1、“.....客户类型的比例为投资自用客户纯投资客户结合周边项目的调查统计及市场预测，我们确定本项目的内外销比例为内销客户外销客户项目户型定位根据目前的市场调研，我们发现项目所在的片区的典型竞争项目公寓面积在区间房厅面积在区间两房二厅面积在区间，三房二厅在区间内，面积紧凑，结构合理的户型最受消费者青睐，同时销售率最高。根据市场供应量和需求量分析结合本项目地块特征技术经济指标和目标客户的置业需求消费能力等因素考虑建议本项目为户型比例配比建议户型面积区间套数比例面积比备注房厅卫平面房厅卫平面房厅卫平面公寓平面定位理由本项目为高层，容积率较高，每层平面户型也较多，综合这些因素......”。

2、“.....般为既具有投资价值，又同时具备较高的自住质素的户型，过于大的户型投资价值低，且本项目自住环境又相对没有竞争力，过于小的户型比例过大，也会降低项目的总体质素。因此，综合周边的市场户型，两房以及两房左右的户型较适合本项目定位以上户型是目前片区市场上需求最大的以上户型面积是市场上的主力供应面积以上户型面积是市场上最畅销户型面积项目价格定位市场比较法定价目前，项目还处于前期策划阶段，不确定因素还比较多，所以项目的竞争性楼盘还很难确定，并且市场也是在不停地变化，在现阶段我们只能根据目前的些在售楼盘及周边已售楼盘，根据市场比较法来进行价格测算选取比较样板的标准选取比较楼盘的标准标准地理位置相近标准二与项目有较为相似的特点，如周边环境较为相同经济指标较为接近等标准三销售状况良好，已得到了市场的认同......”。

3、“.....通过以上价格测算带装修的建议均价为每平方米的装修标准价元平方米。不带装修的建议均价为元平方米这只是在项目不确定因素较多的条件下测算出来的价格，在项目公开发售时，这价格会随着当时的市场整体状况进行调整。商业部份价格预计项目带有至少三层商业裙楼，商业规模较大，本项目的商业部份的定位与市场消化将具有定难度。但根据前面市万销售税金销售税金万经营成本万财务费用假设以建安工程费用为基数,贷款年利率为。假设贷款平均时限为年,采取等额还本付息方式......”。

4、“.....但是由于工程目前的状况致使设计方案调整的余地相当的小，这样来使项目进入市场销售时，销售情况可能非常的不明朗。通过以上几个方面的分析我们认为该项目有定的赢利空间，但有定风险，建议谨慎介入。场调查，项目周边主要集聚的是各种类型的居住区，如农民房，早期商品房福利房微利房等，项目的商业形态最适宜定位于周边居住配套，而目前项目周边各种类型的商场形式均已有设置，无论是近距离服务的超市日用品商业形态，还是稍远距离的大型综合商场，都有低中档商业存在......”。

5、“.....就会与现有的商业现状产生较大竞争。但如果商场定位于高档的居民配套商业形态，也将会存在缺乏足够客户源的问题。基于此，我们预计项目商业面积销售均价为万元平方米左右。五经济分析开发成本土地成本转让费万元转商品房及变更土地年限元万元小计万元建安工程费元地上土建费用层般水电安装电梯小区室外配套消防通讯对讲系统公共天线燃气管道小计注本项目目前烂尾,工程已完成地下室顶盖至室外地面标高。因为存在改动设计方案的情况，必须设置结构转换层，由此而增加的造价按经验值元来预估。同时桩基础及基础土方不再计入工程造价。结构转换层造价建筑占地面积元万元地上土建费用,取算数平均值元建安工程费结构转换层万元技术指标本项目总建筑面积，其中住宅，商业按照层考虑地下室。前期费用地质勘察费用已可忽略不计建筑设计费用方案费施工图元万道路综合管线园林绿化设计费本项目总用地，建筑覆盖率......”。

