1、“.....另需要补款约万元。捷顺公司股东间存在纠纷，经营状况可能出现不稳定。潜在机会紧邻地块北侧的亩土地已拍卖，规划为住宅及商业用地，估计年内开发，可带动该区域人气政府规划道路规划桥的修建使用，能有效引入仁和河对岸人气，提升地块价值南山循环经济工业园区的发展，将给该区域引入其他市政配套，增加区域住房需求攀枝花市在地块所在的仁和区规划建设了钒钛工业园项目，估计移民移入余万人，带动攀枝花市各方面经济的发展。外部威胁目前虽然了解到该地块旁边规划建设座桥通往对面五十，但是未规定何时建成通车，另考虑到攀枝花目前市委书记主抓城市建设，但其现为中央候补委员，将可能调往省里工作，下任书记是否会继续推进此项目，有定威胁。年月，攀枝花市区规划刚刚调整，若没有定的政策需要，现阶段调规难度较大紧邻地块北侧的亩土地为住宅与商业用地，将出现两项目同期开发相互竞争的局面......”。

2、“.....另作规划。七土地价值评估行业估价法价值评估根据在攀枝花接触的几位房地产开发商，根据地块所在区域配套及房地产市场状况，表示对此块土地目前开发前景不甚看好，按照目前攀枝花房地产市场情况土地出让价格及地块现状，评估出该地块总价为万元。土地类比法价值评估前提土地能够调规变性，土地使用期延长为年。类比土地地块北侧相邻土地，获取方式为拍卖获得。类比土地捷顺土地价格差异备注计算公式面积亩亩用途商业与住宅用地工业亩，商业亩万需要调规，将土地变性为成商业与住宅用地，调规按商业万亩，工业按万亩计算土地平整政府负责平整约土方未填万地质状况贫铁矿岩基础回填部分地质较差万亩按照地块需要用桩基础，的容积率......”。

3、“.....对市场发展这重要因素考虑不足而土地类比法主要参照市场发展因素，对市场现状因素考虑不足。因此，实际价格应该是平衡各方面风险得出的结果，因此取上述两种评估法结果的平均值，判定出该地块总价值为数据研判。以的容积率，除商铺面积后，可开发住宅面积约万，该地块可开发住宅约户。按照户均人，该项目约可容纳人。商业产品参照芜湖市区人均商业面积，同时考虑攀枝花市人口特征及商业分布情况，按人均商业面积计算，可开发商业产品约。商业业态建议如下沿街商铺沿渡仁西线道路，建议开发左右，可考虑作汽车销售店面及中小超市内街商铺以不大于建筑面积的考虑规划项目内街或建造在项目南北外沿社区商铺为主力产品，建议开发社区商铺，用于经营业主入住之后的食品蔬菜及其它生活日用品。结构建议为框架结构或框架剪力墙结构，保证产品质量和品质。经济效益评估按照区域市场调研数据，结合地块周边环境......”。

4、“.....商业产品销售均价为元。在土地成本土地调规费用和土地平整费用不记入的前提下，结合攀枝花市和芜湖市房地产成本情况，大致计算出该项目效益情况如下项目住宅商铺备注建筑面积销售额万元建安成本万元元配套费用万元元营销费用万元约销售额管理费用万元约销售额税费万元约销售额利润万元利润总计总计万元万元。八项目操作建议在土地能够调规变性并延长使用期的前提下，如果该地块进行房地产项目开发，根据上述各项分析，给出项目操作建议如下。风险规避建议综合以上事实及分析，建议采取以下措施规避经营风险确定地块区域规划路桥的动工时间和使用时间。在规划路桥未动工之前，该区域人气不足，不能强行开发。必须在确定规划路桥的建设时间和完工时间后，再进行项目运做，以达到利润最大化产品快速销售去化的目的。抓紧时间办理地块调规变性的手续，尽早使该地块可进行房地产开发......”。

5、“.....可等待时机再进行开发但如果开发时机成熟，而土地用途变性工作未完成，就将错失良机。需求家经验足的房地产企业进行合作，成立项目公司，家控股，两家共管，利润根据投入大小分成，以解决捷顺公司无房地产操作经验的问题，节约管理成本，少走弯路，避免不必要的损失。如捷顺公司专为该地块成立房地产公司，项目管理人员成本等方面都可能出现疏漏，使整个项目运作出现问题。着重研究相邻地块房地产项目，尽量避免与其同期开发。如果难以避免，也要研究对方产品及运营特点，在己方项目定位上，定要保证和对方产品有很大的差异，如，对方主力户型为以上，己方则尽量多开发以下户型，在产品上产生差异，以避免和对方打价格战而两败俱伤。在运营特点上，也要注意利用对方的开发空挡推盘，避免恶意竞争而造成损失。考察相邻地块的开发商人员队伍的相关从业经验。如果其团队技术过硬，可考虑与其协商连手开发，完全消除竞争......”。

