1、“.....资金需求量大风险集中投资回报高和投资回收期长等特点使得资金瓶颈始终是制约房地产企业发展的重要因素。年,密集强势的高压调控政策,不断地冲击着台州市房地产开发企业的资金链,再加上些不确定因素,中小开发商的资金链已经紧绷甚至断裂。本文运用调查观察等方法,对台州市房地产开发企业资金链进行资料收集,对其在资金来源阶段资金使用阶段资金回流阶段进行分析并发现存在的问题,研究如何在市场竞争激烈的环境下,寻找与自身发展情况切实可行的方案来管理资金链,以达到资金的合理利用,降低资金链紧绷甚至断裂的风险,促进企业进步发展的目标。关键词房地产开发资金链资金来源......”。

2、“.....近年来受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响,房地产开发企业的资金链将受到严重考验,开拓新的融资渠道也成了房地产开发商的焦点问题。资金链的良好运行是房地产开发项目顺利进行的根本保障。所以,房地产开发企业能否健康地发展下去取决于资金链的稳固状况。相关概念的理论界定房地产开发企业资金链的概念在般产业中,资金链是由产品在不同市场主体之间流动而带动的资金循环运动。货币资金是企业的血液,在企业的切生产经营活动中都会伴随资金的流动周立,。在房地产行业中,从货币资金开始,随着土地的购入和开发建设的推进,他们分别转化为储备资金生产资金和成品资金......”。

3、“.....如此形成了个周而复始的循环过程。简而言之,资金链是从项目融资开始,经过项目开发及交付使用,再到销售回款,然后支付外部融资成本的个循环反复的过程冯亚静,。房地产开发企业的资金链循环环节房地产开发企业的资金链是个动态的可持续的资金循环过程,分为个环节见图图资金链的循环环节资金来源就是房地产开发企业获得资金的渠道,即融资方式。企业自有资金包括企业设立时各出资方投入的资金,经营段时间后从资金来源资金使用资金回流税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金等资本由企业自有支配长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目......”。

4、“.....对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。上市融资股份制房地产企业上市发行股票融资已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。房地产开发债券发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是种重要融资渠道。银行信贷从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有短期透支贷款存款抵押贷款和房地产抵押贷款。房地产投资信托,是采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产般为收益性房地产或者为房地产进行融资......”。

5、“.....它实质上是种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会大众投资者的资金,并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券项目和业务进行组合投资。商业抵押担保证券这是种商业证券化的融资方式,及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到个组合抵押贷款中,通过证券化过程及债券形式向投资者发行王希迎丁建臣陆桂娟,。资金使用主要是房地产开发企业的开发成本费用和留在企业备用的流动资金。开发成本费用包括土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括土地出让金土地征用费城市建设配套费用拆迁安置补偿费。前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计可行性研究水文地质勘测以及通平等土地开发工程费支出。房屋开发费包括建安工程费附属工程费和室外工程费。期间费用管理费用销售费用和财务费用。资金链的特点纵观房地产开发的全过程......”。

6、“.....从货币资金开始,随着土地的购入和开发建设的推进,它们分别转化为储备资金生产资金和成品资金,通过销售后又转化为货币资金,如此形成了个周而复始的循环过程。房地产开发资金占用量大并且集中房地产开发需要消费大量的土地资源人力资源以及各种材料设备等工业产品,而城市建设用地的稀缺导致地价昂贵,经济发展的刺激又往往导致工业产品价格上扬,这就使房地产开发投资额巨大,在资金运作的各个环节都需要占用大量的资金。房地产开发资金占用时间长周转速度慢房地产开发建设周期长,在建设过程中,如果不采用预售方式的话,则只有资金大量投入没有资金回收。当开发工程建设成后,如采取出售的方式,资金回收和周转速度相对较快,但前提是市场需求旺盛,能够很快卖出去,否则,资金同样要占用很长时间。若采用出租方式,资金占用量可逐渐减少,但全部收回需要相当长的时间。房地产开发资金运作受区域影响房地产的开发受区域政策的限制......”。

7、“.....。资金链管理研究发展在国外,房地产行业经过多年的发展经形成了由个小循环组成的个成熟的房地产资金循环模式。这个小循环分别是以房地产开发商为核心的房地产开发资金循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押贷款为核心的资产证券化循环。第个循环以房地产开发商为核心,开发商通过向银行贷款自筹资金或是向购房者等筹集资金,跟现在的中国类似。第个循环在房地产投资这个小循环中,房地产投资信托,简称是个核心的概念。房地产投资信托类似于共同基金,是由个人或机构投资者共同出资组成个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型如住宅写字楼仓库零售等和地理区域的侧重。在房地产投资信托早在年就出现了,但是到年税法改革降低了其它些房地产投资工具的吸引力之后,才真正有了长足的发展,。第循环资产证券化......”。

8、“.....它般是指发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产出售给特殊目的载体,由其通过定的结构安排分离与重组资产的收益和风险并增强资产的信用,转化成由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券,销售给金融市场上的投资者,。近几年,对房地产融资渠道进行分析研究总结发现,融资创新和多元化是不可违背的规律。国外在级市场上,各种金融创新使房地产金融工具层出不穷。这些金融工具包括投资基金,信托证券,指数化证券等。以美国为例,美国的房地产市场发展较为成熟,其房地产融资形式己整合股票债券信托基金海外资本等多种方式,银行贷款己降到次要地位。有资料表明,美国房地产资金来源构成中银行贷款只占,而企业自有资金占。高比例的自有资金,来自多元化的企业股东,如保险公司养老基金等福利基金房地产产业投资基金等各类长期投资基金社会公众的资金等等,另外,在美国商业房地产权益融资中......”。

9、“.....所占比例高达,。在我国,有关房地产资金链管理的研究方面,着重探讨目前房地产资本市场泡沫及风险的文献较多,从资金链的整个过程来探讨,即从资金来源到资金使用再到资金回流的过程,研究资金动态流程的文献相对略少些。随着房地产的发展,房地产泡沫的警报在频频拉响。开始关注房地产的资金问题。地产业的灵魂是条资本借贷的链条王铮张朋,。拓宽融资渠道的重要性。若想既要降低银行风险又要保证房地产的健康持续发展,途径无非两个是在分流银行存款的前提下,鼓励和推出新的融资渠道和品种,如信托证券债券和基金等,把银行在房地产行业的资金总量逐步降到发达国家的标准即以下。同时对已经投入和即将投入的银行资金拓宽回流和退出的渠道,如证券债券特别是资产证券化。其中房地产债券和资产证券化包括资本市场对房地产的开放力度无疑是最重要的,而民间资本和海外资本的畅通进入则是当前最迫切的朱凌波,。国家政策冲击房地产资金链。年以来......”。