1、“.....二劣势分析标准层户数较多，对垂直交通的要求高，在早晚高峰时间，会比较拥挤部分房型为纯阴面设计，居住舒适度较差本项目占地规模较小，不利于园林景观的营造本项目的开发商为外地开发商，企业品牌效应不高。三机会分析环渤海硅谷基地，高新产业园区该区域公寓产品市场存量少，属稀缺性物业周边时尚年轻工作人员较多，对小户型钟爱。四威胁分析成体量的综合体物业推出使得区域公寓的供应量大增同时，高档酒店附带公寓数量的增加会使得未来公寓市场的竞争趋于激烈未来经济环境及市场不确定风险。五针对劣势和威胁的解决方法针对劣势点的解决方法认真做好项目规划，抓住重点客户，准确切入受众群。采用高科技新型建筑材料最大限度地隔绝噪音。园林景观可以运用发射性和围合式相结合的规划方法，重点发展屋顶空中花园，地面局部点缀园林小品。利用地段优势，产品优势加大力度宣传开发商的企业品牌，产生品牌效应......”。

2、“.....提早入市。抢占市场空白的先机，在入市前做好形象宣传。使购房者产生先入为主的观念，在动工的同时建立外卖场。第四章项目定位商务公寓部分产品定位依托于鞍山道至上的城市地位，突出新型特色高性价比高投资性的销售型高档酒店式公寓。环境优雅，交通便利，停车方便，内部设施条件超前的酒店式公寓，兼具完备的服务功能。建筑形式本项目根据自身的素质和所属的区域将建筑形式定为层点式贴临高层，檐口高度小于，极限高度大于。外檐设计风格主要以简洁的线条勾勒出现代和时尚的都市风情，色彩鲜明的同时给人以清新纯净的感觉。产品建材的选用遵循以下几项原则尊贵科技品位耐久绿色舒适。产品配置电梯主楼设客梯部，货梯及消防梯部共部，速度大于，考虑部分智能卡控制。空调系统户式空调主楼溴化锂直燃体机，冷暖中央空调裙房，用户可自行设定温度。新风系统分层新风系统结合空调末端设备使用......”。

3、“.....卫星电视宽带入户小区点播每户预留个电话线借接口微蜂窝网络覆盖电梯间和地下车库均可使用移动电话。主楼设垂直光缆，各层均保留支缆，写字间部分光缆入户，可考虑设置信息中心。给排水管道给水管采用材质，具备良好的延展性抗张力性耐腐蚀性等优点，排水采用管材。供电双路供电系统，电梯前室和电梯间安装应急灯。供暖采用集中供暖，分户计量式辐射对流暖气片，用户可自行设定温度。屋面地面保温隔热系统屋面加厚保温板向外向下延伸，包裹整个屋顶与墙体保温板结合，地面加厚保温板向下延伸穿过冻土层天津地区为公分下伸公分，与墙体保温板结合门窗洞口四周作保温隔热处理。以上做法避免建筑常出现的冷桥现象，同时杜绝屋顶暴晒和地冷对建筑物的渗透。安防系统必要部分设置监控头，楼内设中央监控室。户型面积项目户型定为平方米到平方米之间，套数约......”。

4、“.....景观设计理念本项目建筑属于高层，地域布局比较紧凑，绿化重点放在商业裙房顶上，辅以地面抽象雕塑小品。景观中心为空中花园，设有高低起伏的坡绿地平台广场等，并在园林表现和植物栽培上下功夫。整体建筑特别注重灯光景观效果，荧红灯嵌地灯庭院灯草坪灯树照灯等将给本项目的夜景带来绚丽的光彩。整体项目环境不仅形成人可参与的意境，更将变为个可与人对话的观景。二客户定位鉴于该地块位于天津南开区鞍山西道，并且靠近和平区，属城市中心区域，同时该项目从市场定位形象包装和选配建材及配套设施上均领先于市场属于市场中高端产品，项目的客户应该相应的定位在市场中端以上客户群，又鉴于本地块所处区域的科技贸易性质，项目的客户还应充分考虑并锁定中小企业白领客户群。二商业部分产品定位品牌店餐饮娱乐及其他商业如专题酒吧咖啡屋茶苑等以及为主楼配套的辅助商业设施......”。

