1、“.....同时也是重要仓储物流基地，具有很好发展前景。发展规划从政府规划来看，政府把该区域规划为城市对外公路客运中心物流中心重要商贸区，对整个鄂东地区具有重要影响。黄石城市发展规划表明黄石城市发展重点，尤其是其城市定位明确，给东方哈佛支持也是非常明确，该区域是规划中物流中心，也是交通客运中心，这支点对整个片区是个强大支撑。黄石城市定位需要各种配套来支撑，而相应交通和物流配套同样需要居住商务商业等相关产业来与之相配套。东方哈佛项目处于规划物流中心与客运中心核心地带，交通方便，具有先天资源优势，如与客运物流相结合配套发展，前景非常可观。如果本项目能够依托物流和交通重要资源，在北部新区构建成为黄石门户，成为黄石在大广高速和沪蓉高速上城市形象代表作，将真正提升本项目价值。城市发展武汉城市圈中，黄石是个卫星城市中最有竞争优势城市之。区位条件项目交通配套情况，交通网线发达，周边规划有物流中心......”。

2、“.....转入湖滨大道黄石大道，连接老城区西邻大泉路，转入磁湖路杭州路，连接开发区东面和南面为规划道路，连接黄石港区基地距离武黄高速入口，距离长途客运站，昌明路上有路，迎宾大道上有路路路，延安路延长线上有路车经过。基地交通便捷，可迅速到达武汉黄石市区开发区下陆大冶等地。周边区域现状临近花湖片区开发项目较多，但普遍定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异项目所在团兴大道黄石大道迎宾大道杭州路大泉路黄石大道延安路通周边道路昌明路规划中兴大道重庆路规划路区间路无公园路纺织二路指标综合容积率待定待定完整性交通商业设施东方装饰城小型店铺佳美商业黄石港商业自身商业，中百等金港等，商业成熟教育设施无花湖小学中学七中十四中二中外国语学校等七中十四中等公共交通路公交路路路等路等第三部分市场分析及项目定位市场前景判断由于项目所在区域位于黄石和鄂州交界处，宏观调控下......”。

3、“.....因而应该考虑宏观调控对本项目影响，其中最重要两条是宏观调控关于开发商贷款有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流问题，防止资金流连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行调整。未来黄石港区市场发展分析总体开发量在开发和运作项目大概在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„开发类型主要以小高层电梯房为主市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前消费力不成正比。如果没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右市场特征开发速度太快，开发规模大......”。

4、“.....虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起。团城山区区域市场分析团城山区域属于新开发区，区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运，周边规划有物流中心。北面距沪蓉高速公路约米北邻昌明路，转入湖滨大道黄石大道，连接老城区西邻大泉路，转入磁湖路杭州路，连接开发区东面和南面为规划道路，连接黄石港区基地距离武黄高速入口，距离长途客运站，昌明路上有路，迎宾大道上有路路路，延安路延长线上有路车经过。基地交通便捷，可迅速到达武汉黄石市区开发区下陆大冶等地。周边区域现状临近花湖片区开发项目较多，但普遍定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异项目所在团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区。周边规划本项目周边规划东北面为规划中市场用地现东方装饰城已经在建设中商业金融用地昌明路临街两侧，南面为规划中住宅用地，西南面为规划中物流中心，为东方装饰城提供物流配套......”。

5、“.....标高低于道路标高约米。四至及景观场地内有大片鱼塘，西北角有山体约米左右，东湖北大项目投资可行性分析报告第部分项目概况第二部分用地质素分析第三部分市场分析及项目定位第四部分开发策略第五部分经济效益预计第六部分项目开发经营风险分析第七部分综合评价及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第部分项目概况项目位置项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅，南面为池塘，北面为山地。南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住区南边为西至大泉路，对面目前是空地北至昌明路，与花湖水厂东方时代装饰城隔街相望。北面地块基。该市场由于政府因素和城市发展走向因素而呈上升态势。目前本区域开发量大概在万方左右，但是很多开发报建还在酝酿中，后期应该有较多楼盘出现。市场特征开发速度逐步在加快......”。

6、“.....价格相对其他区域略高。花湖片区区域市场分析花湖片区属于鄂州管辖，其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。受其影响，花湖聚集了大批开发商，即便是产品做不错但方式前期先支付，其余款项在年后支付未考虑外墙节能产品增加成本，约元。财务费用见筹资计划说明流入加上在每期末发展新型墙体材料专项费用返还款按黄石市标准，企业所得税征收从项目确认第笔收入开始按月预征收，预征比率为销售收入，在项目所有销售确认收入后，再按税前利润核算，对于前期预征所得税多退少补，为计算方便，本报告按季度征收最后期缴纳所得税计算公式如下应缴所得税累计净现金流量累计每季已预缴所得税„„„„万元。根据企业自有资金情况，考虑于第年第二季度向银行贷款万元，为期年，单利年利率现行贷款利率上浮......”。

7、“.....第六部分项目开发经营风险分析盈亏平衡分析项目静态投资总额为，万元，销售盈亏平衡点为价格盈亏平衡点为，元，元。，累计销售率累至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临东方装饰城。用地指标原用地指标•建筑面积•公建面积•多层住宅•高层面积点式•高层面积板式•幼稚园•会馆面积•容积率•绿地率•建筑密度•户数户•停车率•地面车位•地下车位以上数据由原先规划提供，根据实际情况予以调整。建议用地指标说明容积率为，总建筑面积为平方米，商住比，商业面积平方米，住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为，小高层面积为平方米，高层面积为平方米。根据规划要求需要在小区内配套公交车站垃圾站及公共厕所等。土地获取方式及现状现有建筑约，平米......”。

8、“.....第二部分用地质素分析项目选址从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目优势。新城区西南移，团城山区将成为未来黄石政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。花湖物流园区作为南北东西干线公路汇合点，独具优势。行政区划从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同城市主体，存在两个城市竞争前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是黄石城区部分。从相关渠道信息来看，鄂州面临被武汉黄冈黄石三个城市瓜分命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这种情况在未来年内能够出现......”。

9、“.....为东方装饰城提供物流配套。项目开发条件地形地貌场地相对比较平整，标高低于道路标高约米。四至及景观场地内有大片鱼塘，西北角有山体约米左右，东南角分布有少量藕塘。生活配套项目自身可解决部分小区生活配套，大型配套需依靠黄石港老城区，但按照团城山规划，周边生活配套建设将逐步完善。商业金融规划中昌明路临街商业金融用地开发教育项目南面欲建设中学所，昌明路小学所医疗东方装饰城旁有医疗规划用地行政机构临近昌明路有市地税局人事局气象局等多家政府机构市委市政府黄石经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连杭州路，交通非常便利。文体娱乐设施南面临近青港湖近郊公园公交配套昌明路设有路公交车起点站终点站市政综合配套各市政配套设施接口主要接口位于昌明路，较为完善。北面紧邻万吨花湖水厂，周边管线设施较为齐全北面水厂附近规划建设变电站座......”。