1、“.....土地面积合适做大型专业市场或房地产项目容积率容积率般，，收益适中工整程度土地未经过平整，界限也还未划定商业面积比例商贸物流为主，配合房地产项目建设，房地产物业占比例较大公共设施配建有公共设施配建要求，且周边有相关生活配套正在建设地段环境要素项目评述本项目得分项目权重分地段价值地块位于玉林市江南区，价值未体现，但随着外环道路通车，将有定的价值体现居住氛围周边地块未开发交通便利程度交通便利，有外环路高速路，临近洛湛铁路生活配套生活配套正日益完善景观资源周边为水田，景观般购房人群需求有较大的市场需求地块商业价值周边配套有待建成，商业价值尚未体现城市规划地段升值潜力城市未来规划较好......”。

2、“.....且建设时间长，预计项目入市时周边环境已经有所改善。项目地块得分计算项目得分目前得分值项目对应权重得分值项目标准分项目得分标准分值目前地块的价格预测根据相关调查及有关渠道得出，玉林市近四年住宅类房地产项目的土地价格如下表所示，年土地均价万元亩，较年万元亩有所回落，随着年经济形式的好转，月份土地出让价格有所回升，已超过年平均价格，回升趋势平稳，因此，结合年的玉林市土地出让价格对项目地块进行价格测算。年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩目前地块所地区均价项目标准分目前可售价格项目目前地价预测万元亩项目地块指标建议根据对玉林市场的了解，地理位置分析，地块对于城市来说是功能强的地块，专业市场为主，居住为辅的......”。

3、“.....商业相关指标说明结合周边地块银丰国际中药港的容积率，考虑本项目地块面积及项目定位，出于谨慎考虑，容积率预测为项目定位为多层建筑及高层建筑，限高为米本项目定位专业市场，商业部分占项目建筑面积的项目地块价值预测经过调查，得出年至年玉林市土地出让单价及土地出让价格增长率，具体如下表所示年份年年年平均出让单价万元亩增长率结合近两年的经济发展情况及房地产市场的波动情况，将年上半年的土地出让单价与年的土地出让单价进行对比，得出年增长率为，并将此增长率做为未来几年内玉林市的土地增长率。结合土地价格预测结果，年后本项目地块价格为万元小结通过对以上玉林土地市场以及对项目地块周边的土地价格的分析，认为目前地块如果以挂牌形式进行出让......”。

4、“.....如果以玉林土地市场每年的价格增长率计算，五年后地块的价格将会上升到约万亩，可见地块的升值潜力非常巨大，如果集团公司与玉林市政府的合作，以较低的价格获得该地块，则单是计算土地价值的收益，年后的收益将会成倍增长，土地收益率较高。因此，建议尽快与玉林市政府达成合作协议，取得土地的所有权。第九部分项目地块运作方案经过与玉林市政府沟通后，项目通过运作，以低于市场的价格拿到本地块，之后进入到地块运作阶段，对运作方式，有如下三种建议方案自行投资开发运作运作方式。由集体公司出资，购买土地所有权，并由集团下属地产开发公司进行建设开发。优势。项目的所有收益归集团所有，并且能让集团下属地产公司积累丰富的开发经验，为集团未来更好的介入房地产开发领域打下坚实基础。劣势。集团下属开发公司缺乏大型房地产项目的开发经验......”。

5、“.....项目周期长，不可预见因素复杂，风险大。方案二独立进行土地运作运作方式。由集体公司出资，在完全获得土地所有权后，将土地进行打包分割出让，让不同的开发企业对地块进行开发建设，获取土地项目出让收益。优势。项目运作期短，运作方式简单，能在短期内获得较高投资回报。劣势。地块不再是集团下属的产业，地块的项目战略定位及开发节奏将不再由集团掌控。该地块具有很好的开发潜力，仅仅土地运作，无法享受物业开发带来的价值，且与集团战略不符。方案三合作开发运作方式。通过与玉林市政府协商，把项目地块分割为若干份，分期进行购买。获得第块土地后，通过对地块进行评估，以地块价值评估获得的溢价与第三方企业合作开发，由第三方合作企业承担溢价成本，共同开发该地块。集团公司获得土地溢价资金后，继续投入下地块的开发，按以上模式开发剩余全部地块......”。

6、“.....多个有实力的合作企业共同建设。合作企业负责项目的投入与运营，公司以土地投入获取项目合作分成收益。优势。开发企业拥有丰富的开发经验，可有效的协助集团成功开发本项目，以较少的资金投入撬动项目的整体开发，实现投资效益最大化，且可以自行掌控项目定位与开发节奏。劣势。集团公司对于整体项目的把控受到开发企业的制约，运作收益与开发企业的运作方式直接挂钩，且前期收益与上两种运作方案相对较低。第十部分项目地块项目投资测算及资金筹措方案投资成本测算土地购买成本根据与玉林市政府的初步沟通，土地购买费用暂定为万元亩，该土地购买费用包括土地使用权出让金基础设施配套建设费及土地开发成本。土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费，土地开发成本为征地及拆迁补偿七通平费等费用。其中......”。

7、“.....主要包括土地补偿费青苗补偿费地上物补偿费劳动力安置费超转人员安置费菜田基金耕地占用税等拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿安置及停产停业损失补偿费。土地总购置费用为万元亿元工程项目成本房地产项目投资测算中的政府报建费的收取按照玉林市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下见下表序号项目取费标准前期费用之和前期顾问咨询费实际发生的金额水文地勘费工程费用的设计费元政府报建费之和城市配套费建安工程费用的劳保费建安工程费用的质检费建安工程费用的农工保证金建安工程费用的噪声超标排污元月......”。

8、“.....免交人防费二工程费用之和市政工程及环境之和硬地工程元，以总占地面积扣除基底面积绿化面积后的面积计算道路广场绿化工程元，按绿地面积计算，含水体室外工程元，按总用地面积计算给排水气管道供电等建安工程费用之和地上建筑项目部分为多层建筑，均安装电梯，层数相差不大，地上建筑均按同标准收取建,,,,,,,,土地增值税,,,,,,,,,,,所得税,,,,,,,,,,净现金流量所得税后,,,,,,,,,,,累计净现金流量,,,,,,,,,,,相关经济指标基准收益率全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后,,,,,,,,,,,全部投资投资回收期税后项目财务效益表表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年经营收入,,,,,,,,,,多层销售收入,,,,,,,,,,......”。

9、“.....,,,,,,,,,投资成本,,,,,,,,,,,,开发成本,,,,,管理费用,,,,,财务费用销售费用,,,,,,,,,,,经营税金及附加,,,,,,,,,,,土地增值税,,,,,,,,,,,利润总额,,,,,,,,,,应纳税所得额,,,,,,,,,所得税,,,,,,,,,,税率净利润,,,,,,,,,,总投资利润率总投资净利润率方案二经济效益评价根据方案二的运作方式，参考玉林市年的土地出让价格万元亩，出让土地可获得约,万元的销售收入，扣除土地购置费,万元及土地增值税,万元后，土地出让净收益为,万元。方案三经济效益评价方案三的相关收益与费用均参考方案进行计算，即销售总收入为万元。总建设成本为,万元未含土地费用，项目总投资成本,万元。项目总收益约,万元，税后净利润为,万元。根据方案三的运作方式......”。