1、“.....资本资产定价模型的计算公式为为股权资本成本，为无风险利率，为贝塔系数，为市场的平均收益率，为风险溢价。根据国泰安数据库，可以直接查出万科年的贝塔系数。无风险利率是指投资者可以任意借贷资金的市场利率水平，由于债券市场的波动性，短期债券的利率的有效期限较短，所以本文选取每个年度发行的年期的国库券利率资料来源选取自作为无风险收益。对于市场风险溢价，本文沿用了大多数的文献和学者的做法，用增长率来代替。根据计算结果如表所示表股权资本成本表年份年年年年年年无风险利率贝塔系数市场风险溢价股权资本成本④计算加权平均资本成本根据公式加权平均资本成本税后债务资本成本债务资本占资本总额的比重股权资本成本股权资本占资本总额的比重，计算结果如表所示表加权平均资本成本表年份年年年年年年债务资本的比例债务资本的成本股权资本的比例股权资本的成本从表数据可以看出,在资本投资总额中......”。

2、“.....债务资本所占的比例比股权资本低。因此更有必要使用价值评估模型来评估万科的价值。计算根据公式税后净营业利润期初资本总额加权平均资本成本，具体计算过程如表所示表历史表年份年年年税后净营业利润,,,期初的资本总额,,,,年份年年年税后净营业利润,,,期初的资本总额,,,,,,从表的数据可以看出，年的都是正值，表明万科直在创造价值。年年的相对后面几年较低，因为在年全球金融危机爆发后，房地产行业正在从萎靡的状态恢复过来。年，在严厉的宏观调控的背景下，万科的值除了在年经历了短暂的下降，其他年份都在大幅增长，说明万科在为股东创造价值方面能力是比较强的，财富创造能力稳步上升。预测未来的计算由三个方面构成，税后净营业利润，资本总额以及加权平均资本成本。从年至年的数据可以看出，税后净营业利润和期初资本总额都趋于平稳增长，规律比较明显，而的增长却没有规律可言。这主要是由于加权资本成本的大小受到贷款利率以及股票市场的影响，相对来说具有不确定性。考虑到这些因素......”。

3、“.....需要分别预测的三个方面，不能接预测值的大小。税后净营业利润的预测营业总收入增长率万科作为房地产行业领导公司品牌，经过这几年的努力为未来的持续增长奠定了良好的基础，在房地产行业的未来的发展潜力还是很大，但基于整个宏观环境的变化，未来几年的增长速度将会有所放慢。本文对万科公司未来年进行预测，预计年和年的销售增长率为。由于国家政策以及资本市场的不确定性，保守的估计万科在年，年和年的营业总收入增长率为。营业成本的增长率万科前六年营业成本占主营业务收入的比率分别为，平均值为，本文以平均值为未来的比例。基于上述的假设，可以计算出万科预测期五年的主营业务收入和营业成本，预测结果如表所示表万科预测期的主营业务收入和营业成本表年份年年年主营业务收入,,,主营业务收入增长率营业成本,,,营业成本占比年份年年主营业务收入,,主营业务收入增长率营业成本,,营业成本占比其他利润表指标假设为了完成税后净营业理论的预测，按照利润表的步骤......”。

4、“.....利润表假设如表所示表万科预测期利润表假设科目假设条件年年年备注营业税金及附加营业税金及附加主营业务收入,,,比率三年均值销售费用销售费用主营业务收入,,,比率三年均值管理费用管理费用主营业务收入,,,比率三年均值利息费用利息费用主营业务收入,,,比率三年均值其他财务费用其他财务费用主营业务收入比率三年均值资产减值损失采用最新年报数据平均所得税率比率三年均值公允价值变动,采用最新年报数据少数股东损益少数股东损益税后利润,,,比率三年均值资产减值准备,,通过对万科企业预测期内和永续期间的预测，运用前文所指的两阶段模型，对万科企业进行价值评估。年底的资本总额为,元，预测期为年年后永续发展，企业价值为,,,,经过以上计算，本文得出的结论是在价值评估模型下，万科集团实体价值为,元。股权价值等于实体价值减债务价值，万科集团年的债务价值为,元，得出万科年的股权价值为,元。年月日......”。

5、“.....股，则每股的价值为元四案例结论分析年月日，万科的收盘价为元可见万科的股价被市场严重低估了，企业价值也被低估。图是万科年年的日线图，可以看出万科的股价直处于上涨的趋势。验证了其市值被低估的结果，这在很大程度上验证了估值模型的正确性。图万科年日线图我国的股票市场发展到现在，并不是个强有效的市场，股价在很大程度上不能真实的反映企业的整体实力。很多时候，股票价值偏离了其内在价值。在很大程度上来说，我国的证券市场仍然为资金推动型的市场，证券市场中的股票价格往往不能真正的反映企业实际的价值。股票价格往往反映的是巨额资金的流向，而不是其真正价值。这也导致万科集团的良好经营成绩在股价上没有得到应有的表现。价值评估方法存在很多主观性的地方，如会计科目调整的选择未来水平的预测等，正是由于这些主观性的存在，才使得价值评估具有定的风险。但是，理论上认为，通过价值评估方法的出来的企业价值与其市场上的真实价值有所差异，相差在以内都是合理的。因此......”。

