1、“.....其他因素影响项目的其他因素有竞争对手的开发面积推盘时机宣传推广费用的变化市场价格的整体变动等。如山水名园蔚蓝海岸等有较大的市场吸引力和号召力的项目推出。其价格如被市场所接受，因此本项目应根据具体的市场环境适时而变。项目开发进度建议鉴于本项目所面临的市场环境，特别是近期市场竞争项目相对较少，崂山片区土地的政府管制，建议项目于年开工建设，力争在年月竣工，并在年月进行认购登记。项目销售进度建议从年月开始认购登记，主要积累本地客户，并通过年月日开盘，利用五黄金周市场推广吸引外地客户群，建议把青岛的黄金度假期五至十作为重点推广期。第三节项目投入与产出分析项目投入与成本前期工程费勘察费青岛崂山区房地产项目项目在开工前，要进行地质勘察......”。

2、“.....地勘费约万元。规划设计费较为高档的项目，规划设计费含初步设计建筑设计施工图设计园林景观设计等般为园林设计费按元平方米按建筑面积计算，则本项目的规划设计费为万元。场地平整等费用元平方米按建筑面积计算，本项目在开工前要做土地平整排洪沟处理护坡等前期工作，按元平方米计算，以亩计算，场地平整费为万元。综上，前期工程费总计约为万元。二土地费含土地综合配套费项目土地转让费按青岛兆基置业有限公司报价为亿元。三建安费本项目的土建成本按标准平方米计算含建筑主体安装设备等，所有主体结构为框架结构，则本项目建安费总计约为万元。四工程建设相关费用招投标费用按建安成本的计算，招投标费用为万元。工程建设监理费建筑工程监理费按建安费的计算，则监理费为万元......”。

3、“.....本项目的质量管理监督费为万元。物业管理公共基金按建筑面积的元平米计算，本项目劳动定额测定费为万元。白蚁防治费白蚁防治费按元平米收取，则本项目白蚁防治费为万元人防费人防费政府按元平方米收取，则本项目人防费为万。水土保持设施补偿费水土保持设施补偿费按元平米收取，则本项目水土保持设施补偿费为万元。墙体建筑材料节能费墙体建筑材料节能费按元平米收取，则本项目墙体建筑材料节能费为万元。工程定额测定管理费工程定额测定管理费按收取，则本项目工程定额测定管理费为万元。建筑企业劳动保险费建筑企业劳动保险费按收取，则本项目建筑企业劳动保险费为万元。综上，工程建设相关费用合计为万元......”。

4、“.....需配置定的智能化设施，如三表远程抄送闭路电视宽带黑白可视对讲系统车库智能管理火灾自动报警消火栓及喷淋等系统设备和管线。费用为元平方米，住宅总面积为平方米，智能化设备总费用为万元。六园林景观工程费高档小区的园林景观费般为元平方米按建筑面积计算，则本项目小区园林费为万元。七项目营销费按可销售面积为平方米估算，均价为，元平方米销售总额为亿元，营销费按估算，则项目营销费为万元。八不可预见费不可预见费指在项目开发过程中，发生的些事先难以预见的费用，般以建安费智能化系统和园林景观费三项之和的计算，不可预见费合计为万元。九财务费用财务费指在项目开发的过程中，向金融机构贷款所发生的利息。房地产开发企业最高贷款达项目总投资的......”。

5、“.....可直接向项目追加投资。财务费在可行性分析时可按建筑面积元平方米计算，财务费为万元。但在实际开发过程中按实际进行成本核算及还款。十管理费管理费指在开发销售过程中所发生的管理人员薪金福利，公共关系费，行政办公费等，管理费般以以上九项目之和的计算，合计为万元。十相关税费营业税青岛崂山区房地产项目营业税按营业额即销售额的计算。即万元城市建设维护税税率以营业税为计征依据，税率为营业税的。即万元。教育费及附加教育费及附加以营业税为计征依据，税率为营业税的。即万元。综上，相关税费为，万元。因此项目综合总成本为，万元。二项目销售均价模拟市场比较法以年推出的主要类比竞争楼盘价格如山水名园为基准，结合项目自身质素......”。

6、“.....成本法定价本项目总成本为，万元，从静态形式分析，本项目建筑面积为平方米，本项目综合成本价按建筑面积为，元平方米。根据市场比较法和成本法，本项目即将在年上半年推出，市场价格将会接近，元平方米，通过竞争性定价，本项目的均价按建筑面积销售价格若定位为，元平方米左右，将对目标市场具备较强的竞争力。三项目产出本项目在年月进入销售期后，将会有销售回款的资金产出。项目产出主要指住宅销售收入。按总建筑面积平方米，销售均价统估算为，元平方米，即总销售额为，万元。青岛崂山区房地产项目四项目资金筹措从项目开始征地至年月项目开工，到年月项目开盘销售，累计需要投入的资金约万。这也是项目滚动开发时需要投入的最大数额的资金......”。

7、“.....项目就能顺利开发。进入销售环节后，销售资金的回笼能支撑项目的正常运转。东营东胜精公石油开发集团股份有限公司自有资金若为，万元，向银行进行年期贷款，数额为，万元，贷款年利率，利息约万元。第四节项目经济及财务效益分析项目盈利能力分析财务净现值财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初的现值之和。房地产行业基准收益率为。财务净现值第年的现金流入量第年的现金流出量能力正常有较强的贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。本项目应加强销售控制与工程进度建设周期的监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料加强项目内园林景观环艺等方面的投入，以提升项目综合素质品位和差异化。鉴于青岛市中高档住宅房地产市场的特性......”。

8、“.....项目推广的区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品的打造和投入，同时项目的市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收至关重要。可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。项目总成本构成中，地价成本高达，结合对项目地块的价值研究和周边项目的调研，本项目地价成本明显偏高，并严重影响了项目盈利，因此，建议通过地价谈判，适当压缩成本，提升项目的整体盈利和项目未来的操作空间，有效规避项目运作风险。综上所述，通过对本项目的初步市场研究及投资分析，我们认为项目具有定的可操作性，由于中高档项目的价格敏感性相对较小，相信通过专业的资源整合......”。

9、“.....项目运作是可行的。项目操作建议项目在立项施工前期应更加深入具体做好比较充分的市场调研工作，如在户型设计装修风格和标准价格定位等方面考虑目前的市场需求，为项目的下步进展和销售的顺利进行打下良好的基础，在营销过程中采取灵活多样的目标市场针对性较强的营销推广方式，以最小的营销费用达到最好的销售推广效果。项目在入市前期应做好合理的销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合的定价策略。为提高发展商投资收益率，本项目认真做好园林景观的营造与售后物业服务和小区作，价格将随着项目品牌的扩大而适当提升，青岛崂山区房地产项目已显出项目强大的生命力。应在项目建设期间做好预售工作，在青岛市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度......”。