主要客群雷同，竞争激烈，新项目跳出现有市场，可操作性大，市场前景看好。海南旅游市场，正在以传统观光型旅游向度假型旅游转型，本项目总体定位符合市场和政策需要。国际旅游岛上升为国家战略，空前利好。内部因素国内经济复苏迹象明显，加速开辟新业务战场对任何家公司来说意义重大该项目定位以洞顶级高尔夫球场为主题，海南唯滨湖观海体育休闲公园，可以优化公司现有项目资源组合，会在更大范围内提升集团自身品牌形象，能够较大程度上实现公司经济利益社会效益，增加公司品牌有形和无形资产。该项目能连接集团各种优势资源，从而发挥最大市场效力。公司品牌效应能为项目开发带来广泛知名度，从而达到品牌双赢。三可行性研究报告编制依据建设项目经济评价方法与参数第二版投资项目可行性研究指南试用版赣州市国民经济及社会发展相关统计数据和资料海南省赣州市相关政府部门对项目有关文件国家部委及地方有关标准规范法规等。四项目主要技术经济指标经可行性研究论证和测算，本项目主要技术经济指标如下表项目主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注占地面积亩建设期月劳动定员人其中管理人员人教练及培训人员人工人般员工人建设项目总投资万元固定资产投资万元项目净利润总额万元主要经济评价指标投资利润率静态年均财务净现值万元内部收益率投资回收期静态年投资回收期动态年第二章项目建设意义及必要性改善赣州地区投资环境，为地区经济发展做出贡献高尔夫球运动在中国发展虽然仅有二十余年历史，但是众多高尔夫球会建设和发展历史已经充分说明他们在所在地区对外招商引资，改善投资环境方面都已经起到了积极作用。尤其是在改革开放和吸引外资前沿地区，今天，许多跨国企业投资者已将高尔夫球场作为投资环境重要环，不仅作为商务洽谈和商务会议首选场所，还可以让他们海外高级雇员和专业人士安心在中国工作。二促进球会所在地区土地资源综合开发利用本项目所处区域建设开发，将极大程度地提升区域综合价值，将通过精心设计和规划建设，充分考虑利用该片土地，完善各项配套，项目建设过程将贯彻注重环保宗旨，高度注重生态平衡和自然环境国表现尤为突出仅美国高尔夫协会主办美国公开赛电视转播权收益，多年前就已达万美元，企业广告收入万美元，而厂商和企业机构掷千金最大动力来自于高尔夫运动庞大消费群体。中国国内高尔夫运动与市场现状二十世纪初，高尔夫运动传入中国。年，上海成立了高尔夫球游戏中心。同年，中英美商人合办高尔夫球俱乐部，在南京金陵体育场旁开辟高尔夫球场。但高尔夫运动真正得到快速发展，还是中国二十世纪八十年代以来改革开放以后事情。年，新中国成立后大陆第家高尔夫球会广东省中山市温泉高尔夫球会正式开业，随后十多年中，大小不形式各样高尔夫球会高尔夫俱乐部在中国各地如雨后春笋般诞生，中国高尔夫球会高尔夫俱乐部得到了蓬勃发展。根据中国高尔夫球协会场地管理委员会年统计资料，全国拥有高尔夫球场数量排在前四名省市为广东省家，北京近家，山东省家，海南省家，与上海并列排在全国第四位香港澳门特别行政区以及台湾省除外海南正式营业球场从年家增长到年底家，平均每年新开业家。此外还有众多高尔夫球场在规划中，各种高尔夫球比赛也应运而生。特别是在中国对外开放最早广东省珠江三角洲地区，高尔夫球运动已得到迅速普及发展和成熟起来。在中国经济最活跃长江三角洲经济圈，大小不风格各异高尔夫球会和球场也层出不穷，迅速成为中国高尔夫球界支生力军。年，中国高尔夫球协会在北京成立，使高尔夫运动走上有领导有组织有计划发展道路。二国内外高尔夫市场发展趋势国际高尔夫球市场发展趋势作为种时尚运动或种身份隐约暗示，高尔夫球已逐渐渗透到人们都市生活之中，并吸引着越来越多人群加入。在崇尚休闲，追求自然绿色和健康社会大背景下，高尔夫运动成为体育休闲运动中宠儿。在美国，高尔夫运动是第五大群众体育运动在世界上，高尔夫球和网球足球并称为三大体育运动，高尔夫市场容量和潜力巨大。目前，在美国，高尔夫球场主要有两种形式会员制球场和公共球场。前种完全是私人化球场，球会般收费较高，是完全贵族化消费。这种球会收入非常固定，同时投入也非常大。另种就是公共球场，是美国高尔夫球场主旋律美国大部分高尔夫球场是公共球场，政府出于绿色和环保考虑，将些垃圾填埋地等需要整治地块无偿或以低租价供给投资商建设高尔夫球场，从而为经营者降低了这项运动成本。球场单次消费价格般低于美元。多年来高尔夫行业在发达国家形成了成熟市场层次服务于富人收入二是球场运行过程中日常经营收入，含会员以全境海岸线长公里，基本上没有开发，后发优势极为明显，赣州市旅游资源丰富，有大广坝猕猴岭约翰尼水库大田坡鹿红兴温泉九龙湾等，境内和边界上大山大岭共有座，以山海江湖温泉热带雨林为主题旅游资源独具特色。境内八所港是海南优质港，港口水深，吞吐量大，拥有万吨级泊位，是海南吞吐量最大港口，也是全国八大港口之。全国最大坡鹿保护区，海南省最大水力发电厂大广坝水电站。