1、“.....具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。二项目建议可与土地持有方进行接洽，商谈土地转让事宜落实规划铁路标高事宜落实南面土地今后可能用途调查落实重庆市对军产部队用地土地转让与开发有无特殊规定进步加强市场调研与分析，提高对市场把控能力。现值是指按基准收益率，将计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标。本投资分析基准收益率按计算。本项目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零，说明项目动态收益率高于基准收益率。详细计算过程见表项目投资现金流量表。财务内部收益率财务内部收益率是指项目在计算期内，各年净现金流量现值累计等于时的折现率。反映出项目自身的实际动态赢利能力。本项目所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。本项目资本金财务内部收益率为。详细计算过程见表项目资本金现金流量表......”。

2、“.....项目财务评价指标览表静态评价指标指标值备注项目投资利润率年平均利润项目总投资项目资本金利润率年平均利润项目资本金项目资本金净利润率年平均净利润项目资本金投资回收期年二动态评价指标项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值所得税前万元北部新区地块项目可行性研究报告第页共页项目投资财务净现值所得税后万元资本金财务内部收益率三其他指标项目总投资万元项目销售总收入万元税前利润总额万元税后利润总额万元项目启动资金万元项目资本金万元外部融资万元北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目现金流量表序号年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出建设投资营业税及附加土地增值税税前净现金流量累计税前净现金流量所得税税后净现金流量累计税后净现金流量计算指标项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值所得税前万元项目投资财务净现值所得税后万......”。

3、“.....所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。财务评价可行。第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。针对本项目的实际情况，土地成本是个具有较大不确定的因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分的考虑。基于此，本次确定的三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本......”。

4、“.....分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们的影响。计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格北部新区地块项目可行性研究报告第页共页建安工程成本由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。在今后项目的实施运作过程中，控制项目土地的取得价格，合理安排规划好项目开发建设的节奏，增强项目自身品质，提升项目的亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制的力度，项目定能在获得更好的经济效益。三临界点分析根据项目的具体情况，详细测算了在基准收益率为时的临界点分析数据销售价格的临界点土地价格的临界点建安工程成本临界点根据临界点分析的结果显示，项目在销售价格下降左右......”。

5、“.....但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低的水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格的不利影响完全可控制。土地价格要在我们测算价格万元亩的基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解的结果，区域土地成交价格在万元，万元亩的可能性较低，因此土地价格我们可以控制。建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们多年对重庆市建筑安装工程的了解和重庆市工程造价信息提供的资料显示，重庆年上涨率在左右，上涨的可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。四盈亏平衡分析平均销售价格计算北部新区地块项目可行性研究报告第页共页根据各类型物业开发的顺序和投放市场的时间点，可以计算出各类物业的销售总价为万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总的可售面积为万，由销售总价除以总可售面积而得项目的平均销售价格为元......”。

6、“.....由于房地产行业的特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成本万元要达到盈亏临界点情况必须满足销售收入销售税金销售成本亦即销售数量万元可求出销售数量万销售率销售数量可售面积。根据以上分析，当项目销售到万，即销售率为时小于，项目可达到盈亏平衡，项目风险较小。五土地成交价格分析为对今后与土地供应方谈判提供参考性依据，在这里对我们今后取得土地时可承受价格进行测算。本次测算以项目在今后实施中最可能的状态为基础，即考虑不完全销售状态，尾房开发过程中未销售部分在期末八折销售回收资金。最高价格评价标准满足基本的收益水平，即内部收益为。经测算，我方可承受的最高地价综合价金为万元亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为万元亩。建议土地价格综合价金控制在万元亩以内......”。

7、“.....北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第十二章项目风险分析及控制措施风险因素识别房地产开发项目常见的风险因素有市场风险工程方面风险投资方面的风险融资方面的风险配套条件的风险外部环境风险等。二风险分析市场方面的风险因素市场风险是房地产开发项目日常遇到的重要风险。它的损失主要表现在项目销售不畅，销售收入达不到预期的目标。主要有以下二方面的市场风险是产品缺乏市场竞争力二是实际销售价格与预测价格的偏差。工程方面的风险因素工程方面的风险因素主是指由于工程地质情况的复杂性，地质情况复杂，限于技术水平等因素有可能勘探不清而在后期的工程建设中造成工程造价增加和索赔行为的发生。投资方面的风险因素投资项目的经济效益与投资大小密切相关。可以细分为由于工程量预计不足或材料价格上升超过预期导致投资增加，由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延等。融资方面的风险因素主要是融资的成本发生变化......”。

8、“.....配套条件的风险因素投资项目需要的外部配套设施，如供水供电供气通讯等在项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但在实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，而影响了项目的正常交房入驻，进而对项目的销售和公司形象等产生影响。外部环境风险因素这里主要是指项目南面块土地今后不利用途对项目的影响。三风险评估根据风险等级的划分原则，我们将风险等级划分为般风险较大风险严重风险和灾难性风险。般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，般不影响项目的可行性北部新区地块项目可行性研究报告第页共页较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以接受的严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行，另种情况是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效防范措施......”。

9、“.....理发生将产生灾难性后果，项目无法承受。经过对前述种风险因素的分析后，属于般风险等级的有市场风险投资风险融资风险和配套条件风险，而工程风险和外部环境风险则属于较大风险。工程方面的风险主要是因为地块西南角有规划的铁路经过，其对项目可能会有不利影响。外部环境风险则主要是指南面所临地块今后有可能改为社会停车场货运车，其很可能会造成不利的区域环境。四风险对策根据前述的风险因素房地产开发行业的特点和本项目的各项因素，我们采用以下风险策略以风险控制为主，结合风险转移进行综合控制。以风险控制为主对市场风险可以加强对市场的研究深度，细化对市场研究的广度，提高预测的准确性和定价的合理性提高自身管理水平，提高专业素质，主动控制投资方面的风险落实规划铁路的标高问题，提出解决措施，为今后的设计工作做好基础工作在谈判时影响土地供应方，最好能把南面地块起拿，将不利因素消除......”。