1、“.....综合文化娱乐休闲区如上图地块为兴谷工业区进驻企业及本项目业主提供综合文化娱乐休闲区域，根据周边区域目标消费群体的需求，将该休闲区域初步业态定位为便利购物步行街餐饮美食街娱乐休闲街多功能会所工人俱乐部职业培训学校园区图书馆园区接待中心等，突出韩国特色工人休闲娱乐特色文化培训特色及平谷新城人文特色，打造城平谷新城第二商圈。市民康体广场如上图小辛寨石河南侧的绿色区域结合城市绿化，树立康居生活的理念，开发市民康体娱乐休闲广场......”。

2、“.....配套小学占地公顷，建筑面积万平方米内部包括河道和高压廊道合计北部绿地及河道面积居住用地合计绿地用地合计可开发商业合计市政用地合计根据在进行回迁安置增设中学减少商业建设规模的设想，对原规划做如下调整地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积万建筑密度建筑高度绿地率人口密度人停车位辆备注工业区配套居住停车位按辆户停车位按辆户其中可开发用地除去兴谷家园期公顷期用地兴谷别墅公顷未计算平谷第八小学文化娱乐用地职工培训学校多功能用地商业金融用地供热厂居住用地合计其中，配套小学占地公顷......”。

3、“.....总回迁安置规模约万平米。由于地块已经建成万平米，建成约万平米故尚需建设约万平米回迁安置房。若所有回迁安置房统建在地块，则尚未建设的地块的容积率调整为。在地块中增设个占地万平米，建设规模万平米的职业培训学校。项目总车位从个调整为个，地块原来规划的个车位减少个车位下调为个车位按个万平米。拆迁安排时间第季度第季度第季度第季度第季度第季度拆迁进度整体拆迁周期为年半，按上表中的进度支付拆迁款并实施拆迁。开发建设与销售产品类型公寓住宅回迁房商业教育配套及市政车位人防设备合计总建筑面积,地上地下可销售面积平方米开工季度季度结构封顶季度竣工季度销售均价元平方米销售比例销售开始时间季度销售完成时间季度转帐时间季度转帐均价元平方米......”。

4、“.....首先进行回迁房部分的建设。回迁房从项目正式启动后第个季度开始建设，在拆迁全部完成年后项目启动后年后全部建成。回迁房按元平米价格卖给回迁户。车库按万个销售即销售个车位，剩余个车位在项目开发完成后按万个计入资产。项目建设的建设成本按元平米进行控制含前期设计工程。平谷中罗庄项目可行性研究报告投资测算分析主要经济指标主要财务评价指标名称数据单位名称数据单位平均销售价格,元平米项目开发期年年公寓销售价格,元平米项目销售期年年住宅销售价格,元平米注册股本,万元回迁房销售价格,元平米财务费用合计,万元商业销售价格,元平米利息保障倍数万元车库销售价格万元个最大资金缺口全投资,万元总投资,万元最大资金缺口含利息,万元预计销售收入,万元最大贷款额,万元公寓销售收入,万元工程垫资额,万元住宅销售收入......”。

5、“.....万元投资利税率商业销售收入,万元销售净利润率车库销售收入,万元销售毛利率车库转帐收入,万元项目息税前内部收益率经营税金及附加,万元所得税前内部收益率土地增值税万元融资后的内部收益率所得税前利润,万元股东自有资金内部收益率所得税,万元财务净现值折现率,万元税后利润,万元投资回收月净现金流量,万元可售面积售价静态平衡点,元平米实际净现金流,万元地上可售面积售价静态平衡点,元平米平谷中罗庄项目可行性研究报告土地价格及敏发由中罗村牵头实施表面上土地级开发仍然实行招牌挂的方式确定级开发主体。土地级开发权的运作平谷中罗庄项目可行性研究报告第种方式我司负责筹集土地级开发所需资金，委托中罗庄实施拆迁征地回迁房安置及各项相关手续办理中罗庄负责政府部门相关运作，保证我司在公开市场获得该项目土地级开发权......”。

6、“.....独立运作该项目，次性支付中罗庄拆迁补偿费等，由我司实施征地拆迁回迁房建设等。两种方式比较，第二种风险较大。本项目土地级开发没有对中罗庄的压束配合和激励机制，是很难完成和实施土地级开发。土地二级开发权的运作通过相关激励机制，让中罗庄负责配合我司在公开市场获得该项目土地二级开发权通过开发区相关政策优惠等方式，与政府积极沟通，获取土地二级开发权中的部分政府溢价。项目推进步骤成立项目公司我司与中罗庄成立项目公司，我司为控股大股平谷中罗庄项目可行性研究报告东，以项目公司的名义办理征地拆迁规划审批等各项手续。包干方式实行拆迁回迁房建设以每亩万的价格实行拆迁回迁房包干，由中罗庄具体实施拆迁回迁房建设等事宜。土地级开发流程土地级开发主体确立有中罗庄村配合我司，通过对平谷土地整理分中心相关运作......”。

7、“.....最后纳入市土地储备库。平谷中罗庄项目可行性研究报告争取相关优惠政策代建绿地优惠政策本项目北侧是大片为整个开发区服务的景观绿地，以绿养绿等方式降低开发成本，同时向政府积极争取代建绿地返还优惠政策。回迁房建设优惠政策回迁房建设是针对兴谷经济开发区二期三个村的拆迁居民回迁，即主动承担了本项目以外拆迁户的回迁任务。因此，以此为契机向政府争取回迁房建设优惠政策，降低本项目开发成本......”。

8、“.....熟悉宗地特质人脉关系等，培育项目周边房地产市场，为未来以较低成本获取土地二级开发权奠定良好基础，获取利润最大化。拓展平谷区域市场随着中心城区居住土地供给稀缺，北京房地产市场发展郊区化成为必然趋势，因此，我司以该项目为契机，以较低成本快速拓展平谷区域市场，树立嘉铭品牌形象。与其他项目形成联动本项目能与我司金海湖项目财政局项目形成联动，通过规模效应降低开发成本，获取更大利润空间，提高平谷房地产市场占有率。风险分析拆迁难度较大根据我司对回迁区兴谷园住宅小区的调研，已经建成总建筑面积万平方米的回迁房，用于兴谷开发区拆迁农民安置，但实际回迁农民比例很少，绝大多数回迁房被卖给外地人。主要原因是拆迁农民不愿搬迁。所以，可以看出虽然本项目拆迁密度较小，但拆迁难度较大。资金风险较高本身土地级开发周期就长......”。

9、“.....所以发展该项目资金链较长占用时间长资金回收期长。同时国家不断上调贷款利率，直接导致财务成本直线上升。所以发展该项目整体资金风险较高。土地二级开发权获取风险由于土地二级开发权实行公开招拍挂方式，加上整个北京居住用地供给紧缺，因此该项目二级开发权获取竞争激烈。招牌挂方式压低土地级开发利润风险由于实行招牌挂方式确定土地级开发主体，所以相互竞价必然压低土地级开发利润，甚至不能保证的利润。商业市场需长期培育根据市场调研，平谷商业市场缺失，市场较为委靡。其中平谷步行街的底商很多成片不能销售或租赁出去，更谈不上本项目周边的农村市场。本项目商业体量万多平方米，占总建筑规模的三分之，因此本项目发展商业物业风险很大，商业市场培育周期较长。结论和建议项目优势在于住宅体量较大，目前区域房地产价格相对较低......”。