客户最注重的方面是户型设计地段位置和与园林景观设计。等均已具有了精品别墅的特质。看来，正如曾伟先生所说的那样，如今的别墅随着国际文化交流和新时代观念的冲击，已经从以往的彰显身份标榜财富，成为现在的追求富于健康品位与文化的生活方式。由于东北区域的地产项目基本上都定位为高档别墅，这从种程度上带动了京城东北地产项目的升级。以朝阳公园周边为例，近两年，从景园大厦到博雅园，再到棕榈泉国际公寓，朝阳公园周边地产正在不断升级。度热销的博雅园，虽然项目规模规划设计都难以与现在的棕榈泉国际公寓相匹敌，但推出后即以朝阳公园和高尔夫球场为卖点，成为东部高价楼盘最旺销的典型物业之，棕榈泉国际公寓的推出无疑又使中央公园主题社区达到了个新的高度。据悉，在朝阳公园东风桥东侧的处待建别墅项目的预售价将达到每平方米美元，有可能创下朝阳公园区域地产项目的天价。依托产业西北区别墅营建新经济别墅由于经济政府政策和需求等方面的原因，西北区别墅发展相对滞后，曾度出现了仅有玫瑰园翠湖碧水庄园等几个高档项目的局面。然而，近几年随着政府的支持与开发政策的完善，加上别墅市场整体回暖，西北区域别墅市场开始升温。先是香山板板的崛起让人看到了蓄积已久的西北区别墅购买潜力，紧接着就是西山的门头沟区在今年底明年初也将会有大片别墅项日破土动工，西北区别墅再次成为人们关注的焦点。据了解，目前西北区域将近套的供应量已经开始叫板东北别墅的老大地位，价格也直追东北别墅。如翠湖别墅年月重新开报后，销售均价由元每平方米上涨到元平方米玫瑰园期现房美元平方米，二期环湖别墅就成倍涨至美元平方米，即使是不环湖别墅也在美元平方米碧水庄园期均价美元平方米，环湖别墅达到了美元平方米，而二期环湖别墅已经高达美元平方米最近入市的姜庄湖出现了美元平方米的高价，基本上与东北区别墅不相上下。西北部在地理区位上与中关村科技园关系密切，随着政府对产业和新经济的倾力支持，地区经济迅速发展，也造就了批依靠知识技能快速积累财富的精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求，并且这种需求正在加速发展之中。业内人士这样分析西北区别墅市场。北京西北部位于京城上风上水也是其别墅市场迅速崛起的个原因。据记者了解，除了本身的自然条件优越外，西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河清河和京密引水渠等河流以及沙河水阵上庄水库十三陵水库等湖泊，自有关人士分析，近年来京城出现的别墅开发热，主要是由于我国加入世界贸易组织和举办年奥运会两大利好的有力推动及中高收入群体的不断扩大，二次置业者的不断增加。前些年北京最早的别墅发育地温榆河畔和机场路附近的别墅，大部分被在京工作的外国人作为第居所使用。而近年来，别墅的购买群体已开始逐步扩大到国内人士。比例结构己由过去的境外占，国内占，发展变化为目前的国内占左右，境外占左右，将别墅作为第二居所的国内购买群体大量增加，说明北京的别墅市场结构正在逐步发生变化。未来别墅市场前景看好。据有关方面透露，年京城还将有余个别墅项目开发，区域涉及昌平门头沟密云怀柔大兴海淀房山通州顺义等地，别墅开发热己蔓延到东南西北各个区域。从上不难发现，未来京城别墅项目竞争的焦点还将集中在京城东北和西北两大区域。但是，随着京城别墅市场的扩容，别墅项目的大量涌入及多区域的供应局面，依据北京别墅市场势必会有场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力，而且还有来自外省大的地产开发集团国外大财团等些机构的介入所带来的无形压力。般的环境般的品质样的风格样的特色的项日将被市场无悄淘汰。未来别墅将由以往单纯的比地段比价格，上升至比环境比个性比品质比文化。高档精品别墅的无可替代性就在于它的价值纯粹。自然环境建筑规划品质价格的纯粹性，其间所渗透的生活理念居住品位文化内涵建筑精神无不隐含着地位财富尊贵与时尚。这类别墅将在未来具有较强的竞争力。对于北京这样的国际大都市而言，高档精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，而低价低质的别墅产品终将被市场所淘汰。周边部分个案销售情况分析市场调研结论湖景式设计风格的别墅热销，平均入住率为以上。高档配套设施齐全的别墅市场需求较大，目前大部分高档别墅都有网球场游泳池等设施，会所的发展趋势是服务设施的多功能化。高档式别墅开发应以独立式别墅为主，目前滞销的别墅以联排别墅居多，原因是在园区内位置和环境较差，没有充分保证别墅生活的私密性和环境的优美。精装修是别墅是市场的主流，如香江花园丽京花园等都为精装修别墅，销售业绩都非常好，正对不同买家品位的精装修别墅，具有很大的潜在需求。外籍人士都是别墅需求的主体，东北部别墅以外销为主，随着经济形势的好转，外销市场有升温迹象。别墅市场的内销需求明显上升，些别墅已被房地产精英金融界人士高科技产业造就的都市新贵族购买。市场价格受地段设施网络配套设施及会所绿化景观动调节着西北区域的小气候。西北区别墅市场的环境牌丝毫不亚于东北区别墅。其实，直以来，交通都是西北区别墅市场发展的个瓶颈，然而，西北部地区正在迅速完善的交通设施正在缩短它与东北别墅群的交通差距。