出，展望未来价格将会调整致均价格元越洋商贸城项目概况该项目位于广州市越秀区下塘宝汉直街号新登峰宾馆商场首二层，主营服装鞋帽精品首饰皮革电器手机音响及数码产品总建筑面积越平方米，只租不售，从年调整经营至今，商场内各经营者已积聚定熟客，经营比较成熟，临街铺位租金已达招商策略租期年租金元租金优惠无进场费元平米管理费元平米不包中央空调价格走势由于该项目已经过四年运营，展望年底至明年初，租金价格会保持在幅度增长。项目市场形象价格定位及目标客户群项目名称市场形象价格定位目标客户群天秀商贸城经营多年外贸批发市场在商圈中有很大影响力。只租不售入场费元租价均价元印度中东非洲采购商家广福国际项目于年初推出市场商场以外贸批发为主经营效果般。只租不售入场费首层二层租价均价元印度中东非洲采购商家新鸿汇大厦项目年中开业主要面向全国各专业出口厂家招商，主营外贸批发。只租不售入场费首层二层三层租价均价元印度中东非洲采购商家金山象商城项目年底开始运营，主要经营服装，饰品，电子，汽配，机械，食品等批发。只租不售入场费租金均价印度中东非洲采购商家中非商贸城商场目前以电子电器通信服装鞋类饰品日用品为主营业态，但即将面临调整，调整后租金与业态会产生变化，以展贸为主。只租不售待定印度中东非洲采购商家越洋商贸城项目主营服装鞋帽精品首饰皮革电器手机音响及数码产品，已形成定市场影响力只租不售入场费租金均价印度中东非洲采购商家以上项目尤以天秀大厦越洋商贸城金山象商城经过段时间运营，在商圈内已形成定影响力并且目标客户致，带领小北商圈走向国际化道路。总结在户型平面设计上，各个项目户型设计变化不多，面积般为平方左右。在市场形象定位上，各个项目都主要针对低端电子电器通信服装鞋类饰品日用品为主，主要面向印度中东非洲等采购商家。在项目形象上，除了广福国际，小北商圈内大部分项目都超过年，高知名度与残旧外观并存。所有项目皆以只租不售模式招商。在招商策略上，除了经营了长时间几个项目，基本都以首年租金低廉，长免租期，第二年打折，为主打。并收取万万入场费。在周边配套上，小北商圈写字楼林立，餐饮银行交通配套充足，在广州市内有很高知名度。在价格定位上，现时小北商圈租金价位在元平方米元平方米范围，入场费普遍在元平方米范围而这营权出售模式，本项目可以以此为创新卖点打进市场。前半年或首年免租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂之入场费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。以不收取入场费之超值优惠强势入市，势必闯出片天下。本商厦之餐厅酒店为极大优势，必须将中东非洲外贸批发起点此亮点无限放大。此优势将弥补地段之不足。本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目优越。但从另角度来看，该项目经营失败可为本项目利用，在招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客户，不失为个极大商机，危机并存,第四部分业态及定位分析目前广州电子电器批发市场分析广州市现有电子电器商圈主要为海印大沙头商圈文化公园西提二马路商圈及中山六路将军东商圈。海印大沙头三马路商圈以大沙头三马路为轴心，两边较大电器批发零售市场有盛贤旧货交易市场澳讯二手手机城海印电器总汇星之光电器城以及海印广场。大沙头三马路是广州自发形成传统电器商业街，该区内商业物业大多都经营超过年以上。年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边海印旧货市场悉数搬到现在盛贤旧货交易市场及澳讯二手手机城里。由于该区批发市场已成规模，所以该地段租金价格也较高，租金约每平米元。盛贤旧货市场分析位于海印大沙头三马路，内有层，约间铺，建筑面积约主要经营有二手通讯设备，数码摄像影音，二手电脑，小品牌电视音响办公用品复印机打印机等及其他精品皮包钟表军用服装。商城配套设施场内中央空调多台手扶电梯货梯多功能文化广场大型室内停车场。业态分布比例二手通讯设备数码摄像影音二手电脑小品牌电视音响办公用品复印机打印机等其他精品手機維修钟表軟件军用裝備租金水平首层临街旺铺元，裙楼元二层已经全部租满三层元。消费客户群体國內國外管理费元进驻率约综合分析位于海印大沙头三马路海印广场旁边，是原来大沙头拆迁后，新改造出来旧货市场，由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性做黑人和其他外国人生意，所卖二手产品价格普遍偏高。海印电器总汇海印电器总汇于年月开业，是广州市第家电器专业市场，市场内经营各类国内外品牌家用电器。其经营区域主要分为四大区域旧场主要经营白色家电类，包括冰箱洗衣机空调等，其次产品有对讲机手机影响线材器材等新场主要经营液晶电视电玩手机数码产品等二场最多商铺林立个区域多以手机品牌音响专卖店电脑数码产品电动玩具监控设施器材等。