1、“.....关于通知清算的纳税人的后续管理问题。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发号文件符合下列情形之的,主管税务机关可要求纳税人进行土产开发企业自行购进了钢结构和整体墙面并取得了销售,再由施工方进行了安装,施工方仅就安装工程费和辅料进行了营业税申报,我们认为钢结构和整体墙面也应该作为计征建筑业营业税料工费中的料。企业对此提出了异议,认为钢结构和整体墙面不应该作为计税依据,我们认为根据国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知国税发号文件的要求,纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同包括建筑安装装饰修缮等工程总包和分包合同,下同方式开展经营活动时,销售自产货物提供增以扣除,将属于房地产项目完工后发生的,计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。企业如此处理在土地增值税清算过程中,不但加大了建设成本,而且因为加计扣除的规定,计入成本的利息最多可再加计我们认为......”。

2、“.....同时我们认为这是税法和会计的差异,根据中华人民共和国税收征收管理法的规定,当税法和会计存在差异时,应该按照税法的规定计算纳税。所以,我们不允许企业在进行土地增值税清算过程中将利息支出列入房地产开发成本对土地增值税清算工作的调研对土地增值税清算工作的调研报告整理版淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中,可以要求其列出各自的明细项目及金额,将对应或相近的项目进行比较后,就可以区分出其合理归属对土地增值税清算工作的调研报告整理版。要区别于企业所得税的计税核算。在企业所得税核算中,要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用,要把握收入与成本费用之间的相关性配比性及合理性等原则,对所发生的不相关不配比不合理的成本费用不得在税前扣除。而在土地增值税清算中,计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入,而对许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用......”。

3、“.....凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。土地增值税出台的时机市场通胀压力很大,银行利率在高位运行,企业融资费用非常之高,随着国家整体经济的发展,银行利率降再降,许多企业实际发生的财务费用已经低于取得土地使用权价格和开发土地和新建房及配套设施成本之和的这时,部分开发企业以细科目进行成本归集并适当调整,非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加计扣除项目的准确计算,同时也有利于提炼单项数据信息,供同地区不同清算对象间进行横向比较,以及为其他需要实行核定征收的项目提供核定依据。同时,注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人开发间接成本与开发费用时,要注意两种可能的倾向种是纳税人故意混淆这两种成本费用,另种是由于核算水平限制,纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不清,主要可能发生在纳税人仅仅开发处房地产项目,而导致对部分成本费用区分不清。而比较容易混战结合地下人防工程停车位......”。

4、“.....虽然理论上这些公共配套属于全体业主所有,但就开发商取得的使用权销售收入,我们认为也应计入整个清算项目收入中。因为整个清算项目被人为的划分为普通住宅和非普通住宅两部分。且这部分收入相应的成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分,所以这部分的收入应该按相应的比例非别计入普通住宅和非普通住宅的销售收入。部分观点认为,应该按照购买者是普通住宅业户还是非普通住宅业户划分,我们认为,不合理,因为存在部分购房者同在的问题关于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施的税务处理非可售面积的成本问题。不可售面积的成本因为属于全体业主所有,成本应该可以扣除。目前,土地增值税清算工作中人为将项目分为普通住宅和非普通住宅两部分清算。成本般也用普通住宅和非普通住宅的比例来进行分摊。对没有单独计算成本的部分,例如人防工程不能确权的车库地下储藏室等直接计入建房成本,按比例在普通住宅和非普通住宅间分配。对单独计量的非可售面积......”。

5、“.....或是非小区业主购买了清算项目中的配套附属设施的使用权,这时这部分收入就无法进行划分,同时,因为成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分,根据配比原则,收入也应按此比例划分。关于利息支出扣除问题的税务处理。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第条第款指出开发土地和新建房及配套设施的费用以下简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用管理费用财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允关于土地增值税几个具体新政策与老政策的比较对纳税人转让旧房及建筑物,准予扣除项目的计算问题新政策规定只是在原政策规定继续有效的执行下,又增加了对纳税人能够提供购房证明的,以纳税人所持的购房所记载的金额为依据,从购买年度起至转让年度止,每年加计计算确定扣除项目金额,同时还增加了对纳税人购房时缴纳的契税,也准予作为扣除项目金额。新出台的政策规定......”。

6、“.....又减轻了纳税人的经济负担,充分体现税收政策的公正合理性。但是新政策未明确扣除年度如何计算,是否按照周年行清算,这就存在次清算的需要。次清算就可能存在适用税率不样,对税款造成影响。如果对项目全部重新清算,将再次耗费人力和时间,无疑会加大税收成本。对土地增值税清算工作的调研报告土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之,对调节房地产开发企业增值收益抑制投资冲动起着重要作用。自年国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例以下简称老政策,到年月份财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知以下简称新政策,再到同年月份国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通入期间损益。会计处理即便不同,般也不会影响企业所得税的计算,而在进行土地增值税清算时,就需要单独调整成利息支出专项扣除,如有已计入开发成本项目的部分则应调整出来。发挥税务中介作用......”。

7、“.....在土地增值税清算工作中,税务部门要注意定好位,做到有所为与有所不为。所谓有所为就是税务部门要创造个完整合理便捷的清算环境,努力避免出现操作性差存在政策制度衔接真空的弊端,督促纳税人尽量利用中介机构按照规定不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明为借口,以不能完整提供资料为借口,要求执行房地产开发费用按本条项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。我们认为,对没有发生融资费用的企业,因不存在利息支出,也就不存在扣除的问题。目前新的企业会计准则第号投资性房地产指出自行建造的投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。许多企业依据此将建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出,将属于房地产项目完工前发生的,按规定计入了房地产开发成本并予购买了同清算项目中的多套住房,或是非小区业主购买了清算项目中的配套附属设施的使用权,这时这部分收入就无法进行划分,同时,因为成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分......”。

8、“.....收入也应按此比例划分。关于利息支出扣除问题的税务处理。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第条第款指出开发土地和新建房及配套设施的费用以下简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用管理费用财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中,可以要求其列出各自的明细项目及金额,将对应或相近的项目进行比较后,就可以区分出其合理归属对土地增值税清算工作的调研报告整理版。要区别于企业所得税的计税核算。在企业所得税核算中,要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用,要把握收入与成本费用之间的相关性配比性及合理性等原则,对所发生的不相关不配比不合理的成本费用不得在税前扣除。而在土地增值税清算中,计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入,而对同房源类型的单位销售价格进行比较,找出其中可能存在的收入转移。在对收入确认的审核中......”。

9、“.....确定销售收入是否及时确认,以继而确定其完整性。严格按照房地产开发企业会计核算的要求,对房地产开发成本按照规定的个明细科目进行成本归集或调整。房地产开发企业会计制度中对开发成本按照个明细科目进行成本核算的要求,是顺应房地产开发行业中开发流程多时间跨度长资金耗用大这自身规律的种核算总结,因此,严格按照这样的明对土地增值税清算工作的调研报告整理版知国税发号,土地增值税历经十余载,几经变化,清算终于浮出水面,并且日趋明朗,成为各级税务部门今后加强该税种征管的个重要抓手。尽管有号文及年之后国家税总印发的土地增值税清算鉴证业务准则保驾护航,以及各级地税部门实时出台的清算管理办法如青岛市地方税务局下发的号文房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法,但是在实际工作中我们还是发现些问题目前政策尚未明确,实际执行尺度不,这给清算工作带来定困难。本文试从土地增值税政策的变化入手,探讨目前土地增值税清算中存在的问题......”。