目前，从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部或使馆区金融街和中关村西区都不过三十分钟的车程，北四环路公路环臼颐路学清路轻轨铁路地铁五号线以及从西直门到北四环的城市快速公路公路环联结京昌高速与机场高速段都将使西北部道路畅通。正是由于政府的这种投资改造，迅速提升了西北区内市政条件，使得道路交通更加便利。种种迹象表明，西北区有可能成为别墅市场潜力巨大的热门区域。业内人士普遍这样认为，区域高档别墅供应有限的现状也使得西北区别墅具备充分的升值潜力及发展空间。顺义区别墅市场基本分析供应情况顺义机场路周边有几个别墅，规划总供应量达到万平方米，约套别墅温榆河畔将有近亩的土地用于别墅项目去化量目已经售出的别墅量应在套左右，已建未能售出量约为套左右本区域未来潜在供应量约有多套。需求分析本区域别墅客层是以外籍人士为主，欧美港澳台占以上，包括驻华使馆人员，国际知名公司高层主管人员，如香江花园和龙苑别墅欧美人士占以上。随着经济的发展，国内人士购买力在持续上升，重点是金融行业造就的新贵，高科技产业的知本家，房地产业的精英，海外回国人员，国内高收入的管理人员。投资客数量增多，特别是国内投资客日益增多。客层特征收入丰厚，经济实力强，追求生活品质，讲究个性，基本上都有国外经历，对别墅有定的理解，特别是对环境交通考虑比较高。本区域别墅价位因素分析市场价格由市区向郊区递减，东北部别墅价大多集中在美元之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近平均售价在美元平方米左右，首都机场附近约为美元平方米，马坡地区约为美元平方米。由此可见，别墅的区域位置仍然是影响别墅价格的决定性因素。同区域的别墅的设计风格配套设施及会所绿化等水面等环境质量别墅单体类型对价格有重大影响。如首都机场个项目，售价最高为美元平方米，最低为美元平方米。别墅的内装修程度对别墅租金的影响较大。北京别墅市场前景展望北京别墅经历了五六年的低谷，从年下半年开始出现转暖，特别是年的项目，更是使市场迅速升温，的出现正迎合了这部分客户的需求。虽然来势凶猛，但对别墅的影响主要体现在对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差异，不会对高档别墅产生太大冲击。是别墅中种普通的产品，适合般中产阶级，满足别墅基本功能，只能算别墅中的经济适用房，随着收入的提高，市场更细分化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独栋以适应更高层的市场需求。供量套以上新增别墅面市到了年中期，人们忽然发现周围的都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期橘郡三期国际使馆村顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。目前北京市共有别墅项日超过个，总建筑而积不下千万平米，万多套别墅单位，其中年新开发别墅项目就有个之多，新增别墅现房供应量约为万平方米，套别墅单位，年的供给量较小，而今年估计会有套的新增别墅单位面市，其中以总价万到万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。布局山二河三线四高从分布格局上看，北京市别墅目前已经形成了山二河三线四高的概念。山指西山，从门头沟八大处香山直至温泉永丰乡二河指潮白河温榆河两河流域别墅带三线指立汤京顺京通三条线四高则指京昌京沉京开京密四条高速路。其中三线和四高是传统概念的别墅区域，而山和二河则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。品质追求差异性为体现产品的差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式的角度作为营销的卖点，东北部的别墅为迎合成功人士海归人士所追求的归属感，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法面在远郊的怀柔密云带今年将会出现些满足城里人度假的低容积率乡村艺术化的亲地型别墅商城则会出现些以设计取胜，创意性很强的别墅。客户国内增量超过国外从市场需求来看，依旧是以国内客户需求为主，而国外客户的增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计，以年作为分水岭，北京别墅的销售对东北和西北数量占到京城别墅总量的三分之二，这场战火已经点燃，并呈蔓延之势。仅东北部的朝阳公园，像棕榈泉国际公寓东润枫景这样的城市别墅就多达多个，机场路至顺义区的几十个别墅项目更是壮大了东北军团的阵容而近年来，别墅发展相对缓慢的西北部也奋起直追，继香山别墅之后，位于西山的门头沟区又会有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建套左右的别墅，它们将与香山板块碧水庄园玫瑰园翠湖别墅水印长滩等几十个别墅项口起构成强大的西北军团。异军突起