拟开发项目位于赣州市区东侧公里赣州市八所镇东郊，西侧为西线高速，地块东侧为国道，地块环绕赣州市最大水库约翰尼水库，全部用地均为原赣州约翰尼牧场范围。整个旅游区项目占地平方公里，交通极为便利。项目单位赣州海航投资开发有限公司以下简称海航地产赣州公司赣州公司公司项目公司隶属海航地产控股集团有限公司，于年月日注册成立，注册资本为万元人民币。公司主要业务是负责在海南省赣州市各类工业与民用建设项目策划管理酒店旅游高尔夫房地产开发投资与经营管理等产业。项目简介赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区高尔夫度假项目是赣州海航投资开发有限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略判断中国高尔夫产业和市场未来发展态势海南岛和赣州市社会经济发展趋势调研和分析基础上，在赣州市委市政府大力支持下，本着带动发展赣州市体育休闲娱乐和旅游产业，带动赣州市高尚房地产市场发展，带动周边经济发展，完善赣州市商务投资环境，提升赣州市商务形象目，在规划建设中约翰尼滨湖温泉旅游度假区内核心位臵，规划建设洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是个集高尔夫体育运动商务休闲娱乐和旅游为体高尚休闲项目。同时，项目将被打造成为海南国际旅游岛西线领军项目。海航地产赣州公司十分重视海南赣州地区旅游资源开发与利用，现拟与政府合作开发约翰尼滨湖温泉旅游度假区，预计总投资亿元。规划设计产品为滨湖高尔夫丘陵高尔夫和山地高尔夫，温泉别墅湖心温泉酒店高档滨湖国际水疗中心。此外，昌化江入海口片区占地约万亩，风景优美，为不可多得线海景地块，升值潜力巨大。场地分析交通分析西线高速及国道线从项目地块旁经过，高速公路及国道均有出口与之连接，连接道路为混凝土道路，可直达期用地，交通状况非常理想。地块形状可用地块形状不规则，呈张开鱼嘴状，接近南北走向，南北最长距米，东西宽米，纵深幅度大，形状变化很大，为创造丰富布局变化提供可能。坡度分析根据相关地形分析，上及非会员消费收入，包括了果岭费球僮费球车费灯光费租赁费存包费以及其他消费收入等等三是会所客房餐饮娱乐等收入。会籍销售收入。球场日常经营收入。酒店餐饮娱乐等收入。经营成本及费用测算。营业成本含草坪维护用肥料农药园林树苗沙石料会所餐饮球具会所用品等，预计为固定成本约万年，每年递增工资费用含工资福利及保险费，预计人员定编人随着营业收入提高编制也会增加，人均劳工资费用元，每年递增佣金及会籍推广费预计占会籍收入日常费用含水电费营业用品劳保用品广告费日常修理费燃料费交通费等，预算为球场收入办公费差旅费交际应酬费通讯费等费用，预计占球场收入折旧费用，预计公司固定资产原值万元，含球场会所办公楼员工宿舍草坪仓库草坪机械球车电器设备等各项设施，预计残值率为，资产使用年限分别为年年年年，折旧按年折旧率计算，预计年折旧额为万元，从年至年，累计折旧额为万元土地使用租金按当地水平，每亩每年租金为元，租金成本为元平方米年营业税金经营收入中有高尔夫消费餐饮客房专卖店等，涉及了营业税增值税高尔夫消费餐饮客房属于营业税范围，高尔夫消费列入娱乐业税率为餐饮客房列入服务业税率为专卖店属于商品销售应缴纳增值税参照营业中球场，综合营业税率在之间，以综合税率进行测算筹建期等有关开办费用，预计万元，在开业年度次性摊销固定资产折旧测算表固定资产项目原值万元使用期限年年折旧率年折旧额万元高尔夫球场练习场，会所行政楼等基础配套设施，草坪机械设备高尔夫球车合计贷款利息暂略税金预测按照国家以及海南相关税收政策，高尔夫球行业营业税税率为，无城建及教育费附加。企业所得税执行所得税率，地方所得税免征。由于高尔夫正式成为奥运会比赛项目，得到了前所未有发展契机，湖南广东江苏等地将高尔夫球行业营业税率调整为。三财务评价本部分内容按照标准洞球场度假型球场，半会员半公众球场进行测算。赣州约翰尼洞高尔夫球场年收入预计项目时间年年年年年年年年年年日均来场人次球场人均消费年均来场人次公众球场运营收入会籍单价会员招募人数新会籍销售收入会籍年费区域坡度在以内，地形坡度极为理想。地表植被项目地块原为农场，部分区域为农民承包地，绝大部分被开垦种植，主要经济作物有甘蔗香蕉玉米辣椒等。自然景观地块比较平坦，视野开阔，中间为总面积达平方公里约翰尼水库，部分区域伸入水库内形成半岛或岛状，形成独具特色山水相连景观。水源分析约翰尼水库为内陆水库，面积巨大，为周围农业基地主要灌溉水源，水质良好。由于水源库容量大，常年保证足够库容，即使在枯水期能保持相应水深，项目提供充足水源保障。环保限制项目内水库为灌溉用水源，非人饮用水源地，受环保要求限制较少。土壤条件主要以沙壤土及沙土为主。电源分析可接入三相伏电源。二项目背景行业背景高尔夫球是项具有特殊魅力体育运动，在世界范围内，高尔夫球和网球足