1、“.....元元污雨水工程建面元元电视建面元元电话建面元元消防建面元元合计元元六配套设施绿化建面元元景观小品建面元元庭园灯建面元元大门及入口广场元围墙元元按米计算红外线保安系统元门铃对讲户元按户合计元七管理费用管理费至六元监理费建安费元销售费用总销金额元八财务费用财务费用约元九不可预见费用至六元十总成本九元十销售收入定向开发部分商品房均价元元外销商品房部分均价元元商业配套均价元元车位约个元元元十二税费营业税及附加费总销售额元房产登记费总销售额元产权监证费公寓销售额元印花税公寓销售额元合计元十三房屋维修基金建安费元十四项目利润项目利润销售收入总成本税费房屋维修基金元建设投资建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。建设投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。各种税费按南宁市目前的取费标准计取......”。

2、“.....三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发配套及公建中心放在第三期，先开发建设定向开发部分的住宅小区，后开发建设外销商品房住宅小区，整个项目从年月开始，至年月结束，历时年。项目定向开发部分安排在二期工程完成，外销部分安排在三期工程完成，项目实施进度计划详见表。表项目实施进度计划表年季度四项目投资与筹资计划项目投资估算项目总投资约为万元。其中土地费用万扣除亩办公预留地前期工程费万元建安工程费用万元项目投资估算依据及说明设备费用按询价或类似工程设备投资估算。建筑工程费参照广西省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算。安装工程费依据全国统安装工程概算定额广西省单位估价表及类似工程造价调整......”。

3、“.....不同年份的价格资料均调整至年价格水平。项目建设单位提供的相关数据。实施步骤工程前期首期工程二期工程三期工程行业类似工程经验数据。项目资金筹措项目计划总投资约万元前期由富凯房地产开发有限公司出资万，电力局出资万启动项目，电力局占股，富凯占股。项目资金不足部分由银行融资贷款解决。项目土地购置款约万元含亩办公用地款，亩办公预留地的土地购置款约万由电力局承担，不计入项目成本。项目实际土地款为万元。扣除项目实际土地款万元及项目规划设计等前期费用万，项目建设投资约万元，其中项目期工程约平方米，投资约万元，二期约平方米，投资约万元，三期约平方米，投资约万元。项目建设期历时年，从年月至年底全面完成，项目建设期较长，由于本项目二期均为定向开发，实际运作中，上期项目的销售收入中相当部分可用于下期的建设资金。在实际运作时......”。

4、“.....可以项目抵押获得银行贷款支持。工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。具体见表项目投资计划表序号项目名称合计项目前期期工程二期工程三期工程投资总额建设投资建设期利息小计资金筹措现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同区位同档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的面。另方面，从南宁市居民的住房消费意向看，蟠龙新区有相当大的潜在居民，即与本项目同档次物业的需求量较大......”。

5、“.....因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着蟠龙新区发展各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识......”。

6、“.....对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章结论与建议项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，南宁市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目经营利润万元上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。三项目具有的突出优势►潜在需求量大。►住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。►项目有定向开发支持，开发风险小，投资收益有保障。►项目较好的周边环境包括自然人文交通等环境。►项目所处地块的发展前景较好......”。

7、“.....土地开发使用权取得费用相对较低，在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，且项目定向开发部分站项目开发总量达左右，通过二期的开发的收益，开发商无需贷款就可自主开发第三期，有效降低了项目开发的风险，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五项目实施的难点本项目实施的难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大项目的定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。六强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准......”。

8、“.....自有资金贷款销售收入小计表项目投资计划和资金筹措表单位万元建设期第八章项目开发经营状况分析本章对本项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。本项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园配套商业车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，商业配套项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有商业配套项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园等。故公建项目的经营收入仅考虑商业配套的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况......”。

9、“.....以及本物业的设计水准，确定本项目销售计划。本项目二期住宅部分为定向开发部分，不对外发售。三期为对社会销售部分，小区的商业配套等集中在第三期建设。公寓商业配套项目销售计划销售计划比例销售时间三项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表合计物业类别销售指标定向开发部分住宅销售面积平方米销售价格元平方米销售收入元外销部分住宅销售面积平方米销售价格元平方米销售收入元商业配套销售面积平方米销售价格万元个销售收入元合计销售收入元项目销售收入估算表单位万元物业销售分期四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算......”。