房屋出卖给第人出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实故意隐瞒所售房屋已经出卖给第人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这两个条款中,有点内容值得关注损失赔偿与违约金并举。依据民法通则和合同法的规定当事人可以约定方违约时应当根据违约情况向对方支付定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在司法实践当中,当方违约时,司法机关般是在实际损失和违约金中,选其,如违约金约定超过实际损失,只要不是过高,司法机关般也予以支持。而上述条款中规定,买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款倍的赔偿责任,亦即在赔偿实际损失的同时,买受人还可要求不超过付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此条款实际是确认交钥匙即为交房,即不以房屋所有权的移转作为交房的成立条件。由于此条款在强调对房屋的转移占有的同时,并未强调交房的合法性,有可能会引起些争执。国务院城市房地产开发经营管理条例明确规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。在大量入住民事纠纷中,很多是出卖人尚未通过竣工验收即取得建筑工程竣工验收备案表,便强行向买受人发出入住通知,迫使买受人不得不在没有竣工验收手续的情况下接收房屋,后续的许多工程质量纠纷产权办理纠纷,其实均与此有关,因此,本条款在强调交钥匙即为交房时,并未强调必须是经验收合格的交付,有可能对买受人更加不利。因质量问题解约的规定该司法解释第条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。商品房买卖合同模板范文司法解释。根据国务院城市房地产开发经营管理条例的规定,商品房交付使用后,购买人认为主体偿责任原则为依据的,但不是对消费者权益保护法第条规定的直接适用。该司法解释所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与消费者权益保护法第条的规定有所不同。由此可见,上述的惩罚性赔偿,在我国现行的法律中确实是种大胆的创新。惩罚性赔偿的额度。这两个条款规定了惩罚性赔偿的上限即不超过已付购房款倍的赔偿,但这不意味着只要出现种情形,买受人就必然可获得倍的赔偿,法院有可能根据情节酌定赔偿的具体比例和金额。因此,买受人在主张有关权利时,应慎用有关条款,避免赢了官司而不赢钱,因为索赔额加大,诉讼的相关费用也必然增大。出卖人告知义务的履行和操作。在这两个条款规定的种情形中,有种提及了未告知和故意隐瞒,这实际上是要求出卖人在签约时,如果存在上述几种情形,应当履行告知义务。建议出卖人在履行有关告知义务时,采取书面形式,避免口头告知而今后发生纠纷时,因举证不能又承担相应责任。土地使用权抵押的责任。这两个条款也侧面解答了土地使用权抵押的责任问题。在现实的期房销售中,出卖人订立预售合同时及订立,与国泰地产签订了份商品房买卖合同书,合同约定,国泰地产将位于从化市小海商贸城北区的第小区第幢首层平方米的铺面,以每平方米元的价格出售给何柏雄。合同签订后,何依约向国泰地产支付了全部金额郾万元。此后,业主何柏雄还分两次向国泰地产交付了水电调节费元。收房后,何柏雄投资将铺面进行了装修,并出租给他人使用至今。年月,从化国泰地产以合同没经过公证处公正以及分文没有收何柏雄房款为由,将业主何柏雄起诉至广州从化市人民法院,要求认定与何所签合同无效,并收回房屋。原告国泰地产诉称,与何柏雄所签订了商品房买卖合同书之后,由于房屋至今没有取得商品房预售许可证未竣工验收,已经烂尾而根据从化市城市规划局年月新出台的规划文件,小海商贸城已经改变规划为国泰名城御景绿洲居住小区,由国泰地产对其重新进行整体开发,故何柏雄所在商铺不能交付使用,并要求何交回商铺。关于惩罚性赔偿责任该司法解释第条第条规定了种出卖人须承担惩罚性赔偿责任按不超过已付购房款的倍赔偿的情形商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买商品房买卖合同模板范文司法解释承担买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十条根据合同法第十条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在个月的合理期限内仍未履行,当事人方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。惩罚性赔偿问题这个问题是该司法解释的热点问题,在司法实践中也存在着较大争议,赔偿标准上的操作性也不是很强。