1、“.....辅以部分小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。价位初期定价为元平方米均价，后期逐步上升，均价元平方米均价第五部分规划设计初步分析规划概念天津作为环渤海地区经济中心，人口众多，经济基础雄厚，发展前景广阔，人民生活水平较高。是继珠三角长三角后我国又经济增长极。滨海新区发展机遇凸现，大批项目云集此地，必将带来财富与人员的聚集，住房需求呈逐步扩大之势，住宅价格持续攀升。汉沽地区虽然起步较晚，起点较低，但具有较大的发展空间。针对当地住宅市场规模普遍较小档次偏低的现状，适时开发出大规模中档精品住宅，满足市场需求，创造经济效益。具体规划思路为大丰路沿线该地块内尚没有影响小区景观的各类因素，因而我们小区能够通过规划设计控制沿大丰路的街景立面，创造良好的城市景观及小区外部视觉形象，创造居住气氛，提供良好的销售环境，然后分期分批逐步开发。临街拟规划配套公建及会所，使其不仅满足小区内居民的需要......”。

2、“.....以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。在期开发部份拟以层的多层为主。户型配置根据现有市场调查情况，以总价较低的二房平方米三房平方米为主，户型尽量多样化，待销售后看市场反映，进行调整。户型设计拟通过样板间的展示引导当地的客户，成功后再在后期推广。由于小区的规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以半开敞半封闭的小区道路将小区划分为几个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的居住模式。二建议规划设计要点建筑形式色彩明快的现代建筑风格，层的住宅为主，辅以部份小高层。各组团的建筑风格统，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。景观设计园林设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。环境的设计对私人空间半私人空间和公共空间将进行不同的处理。每个组团形成主题空间......”。

3、“.....并设花架和座椅，供户外休憩用。此外，各主题花园的布局或设计将充分考虑人流景观及噪音等各方面因素。强调细部设计，如特色凉亭景柱栏杆基座花坛及景墙等。并利用具有特色的植物材料花坛铺地材料水景装饰墙及基座等，作以点缀，以突出豪华自然或温馨等主题气氛。植物设计将强调四季色彩变化，以植物的形色香等特征来创造出个诗情画意的环境。植物材料将采用适合当地生长的植物做多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音遮挡不良的视野。铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。按不同年龄组儿童的要求布置有主题性的游戏场并提供不同的户外空间，以供各式的动态活动，如集体运动及娱乐活动等......”。

4、“.....商业设施综合性超市个酒楼快餐店家肉菜市场个银行家邮电所个证券营业部个酒吧咖啡屋个西饼屋个洗衣店个便利店个电讯营业所个装修公司家医疗所个建材店家五金窗帘店家美容美发店家像店书店家花店家文具店个药店，元，万元销售收入合计，万元项目开发部分的总利润为总销售收入总成本，万元另外预计每年还有万元的租赁或经营收入。四敏感因素的影响主要考虑容积率销售价格和成本因素的变动对项目利润的影响。五税费说明当地税费种类及征收标准六现金流量及内部收益率以上四六项内容待补充第八部分综合分析与建议项目优势本项目地价成本比周边楼盘低约元，其他费用也低元。因此，本项目具有非常明显的成本优势，能够在相当程度上抵御市场波动带来的风险产品定位为大规模高品质的中档住宅其规模优势是汉沽区现有楼盘均不具备的政策优势项目所在地政府部门对我公司的进入持欢迎和支持的态度......”。

5、“.....享受税收和规费减免的优惠政策交通方便地理位置优越，滨海新区和汉沽区经济发展的巨大潜力将使本项目具备较大的升值空间凭借本项目具有的成本优势，为即将入驻汉沽的大型企业定向开发职工住宅，降低了本项目的市场风险。以较少的投入，取得较大面积土地的开发权，解决了较长时期内公司的开发项目和土地储备不足问题。二项目风险因素市政配套设施还需进步与政府部门协调和落实，实施阶段的费用支出水平还需要仔细调查和测算项目所在地周边的现实环境还较差，大环境的彻底改善尚需时日汉沽区现有的住房消费能力还有限，购买力的大量提高有待于大项目的引进和外来人口的大批进入对当地居民的住房消费习惯和消费特点缺乏研究和体验。三防范对策从目前情况看，本项目开发条件已经成熟。随着滨海新区及汉沽区经济发展，各类产业项目陆续在区域内布点建设，大量从业人员聚集以及汉沽区内城市建设的加快拆迁范围和强度逐渐加大......”。