二三层主要经营是电脑电玩类打印等办公用品。业态分布比例家電類電視音響辦公設備電子數碼產品其他租金水平第手租金元含管理费水电费二手转租租金元含餐厅分别位于首层二层三层酒店商务酒店娱乐层为网吧层为金汇国际俱乐部银行中国银行中国农业银行中国建设银行交通距离地铁号线约分钟路程距离广州火车站锦汉会展约分钟车程车位附楼层第二部分市场状况分析项目位置概述项目位置南邻商业机构密集环市路，北靠风光旖旎白云山麓湖公园，处在广州闹市商业中心内环路入口就在大厦门前，距离火车站分钟车程，距离琵洲国际会展中心约分钟车程，距离新白云机场约分钟车程。二项目地形图三区域概况地理位置项目位于小北商圈，连接环市东高档商务区环市西批发商圈小北路国际贸易出口中心枢纽位置，紧邻地铁五号线麓景路出口，环市路内环地铁密集交通网，交通便捷，辐射力强。人口总人口约万人，其中外来人口近万人，商业状况小北登峰商圈，是广州最著名外商集聚地，境外人员涉及多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后第二增长点。小北登峰带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金及日用品等业态世界级贸易集散地。在政府关注下，小北登峰商圈正在为广州打造个新批发商圈。区域发展优势按照区委区政府两增保考核方案要求和区委十三届八次全会部署，年小北地区确保完成经济指标是完成地区生产总值亿元，增长完成固定资产投资亿元，增长实际使用外资万美元，增长完成财政收入万元，增长，力争达到各项奋斗指标，实现新突破。小北商圈带越洋商贸城金山象商贸城于年月和年月相继开业，座商贸城余个商铺加上周边街巷逐渐形成余个商铺，在宝汉直街恒安路童心路带共新增了多个对外贸易商铺。如今，这带铺租已稳定在元平方米月，相比年前涨幅高达广东省实施外向带动和经济国际化战略，着力调整优化外经贸结构，提升外经贸发展质量，不断改善投资贸易环境，实现又好又快发展，对外开放水平进步提高。我国出口在中东东欧非洲拉美市场份额仅为，增长空间很大，再加上自由贸易区开辟，扩大外部需求仍然可为。如果年我国进出口贸易总额为万亿美元，年可能增长以上，恢复到年贸易总额水平出口贸易也将恢复到年万亿美元水平，增长幅度为以上。登峰村位于内环路恒福路以北，下塘西路以东，毗邻麓湖。用地面积约公顷，拆迁范围约公顷，将打造为环市东智力总部区休闲后花园，通过腾笼换鸟打造具附加值特色商圈，发展现代商贸服务业，与世贸友谊商店花园酒店中环保利等商业中心形成点线面结合新型中心商圈，形成智力总部和时尚商业中心。四小北商圈项目板块情况商圈概况小北登峰商圈，是广州最著名外商集聚地，境外人员涉及多个地区管理费水电费。进驻率消费群体國內國外综合分析海印元个柜台，柜台长约米交三个月按金和个月租金，合同签年，管理费每个柜台元月，所有合同到年到期。业态分布比例手机家电配件监控设备线材影音产品新旧电器二手电脑优势分析中山六路将军东电器城，处于中山六路北侧，两个地铁口中间，附近有乐购等商业中心。地理位置及交通条件都十分优越，人流量大。主要以国内本地市场为主，外商多是零售，少有外商在此地批发。劣势分析处于老城区中心地段，基于地理条件，商场发展以到了极限，附近交通便利，商业中心密集，竞争压力大，大多都是依靠零售为主。几大电子电器批发商圈分析总结本次调查结果表明，广州市内电子电器批发市场他们主要经营大多以手机电子数码产品为主，跟本项目小品家电批发市场市场定位不相冲突，竞争性不大。而在消费群体中，以国内消费群体为主，占比例约在以上，而国外客户都较少。本项目理念是以国外商人为主。所以，也是与本项目市场定位不相冲突，竞争性不大。二需求量分析电话访问投资客户群家，走访客户家。走访客户对本项目有意向暂时不考虑开放对外贸易业务在走访客户当中有客户表示对本项目有兴趣，只有客户是暂时不想开设对外贸易这个业务。但是，对本项目有兴趣客户纷纷都提出以下问题客户对我们首城租金均价元平方，感到有些偏高占客户担心问题就是客源和租金问题占有些客户不知道本项目具体位置，对小北商圈也不够了解占到底现在做外贸还做不做起来占有些没有做过外贸市场商家都不知道怎么做，担心自己不会做占由于商家对小北商圈不太熟悉，不知道本项目到底怎么样还是抱着个看看心态占很多商家认为自己电子产品在外贸市场是否受欢迎，是否有竞争力占这个项目开发商用什么样经营方式来保证这个场生意，从而维护商家们利益占小结以上问题表明商家们已经对本项目开始思考，开始关注。现阶段还是缺乏对小北商圈以及本项目了解和认识。电话访问投资客户群对本项目有兴趣兴趣般没什么兴趣从上面数据不难看出在电话访问过程中占了客户都是对本项目是有定兴趣，只是碍于对本项目认知还不深。在问题方面可以分以下几类价格接受程度可以