根据该解释第条的规定,种情形可能最高人民法院可以向全国人民代表大会常务委员会提出法律解释要求。亦即最高人民法院作为司法机关,并没有对法律的解释权。最高人民法院针对审判当中的具体情况,依据法律制订些法律适用和操作中的具体解释和规定,也未尝不可,但当司法解释的内容突破了现行法律和行政法规的规定时,就会形成立法行政和司法机关之间的冲突,而使其缺乏成立的法律基础。不管这种突破具有多么重大的现实意义,它也会从程序上对我国法律体系的良性运行立法机关的权威性和行政机关的有效行政带来负面影响。至少可能使民事主体在依据法律法规从事民事活动时会面对无所适从的局面。法官在司法实践中依据法律法规行使自由裁量权是回事,而司法机关通过司法解释突破法律又是另回事。在目前些司法审判人员整体素质有待提高的情况下,由司法机关自行制订司法解释来扩大司法审判人员的自由裁量权,本身也不利于对审判人员的执法监督。具体到商品房买卖合同纠纷案件的审理,既然在现行法律中,确定了买卖合同双方是平等的民事主体,在制订法律适用的具体解释和规定时,就应本致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款倍的赔偿责任商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第人商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第人。第条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之,导致合同无效或者被撤销解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款倍的赔偿责任故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实故意隐瞒所售房屋已经出卖给第人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。第十条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受求解除合同和赔偿损失的,应予支持。商品房买卖合同模板范文司法解释。本条规定了种情形下合同被确认无效被撤销解除,出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人,但未对造成上述种情形的责任作任何规定和说明。在实际操作中,既有个别出卖人缺少或变造政府规证,导致合同被确认无效被撤销解除的,也有不少是购房人不能按期偿还贷款或拖欠其他债务,使贷款人或债权人对所购房屋主张权利,而使出卖人不得不要求撤销解除合同的。在不明确造成上述种情形的法律责任包括损失赔偿责任的情况下,仅要求出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人,极不利于对出卖人合法权益的保护,出卖人旦返还了全部首付款本息,再向买受人主张违约责任,在执行中将会遇到很大的困难。十对另有约定除外应注意的问题该司法解释中共有条处在明确规定各方责任权利义务的同时,强调了另有约定除外的原则。契约行为作为种基于双方合意的民事行为,个重要特征就是只要不违反法律法规和损害社会公共利益,只要是双方基于自愿平等原则而订立的合同,就受法律保护。因举证不能又承担相应责任。土地使用权抵押的责任。这两个条款也侧面解答了土地使用权抵押的责任问题。在现实的期房销售中,出卖人订立预售合同时及订立合同后,所预售的房屋往往尚未建成,甚至工程刚处于基础状态,地上物尚未建设,因此出卖人即使是设定抵押,也是以土地使用权设定抵押,不会是所售房屋抵押银行等抵押权人般也不接受这种期权抵押,那么这种以土地使用权而非所售房屋设定抵押,又未告知买受人的,是否需承担上述惩罚性赔偿责任呢﹖从有关条款来看是不需要承担的。在现实中,有许多买受人担心土地使用权的抵押会影响到自己所购房屋的权益,经常会要求出卖人承诺相应的土地使用权未设定抵押,事实上,这种抵押土地地上物的预售,只要保证两点即可出卖人需征得抵押权人的同意在买受人办理预售房屋产权登记手续时,有关的抵押必须撤销,因为根据城市房地产管理法的规定,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。房屋的交付确认问题该司法解释第条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用房屋毁损灭失的风险法解释中的上述规定,正是体现了法律对双方合意的尊重。而具体到商品房买卖行为中,对另有约定除外的规定,有两点需要注意由于该司法解释在多个问题上,均明确了出卖人负有较重的责任,因此,作为买卖双方特别是出卖人,应充分注意另有约定除外的条款。部分出卖人采取