6、“.....万编制施工图预算标底编制费取费率为，计费基础为建安工程费。施工图预算标底编制费万可行性报告编制费费用为万元。小计万元。开发期间费用工程建设监理费根据深圳市工程建设监理费规定，根据项目的不同阶段，监理费用不同，除第阶段外，后三阶段必须强制执行。各阶段费率如下表所示。计费基础为建安工程费。项目阶段取费标准设计阶段施工准备阶段施工及保修阶段小计取低值监理费浮动万元不可预见费取费率为，计算基础为建安工程费。不可预见费万开发成本合计万元二经营成本销售收入按住宅和商铺均价相同计算商业元万住宅元万暂不计车库收入总计万管理费用据深圳市房地产成本构成分析，管理费率为，计费基础为开发成本。管理费用万元销售费用此项费用包括样板房装修，营销中心装修理，代理费，广告及推广费，展销会，促销活动等。按市场行情估算费率为。计费基础为销售收入。销售费用所带来交通噪音也是其主要劣势......”。

7、“.....泰康轩泰康轩位于深南大道与泰然九路交汇处，由泰然地产开发。泰然物业管理。泰康轩三梯户，户型由公寓居室和居室组成。于年月日开盘，年月日入伙，销售情况非常理想，全部售完。泰康轩将项目的形象定位为地铁海景小户型，成熟的生活配套高出租回报率便利的交通条件和泰然地产的品牌成为该项目的主要卖点，市政路的交通噪音对该项目的影响很大。主要客户对象是周边的首次置业年轻白领和投资客。时尚名居时尚名居位于新洲路与福强路交汇处，由裕康房地产开发，深圳智业提供策划顾问，百安隆物业管理。时尚名居两梯户，户型由公寓居室和居室组成。于年月开始发售，定位属于中档小户型物业，凭借其完善的周边生活配套便捷的交通条件周边物业的高租金和送装修的促销措施，尽管产品本身设计差强人意，及受到农民房的干扰，环境条件较差，但仍受到市场首次置业的白领人士和投资客的追捧......”。

8、“.....朗晴馨洲朗晴馨洲位于滨河路与新洲二街交界处，由大综艺实业有限公司开发，置业国际代理，金地物业提供物业管理顾问。朗晴馨洲四梯户，户型由居室居室和居室组成。于年月日公开发售，销售均价为元，目前销售情况已是尾盘阶段，中低楼层的单位已全部售完，高楼层小户型单位也已消化得差不多，总体销售率估计为左右。物业管理费元。朗晴馨洲紧靠新洲村和滨河大道，周边环境比较杂乱脏，噪音污染也比较严重，只能依靠周边完善的教育配套金地物业的含金招牌和中心区住宅概念，并努力从本身产品的设计取长补短，这样才能对项目销售提供勉强的支撑。主要目标客户为周边村民年轻白领部分投资客等。皇庭世纪皇庭世纪位于益田路皇岗公园旁，由恒浩投资开发，置业国际代理。皇庭世纪每幢三梯户，户型由居室居室和居室组成。形象定位为会展新邻万平米城市中坚大社区。目前该项目已经开始发售......”。

9、“.....年月日公开发售解筹当天成交套。皇庭世纪地理位置优越，周边生活设施配套齐全，又临近国际会展中心和国际商会中心，受中心区办公大环境的辐射影响，很多客户预计未来租金收益十分有保证，并将会有所上升，因此吸引了相当的投资客。由于项目规模在周边项目属于较大档次，使项目具有优雅的小区环境，在片区内属于中高档次的物业精品，因此些首次置业的年轻白领也考虑将该物业先自用后出租，估计该项目的销售情况比较乐观。该项目主要针对的目标客户对象是首次置业的高薪白领深港家庭投资客及皇岗村和益田村的本地居民。爱琴居爱琴居位于福荣路与滨河大道交汇处，曾经烂尾，现由茂业接手继续开发。爱琴居多层部分梯三户，小高层部分幢梯户，幢梯户，幢梯户，户型由公寓居室和居室组成。爱琴居优势就是海景资源，而劣势就是处于滨河大道福荣路和广深高速边，噪音非常大......”。