员，利用管理公司资源，为球场经营提供指导性意见。优点结合委托管理和自主管理优势。不足需要有具有较好执行力管理团队配合。评述同样落实到执行人身上。国内十佳球场采用管理模式调查中国十佳高尔夫球场......”。