6、“.....销售价格稳中有升。因此，努力创造条件，尽快达到开工条件是防范风险最重要的措施。尽快与当地政府就市政基础设施配套进行沟通，确定建设方案并实施，使项目具备开工条件。本项目开发地块的对面，今年上半年汉沽区通过招拍挂程序拍出了两块地，这两个项目的定位和销售情况对本项目影响较大，密切关注这两个项目的进展情况，制定有差异化的产品策略并适时开工，借助周边楼盘已形成的人气，在此区域内推出与周边楼盘定位不同的高性价比住宅，满足不同客户的需求。三结论及建议本项目具有明显的现实开发优势和巨大的升值潜力，十分难得，从市场和投资回报角度分析，都是可行的。建议尽快操作实施......”。

7、“.....结合半地下车库架空层外侧以及主要道路两侧通车，将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻通而不畅，顺而不穿的原则，以限制区内车速噪音，确保小区内的安静及交通安全。基本实现人车分流。住宅环保节能及新产品新技术的运用采用成熟的节能手段，综合应用节能新技术新工艺新材料新产品。初步设想有雨水收集灌溉系统渗透性地砖无动力烟道排烟生物分解有机垃圾处理技术升节水洁具陶瓷阀心龙头宽带网智能化技术声光延控开关和节能灯具集中供热系统变频加压水泵技术车库照明采用低照度分散照明及节能灯具先进的分布式模块化小区灯光照明智能控制系统固体废弃物的收集将塑料纸类纤维金属玻璃五类固体废弃物与其它生活垃圾分开收集。住户的生活垃圾通过物业公司上门收集，集中运往垃圾中转站。智能化综合布线建立在先进的电脑网络平台上，所有的管理监控服务等全部纳入小区智能化管理系统，建立完整的小区局域网......”。

8、“.....可随心所欲地在局域网和网上漫游，搜寻切所需的服务及信息。社区可通过局域网发布社区电子公告栏，加强与住户之间的联系，及时提供周到的服务。智能型中央监控系统将社区电力照明给排水音乐喷泉及公共监视和住户安全系统，于管理室统动态图形显示，分散监视，集中控制，降低管理成本，提升效能。卡通系统所有业主及家人都将拥有张住户卡，组团大门停车场单元入口都将装设卡感应门系统。住户还可持卡在社区消费购物。既维护了社区的安全管理，又使得住户生活得更加从容。安防系统住户将设置红外线报警系统防盗磁簧及紧急求助按钮。小时连接至管理处......”。

9、“.....万平方为还建房，万平方为政府配套的小学及幼儿园，商业配套万平方米。可售面积万平方米二项目成本测算土地成本元容积率按计规费元工程费用元三通平围墙元规划设计勘探费元建安工程费元小区配套工程水电气暖等元小区道路排水绿化工程等元建设管理费元管理费用元财务费用元销售费用元税金元不可预见费元其他费用维修基金交易费登记费等元合计，元项目总成本为万，元，万元其中万平方为还建房，万平方为政府配套的小学及幼儿园三项目销售收入及利润测算销售收入指标住宅二期按均价，元计销售收入为万，元，万元商铺按均价，元，只销售万，其余万可租赁经营或建座星级酒店则销售收入为万较大的影响，因而并非土地转让价格越高越好，当地政府综合多种因素对投标方案进行评价后决定取舍。拍卖方式则仅仅考虑价格，出价高者胜出。般用于热点地块或竞争者众多的土地转让......”。