1、“.....从产业发展趋势上看，随着工业化城市化水平提高，近几年来淡水人流量物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业条件。如今淡水已形成了商贸流通中心雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限土地资源留用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业落户，发挥集聚效应，成为产业和人口聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区延伸腹地。惠澳大道则是以沿线工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东莞产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。惠阳撤市设区后......”。

2、“.....加快西片土湖白云坑开发建设，扩大建成区，与深圳连接南合抓好城区以南巨涛雅苑阳光新都等项目开发建设北进通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道规划建设，推动北部地区土地开发，把秋长三和及开发区与城区北进西联南合东拓连成片，形成大城市发展格局，把惠阳建成座具有现代格局海滨城市。惠阳投资宏观背景惠阳社会经济发展现状国民经济持续走好，投资环境良好惠阳增长图亿元分析由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济快速发展必然有力地支撑当地房地产发展。尤其是年增长同比增幅已经超过大关，大到近十年来最高增长水平，显示出惠阳经济非常强劲发展动力。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向元分析由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关，据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降......”。

3、“.....教育文化旅游和投资消费所占比列将会越来越大特别是住房汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠阳房地产正处于高速发展阶段。地理位置周边环境及生活配套设施项目位置本项目位于惠阳区人民五路，该区域为惠阳房地产发展次中心发展片区，未来发展潜力巨大。项目临中天彩虹城，离人民路米距离，周边小区众多，人口商宜住占地面积建筑面积容积率总户数商铺套，住宅套，主力户型房厅平米平方米二房两厅卫，平方米三房两厅两卫两阳台配套裙楼三层商业开盘时间年月年月销售价格元平方米元平方米销售状况约万城楼盘名万城位置惠阳区淡水镇白云坑金惠大道旁物业类型住宅建筑风格现代风格功能宜商宜住占地面积建筑面积容积率总户数户主力户型三房四房配套会所底层商业开盘时间未开盘销售价格预计元平方米销售状况下订目前，项目周边楼盘毛坯均价在元左右，其客户群主要是周边企业中高管人员当地居民深圳投资客，目前销售情况较好......”。

4、“.....项目周边缺乏小户型单位住宅楼盘，目前区域楼盘客户群主要定位于中高端阶层，中低端居住需求和追求较高回报投资需求尚未释放，而本项目周边配套较完善且周边工业区厂房较多，本项目打造低总价低首付高性价比带精装修和家具家电小户型住宅可以弥补市场空白。本项目中小户型住宅销售均价元，相对于以上项目具有较强价格优势，容易创造热销机会点，项目将吸引附近众多企业蓝领中层管理人员本地居民以及深圳投资客。本项目客户群和产品走差异化路线，切入区域市场空白点，刺激尚未释放有效市场需求，避开与区域内实力强劲开发商竞争，最终使项目在市场中独树帜。片区房地产市场分析区域市场界定项目位于淡水熊老屋东方国际旁属惠阳老城区与大亚湾西区结合部，我们对此区域房地产市场进行重点分析。区域市场供给分析项目所处区域属惠阳房地产市场高速发展区域，区域内高档楼盘林立，市场竞争较为激烈，预计明年下半年市场推盘量将达多万平米......”。

5、“.....区域市场发展预测区内工业发展带动经济高速增长，带来房地产发展空前机遇市场同质化竞争激烈政策打压扼制房地产投资市场发展随着深惠交通网络城市配套逐步完善，惠阳大亚湾将成为深圳大迁徙第站。预测明年该区域房地产发展供应量过大，需求市场增加。项目分析优势便捷交通，蕴藏巨大升值潜力项目处惠阳城市发展老城区，周边配套较齐全。劣势项目占地面积小，难以形成较大规模，导致项目自身生活配套不够完善。项目周边还未开发成熟，对项目发展带来不利影响。威胁惠阳城市建设落后，人口基数小，市场容量有限，在定程度上影响了房地产发展。年惠阳小户型市场供应量逐步放量，加剧惠阳房地产市场竞争。机会惠阳近几年经济飞速发展，市民消费力提升，城市规模不断扩大，定程度上促进了对房地产消费需求。中海项目落户大亚湾，给惠阳房地产发展带来动力周边城市对惠阳房地产发展关注......”。

6、“.....第八章结论公司具备借款能力二项目具备良好市场前景三项目各项手续完善四项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力第九章附表及附件第章项目基本情况项目位置项目名称聚康名苑项目位于惠阳区淡水熊老屋，项目地块四至如下南侧多层自建别墅北侧原有城市住宅西侧拟建高层商住楼东侧城市道路项目情况介绍项目占地面积，总建筑面积，其中地上建筑面积，建筑层数层高层商住楼。项目平面布置为北主楼层塔楼配南两副楼层，正面朝北向，背面布置在南面......”。

7、“.....惠州市惠阳区人民政府于年月日确权发证，国有土地使用证号分别为惠国用第号惠国用第号。国有土地使用证分别记载宗地面积为平方米平方米，用途都为居住用地，土地使用权终止日期分别至年月日和年月日止。该项目用地通过合法手续独资购得，惠州南亚房地产开发有限公司独家享有本项目开发权收益权。三项目建设合法性根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目相关法律法规及政府有关部门规定，房地产开发项目从报批土地取得规划设计施工建设市场营销物业管理等全部环节均符合政策法规要求，项目方具有合法有效性。本项目各项报批手续均以惠州南亚房地产开发有限公司名义办理，惠州南亚房地产开发有限公司按照建设项目立项及申请用地程序......”。

8、“.....第二章开发企业简介企业基本情况公司名称惠州南亚房地产开发有限公司机构地址惠州市惠阳区人民路法人代表注册资本人民币万元注册号公司类型有限责任公司经营范围投资兴办实业具体项目另行审批国内贸易物资供销业不含国家法律法规禁止经营项目为惠阳房地关政策，房地产开发企业自有资金为企业所有者权益，自有资金为万元，已达到本项目所需自有资金万元总投资项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分可售面积为，以销售均价元，销售率计算，住宅部分销售收入约为万元。商业裙楼可售面积为，按销售均价元，销售率计算，商业销售收入约为万元......”。

9、“.....总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，则项目税后成本利润率为。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅及商业销售率达时，项目可保本。另方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目住宅保本销售价格为元商业保本价格约为元。根据市场及项目定位分析，该项目保本销售价格及销售率较易实现，风险不大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。当售价收入下降，经营收入为万元，税后利润为万元，成本净利润率为当开发成本上升，售价收入同时下降，税后利润为万元，成本净利润率为经测算可知本项目销售收入变动对项目效益影响不大......”。