6、“.....根据目前攀枝花房地产市场及地块区域房地产市场状况，建议采用多期开发的开发策略低开高走的价格策略。即以在项目开发中，分做数期开发。前期，根据市场需求情况，先开发部分开发量根据当时调研数据判定，在利用产品吸引客户的同时，再加上较低的价格，来为项目凝聚人气。在有定人气的情况下，根据区域市场发展需求情况，保证供应量不大于需求量，将产品分期投放市场。此举，不但可以节省运作流动资金，也能够实现产品快速去化和利润最大化的双重目的。开发节奏建议在规划路桥开工和建成日期未确定之前，进行土地调规变性延长土地使用期的手续办理，转变成商业与住宅用地性质，并延长土地使用期，保证项目操作的合法性。同时，完成土地平整工作，使地块具备三通平的基本开发条件。在确定规划路桥开工日期时，寻求合适的合作伙伴，协商合作方式，签定合作合同。同时，重点研究相邻地块的房地产项目及其他区域竞争楼盘......”。

7、“.....制定规避恶意竞争的方案，保证己方项目良好运营。委托设计院对地块进行整体规划，设计优质备选户型，确定开发思路，在合适的开发时机，启动该地块的房地产开发。产品类型建议住宅产品以多层产品引导市场建安成本低，主推小高层产品提高容积率主力户型以户型紧凑总价低的产品为主。其中可考虑开发少量的写字楼，开发量根据后期市场调苑临亚家园华庭雅居宝岛花苑期菁华苑紫竹苑龙江明珠上海花园绿洲康庭元翠屏苑金联御林华庭雅居学府花园印象米兰元金沙西苑曼哈顿蓝钻元年攀枝花部分预售楼盘数据表人口及消费特征人口特征攀枝花以劳动密集型的矿产开采业为主。这座建立于年的年轻工业城市，为保证生产需要，大量从外地移民，以保证城市工业发展需要。攀枝花市以上的人口为外地移民，文化程度相对四川其他城市处于较高水平，因此对生活品质的要求也较高。从房地产销售角度......”。

8、“.....其中攀钢员工及家属，攀钢在攀市区职工数约余万人，加之家属，占攀市区人口的左右。该人群大部分家庭月收入元左右，具有购买商品房的能力。但攀钢每年通过单位集资和与政府合作，大量兴建经济适用房，使得该人群对商品房的需求量大打折扣，属于攀市普通商品住宅的非主力客户。非攀钢员工及家属，从事攀市的第三产业政府部门和部分原材料加工企业，占攀市人口的大多数，也是普通商品住宅的购买主力。但该人群收入差距较大，对生活品质的要求也相差较大，客户筛选较为复杂。消费特征年上半年，攀枝花市城镇居民人均可支配收入元低于芜湖的元的水平，比上年同期增长，扣除物价因素影响，实际增长。人均消费性支出元，增长，消费需求趋旺。各领域消费情况几及增幅如下食品消费支出增多，膳食结构变化。上半年城镇居民人均食品支出元，同比增长。副食品支出比重继续提高......”。

9、“.....二教育文化娱乐支出下降。免除义务教育阶段公办学校学生学费的政策，使得攀枝花市上半年教育文化娱乐领域人均支出元，同比下降。三现代家电消费增加。上半年，攀枝花市人均家庭耐用消费品支出元，比去年同期增长预计为年月销售均价约元销售形式排号预售。在开盘前，客户先交纳万元诚意金，并选定意向房源。根据诚意金额度多少，开发商给予客户不同额度小额的优惠。户型建面不含跃层，主力户型为户型产品高层，共计幢，单元户，两部电梯，两个楼梯。层结构，普通基础。其中层为商业，层为标准户型，层为跃层产品。得房率物业费用元月地块环境该楼盘建设用地为形地块，在地块前为政府规划建设并已具规模的新仁和广场公园，供周边居民健身娱乐之用。因此，该楼盘可以达到很高的容积率，并且可以降低小区内景观配套成本......”。