6、“.....结论房地产行业是国民经济的支柱行业，是关乎国计民生的大事。种科学的房地产企业价值评估方法，有利于规范房地产市场经营提高企业投资决策水平和倡导价值投资理念。价值评估模型以企业给股东创造的价值作为评估的基础，克服了传统估值方法受会计政策以及企业不同发展阶段影响较大的缺点，从理论上具有优越性和实践性。本文选取房地产行业上市企业进行评估，通过实证分析得出以下结论由于房地产企业的特殊性，估值时容易受到多方面因素的干扰，因此估值都必须建立在对评估企业深入分析和全面把握的基础上，还需要对宏观经济环境行业发展有清晰判断，这些都需要大量的资料积累和实践经验，虽然是难以量化的定性分析，但却是估值的前提和基础，其重要程度不亚于估值本身的计算过程。模型扣除了权益资本成本，强迫上市公司关注股东价值，平衡投资规模与股东价值之间的关系模型也克服了自由现金流量受会计政策以及企业不同发展阶段影响较大的缺点......”。

7、“.....而采用不同会计核算方法会在较大程度上影响现金流量的结果模型将企业业绩评价和价值增值联系起来全面评估价值增值的来源。在案例实证方面，实证结果验证了模型对房地产上市企业价值评估的适用性。根据模型得出的保利地产价格被低估，而随后的估值修复行情证明了这结果的准确性。通过背后深层次原因分析，房地产股整体估值偏低有着深刻的时代背景，是众多因素共同作用下的结果，尤其是与市场预期有关。④基于的价值驱动因素分析，是由销售利润率资本投资回报率和资本周转率三个方面，企业要实现自我增值，要充分结合企业自身经营特点和预期经营环境变化，着眼于提高资本使用效率提高销售利润率和加强成本控制等方面。通过对保利地产驱动因素进行分解，发现与同行业可类比的公司比较，保利的资本周转率偏低导致了保利的投入资本收益率的下降，因此加快资产周转效率是未来企业自我增值的关键。任何种估值模型都会有本身的局限性，估价模型始终依赖于企业财务报表，因此会不可避免的会受到财务报表质量的影响。同时......”。

8、“.....而忽视影响企业价值的非财务因素，比如创新能力自我学习维度等。虽然本文选自使用价值评估方法来评估企业的价值，有很多合理的解释，但在实践使用的过程中也存在些问题。企业价值评估方法的局限性主要有公式运用的不统性。的使用过程中需要进行些调整，在研究修正的基础上再运用方法进行计算。由于不同国家的会计政策不同，甚至在有些行业有些公司的会计处理不同，在使用方法的时候，需要进行些必要的调整。这就造成了公式的不统性，在另方面，也影响了方法的可比较性。计算方法比较复杂。使用方法对企业进行评估，可能涉及到很多调整。尤其在对于非常精确的使用方法的时候，计算非常复杂。同时些会计科目的财务数据很难找到，在定程度上影响了企业价值评估方法的使用。不能完全识别虚假信息。企业价值评估需要依赖于企业公开的财务报表，因此对于存在虚假信息的财务报表进行价值评估，会使得方法评估出来的价值偏离企业实际的价值。尤其是在中国会计报表目前存在很多财务造假的问题......”。

9、“.....在本文研究中，由于笔者水平不足，文中还有些亟待改善的地方文中没有对对房地产企业价值评估的解释力度进行实证分析。从逻辑上说，应该先证实对企业价值的解释力度较高，才会有基于的价值评估。虽然之前有过很多的学者对此进行过实证探索，但是随着我国证券市场的不断完善，实证的结论可能会不样。在案例研究部分，本文只选用了保利地产这个传统的行业龙头企业进行分析，然而从企业价值评估的迫切性和背景看，中小型的房地产企业可能会更加具有研究价值。此外，本文只用了种企业价值评估方法进行案例研究，却没有尝试用传统的相对估值法进行估值并对二者估值的结果进行分析。本文只用了个企业进行分析，可能说服力不足，事实上在未来的研究中，可以尝试采用多个样本去估值，将估值结果与月平均价格或发行价格进行相关性分析，甚至可以通过指标将房地产的企业进行分类研究，比较估值结果分别对不同规模房地产企业的内在价值的解释力度进行分析。然而价值评估体系存在着些不足......”。