5、“.....第五章项目实施进度建设条件分析项目工程的建设条件已经基本准备就绪。交通场地项目已完成三通平通电通水通路和场地平整工作，鞍山西道米道路玉泉路米道路西湖村大街米道路均已完成。给水排水项目工程区内鞍山西道有直径为的输水管，西湖村大街有直径的输水管。建设区排水系统现状为污水雨水分流制。污水鞍山西道有直径排水管，西湖村大街有直径排水管。雨水鞍山西道有直径排水管，西湖村大街有直径排水管。项目区域内规划新建或新增雨水管道，在加强环保的同时充分利用水资源。电力项目区域属万德庄变电站供电范围。现状为鞍山西道电力电缆，西湖村大街电力电缆，规划电源引自变电站。通讯该地区属于网通南丰路局服务范围，鞍山西道有孔通信管道，西湖村大街有孔通信管道。规划保留现状主要通信管道，充分考虑固定电话移动通信及有线电视等通信网络要求......”。

6、“.....在项目区域内规划新建或增建通信管孔，保证满足项目的使用需要。燃气项目区域为天然气供气范围。鞍山西道有直径中压燃气管直径低压燃气管西湖村大街有直径中压燃气管低压燃气管。保留现状燃气设施，并在项目内规划设燃气中压管道，结合规划布局配置燃气调压站。供热现状供热为照湖里供热站热源集中供热，鞍山西道有直径热力管道。可在项目内规划供热管道，根据规划需求配置换热站，也可充分利用电力天然气等洁净能源设置中央空调，减少对环境的影响。二工程进度安排年月全面进入开发建设阶段，总体在年月全部竣工。项目建设总工期历时年零个月。时间节点如下所示时间工程进度年月日前开工前准备年月日桩基础及支护体系施工完成年月日基础施工完成年月日裙房主体完成年月日主楼主体完成观的资料，并在估算时，以稳健保守的原则，调整略低于市场均价的资料群，以确保估算的合理性。本项目之财务分析......”。

7、“.....房屋建筑折旧年限按年计算，残值按原值的计算。无形资产折旧土地使用成本按年限年摊销。四修理费用按年折旧额计算。五开办费按年摊销。六房产税率房地产税按租金收入的计算。七员工人员工资以年人计算，运营初期年人均万元，合计万元含福利费。其它费用包括广告费通讯费业务活动经费差旅费等。八财务费用长期借款万元滚动，年利率，建设期利息资本化，营运期在财务费列支。九税金附加的计算按销售收入总和的计算。十还款资金来源税后利润按规定提取盈余公积金后还贷摊销费折旧费全部先还贷款收回的写字楼商场销售成本。十基准折现率以最低期望收益算法即最高资金成本加投资风险补偿系数计算。收入预测通过对天津市商业贸易房地产休闲娱乐购买力水平消费习性经济社会发展前景消费需求等综合因素的调查并结合本项目市场定位，按照审慎稳健的财务原则......”。

8、“.....年租金收入万元，其收入来源主要分为三个部分公寓商场地下车位出售和商场地下停车场出租收入。经营费用预测本项目经营费用包括车场管理费用车场维护费用不可预见之其它费用折旧财务费用和相关税赋。开办费万元，年摊销，每年摊销万元。财务费用长期借款万元，年利率。车场出租按租金收入的缴纳营业税及附加。员工人员工资以年人计算，运营初期年人均万元，合计万元含福利费，详见附表十。车场水电费年万元，详见附表十。其他费用年万元，详见附表十。贷款还款资金来源税后利润按规定提取盈余公积金后还贷摊销费折旧费全部先还贷款收回的写字楼商场销售成本。详见附表十三。税金附加的计算按销售收入总和的计算。基准折现率以最低期望收益算法即最高资金成本加投资风险补偿系数计算。财务指标分析本项目合计，建设成本合计万元，销售收入合计万元，年租赁收入合计万元。经济效益指针分析经测算，分析如下基本效益利润总额万元......”。

9、“.....税费税金附加万元，所得税万元万元。财务盈利能力指针分析结论静态分析静态投资回收期税前年税后年含建设期。动态分析动态投资回收期年含建设期。净现值回报万元内部收益率高于近年的行业基准收益率，同时高于我国近年的平均增长率。偿债能力指针分析本项目分析假定前提为项目开始经营后，各年现金流量以偿还借款本息为首要目标。全部贷款偿还期资产负债率投资与收益概况该项目总投资万元人民币，利润总额万元。投资效益指标统计表序号指标指标值备注投资利润率全部投资投资利税率全部投资借款偿还期年全部投资税后年含建设期全部投资税前年含建设期全部投资税后万元最低折现率全部投资税前万元最低折现率自有资金万元最低折现率第八章总结综上所述，开发南方科技广场二期项目，符合市政规划要求和城市规划发展目标，在南开区具有良好的发展前景，该项目投入资金量大，回收期较长，对企业的实力要求较高......”。