建筑工程质量安全监督费建安工程费税率供水管网补偿费住宅人，元商铺平方米，元住宅商铺供电用电负荷费住宅户，商铺百平方米，元住宅商铺其他建安工程费税率物业管理基金建安工程费税率合计不可预见费。万元，取上面项之和不可预见费税率万元注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性开发成本。万元，以上项小计开发成本二开发费用估算管理费用万元，取上面项之和税率万元销售费用万元，详见表。表销售费用估算表单位万元序号项目计算依据计价万元广告宣传及市场推广费销售收入税率销售代理费销售收入税率其他销售费用销售收入税率合计财务费用万元，详见贷款还本付息表开发费用万元，前面项之和三总成本费用汇总及分摊表本项目总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表表投资成本费用估算汇总表单位万元成本项目总额万元得房成本元平方米高层商铺车位开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计注投资分摊原则总原则所有总投资均应分摊到可售可租面积中去。细则按计算投资各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能面积比例来分摊各种税费中与工程有关按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关按功能面积比例分摊与工程无关分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划本项目开发投资资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元银行贷款利息从住宅销售收入中支付。详细投资见计划与资金筹措表表表投资计划与资金筹措表单位万元序项合建设经营期号目计上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施费开发期间税费不可预见费管理费销售费用贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入贷款本金偿还及利息支付长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。央行年月起执行贷款利率表贷款还本付息结算表单位万元序号项目名称合计建设经营期第年第二年第三年借款还本付息年初借款累排，每流水片达到预售条件时，应在该流水片开工后第二季，达到银行按揭款支付条件是，应是该流水片动工后第三季。销售计划设计按南宁市目前行业惯例，初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。根据本项目区位及项目综合竞争力分析，每流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场发展态势及消费者对期房现房不同接受程度，我们设定每流水片从开始预售首季开始，年内完成销售。根据项目开发和销售进程，车库在销售项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片最后个季度中销售。二商铺租赁单价确定用市场比较法确定租赁价格上限平均价格根据价格定位与策略部分得出可知本项目商铺部分为元平方米，假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式来求其租赁价格其中月租赁价格元平方米二建议平均月租金为元平方米三商铺出租总收入估算表见表表出租计划和出租收入估算表单位万元序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元平方米可能毛租金收入万元出租率有效毛租金万元转售单价元平方米转售收入万元合计万元注假设商铺出租在第五年开始，在年末转售，转售单价为元平方米三车库租赁单价确定采用市场比较法确定租赁价格平均价格根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目车位月租赁单价为元个售时单价万元个。见表注假设车位出租在第五年开始，在年末转售，转售价格为万元个表车位出租计划和出租收入估算表单位千元序号项目名称建设期经营期可出租个数单位租金元个月可能毛租金收入万元出租率有效毛租金万元转售单价元个转售收入万元合计万元第五节建设项目财务评价税金计算住宅销售税金及附加估算详见住宅销售税金及附加估算表表住宅部分销售税金及附加表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育附加税防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计商铺租赁税金及附加估算详见商铺租赁税金及附加估算表表车位租赁税金及附加估算详见车位租赁税金及附加估算表表表商铺租赁税金及附加单位万元序号项目名称建设期经营期转售租赁转售收入租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计表车位租赁税金及附加单位万元序号项目名称建设期经营期转售租赁转售收入万元租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计注各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目。二损益表与静态盈利分析住宅部分损益表。表住宅部分损益表单位万元序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积，其中住宅，商业部分，另外不计容积率之地下室建筑面积，共个车位，项目总建筑面积，拟建栋层商住楼。二项目投资方案投资组合方式在房地产开发中，大量资金周转使开发商很难单凭自身经济实力进行项目开发，本项目总投资含贷款建设期利息为万元，整个建设经营期为年，是个建设周期长资金投入量大建设项目。所以，般采用投资多种组合运用，方面可减低融资压力，有助资金流通另方面可相对降低开发商风险，使项目顺利开发。本项目开发投资资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下自有资金全部用于投资销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入计算此外还缺少资金，则向银行借贷。本项目开发总投资含贷款利息共计万元，自有资金万元，占总投资，销售收入再投入用于投资合计万元，另需贷款额合计万元。二资金动作方式在项目前期，将汇集到自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到资金，就可将整个项目投资完成。自有资金整个项目自有资金为万元，占总投资，分年投入。详见表表自有资金年度投入表单位万元第年第二年第三年银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计万元，占总投资从第年起到第二年止每年借笔。表银行贷款年度投入表单位万元第年第二年销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入，下半年为整个销售收入，总销售收入再投入为万元，占总投资。表销售收入再投入年度投入表单位万元第三年上半年下半年第二节项目建设工程规划与安排略二商层住宅项目建设规划及进度安排建设方案及规划说明建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目建设方案如下略规划目标。以建造具有当代先进水平优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件舒适性安全性和生态性要求，为人们提供多样化可选择适应性强住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范花园。依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能节地节材效果，使花园和住宅具有较高科技含量。合理组织绿化交通体系完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好空间布局形态吸收各项目好居住规划特点，创造有特色能满足居住生活需要环境功能。二建设方式及进度安排开发计划拟定原则本项目作为个以市场为导向中高档住宅项目，在拟定项目开发建设计划时，我们主要依据大中规模住宅项目基本规律，遵循最佳市场对接时机与购买力适应，以及按基地成熟条件渐进原则。本项目经测算销售值达万元人民币，从南宁楼市发育及区域购买力，以及合理市场占有率角度，我们暂定为开发经营时间为投资利税率资金本利润率三现金流量表与动态法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。由于本项目为租售并举项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。评价指标计算过程详见住宅全部投资现金流量表表住宅部分自有资金现金流量表表注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。反映出项目所占用资金盈利率，即反映出项目盈利能力。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为，故基准收益率取为。住宅全部投资现金流量表表住宅部分全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表住宅部分自有资金现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流评价指标税后备注财务净现值由于本项目内部收益率大于，所以项目可行性,财务内部收益率投资回收期静态年投资回收期动态年整理上表表得评价指标详见表表评价指标单位万元评价指标税前税后财务