1、“.....因此项目建设十分必要。第四节可行性研究报告编制依据青海明瑞房地产有限公司关于编制青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告委托书西宁市城乡规划建设局核发建设项目选址意见书北京中建建筑设计院设计青海明瑞金都住宅小区方案建设单位提供其它与工程有关资料。第五节可行性研究告编制原则根据土地规划及城建等部门要求，该项目建设按照统规划合理布局综合开发配套建设原则，建成功能齐全，配套完善环境优美商住小区。建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁市人流交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。小区通讯供电供水节能消防及环保等配套设施按有关规范和要求建设。第六节可研报告内容摘要可行性研究报告结论拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划部门规划景观区地带。该项目用地面积，总建筑面积，其中三幢层二幢层高层建筑。小区集商贸住宅为体综合性民用建筑。项目估算总成本万元，项目建成，各项经济指标较好......”。

2、“.....主要经济技术指标用地面积建筑占地面积总建筑面积建筑容积率建筑密度项目总投资万元营业收入万元总成本万元销售税金万元销售利润总额万元所得税额万元售房投资利润率税前售房投资利润率税后售房投资利润率税前售房投资利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税前投资回收期年税后第二章市场预测第节全国房地产市场概况二十世纪九十年代初，我国在推进住房制度改革方面出台了系列政策法规并进行了实质性工作，从而促进了住宅建设与房地产业发展。年国务院下发了国发号文国务院关于深化城镇住房改革决定，年八届人大四次会议通过了关于国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要，同时建设部印发了城市住宅建设与房地产业九五计划和年远景目标，年国发号国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知明确了停止住房实物分配实行货币化分配政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向......”。

3、“.....使城镇居民中大部分无房户和缺房户住房得到解决，也使部分人居住条件得到了较大改善。年以来全国房地产发展出现了强劲增长势头，月份，全国房地产开发建设完成投资多休闲就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽余米，西南宽余米，最大处约米，建设用地面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约米，南高北低，南北高差约米。第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区......”。

4、“.....其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温年，历年极端最低气温。多年平均降水量，最大日降水量年月日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀，般多集中在月份，占全年总降水量，月降水集中，暴雨多，历年平均蒸发量，基本雪压，历年最多风向为，年遇最大风速，年遇最大风速，基本风压多年平均日照时数小时，日照百分率，多年平均相对湿度，多年平均无霜期天，多年平均气压毫巴，多年平均雷暴日数天工程地质条件本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。地形及地貌场地地处湟水河南岸级阶地前缘。原始地貌已受般破坏，南高北低。地层构成经钻孔揭露......”。

5、“.....由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。青海明瑞房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元，是家集房地产开发商品房销售物业管理建筑物及房屋人工机械拆除的具有三级资质的企业。款，经营期发生利息，按年利率计入财务费用。经营成本本项目经营成本为建筑投资销售费用等，第年经营成本为万元，第二年为万元，第三年为万元。成本估算总成本估算按建设投资销售费用财务费用等各项费用之和计算，见附表。经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期年，建设期第二年售房率为，第三年售房率为经营收入本项目产品为商场住宅，同时出售。商业房建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。住宅建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。根据以上收入合计第年总收入万元，第二年总收入万元，总收入合计万元。经营收入见附表......”。

6、“.....城市建设维护税，教育费附加费，总售房税及附加费万元，详见附表。财务盈利能力分析售房利润总额为万元，上缴所得税万元，售房税后利润万元，详见附表。经计算，评价主要指标为售房投资总利润率税前售房投资总利润率税后售房投资总利税率税前售房投资总利税率税后资本金总利润率税前资本金总利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期年税后清偿能力分析借款本息银行借款亿元，实际利率为。还款资金来源偿还建设期借款本息资金来源于售房收入和自有资金。从借款日起，银行借款偿还期为年。不确定性分析盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点总成本平均销售单价营业税率平方米占计划销量平方米销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点总成本销售量营业税率元平方米为计划平均销售价元平方米。敏感性分析建设投资对项目影响从建设投资敏感性分析表说明，当投资增加，税后利润降为万元......”。

7、“.....说明应严格控制建设投资，不使其增加当投资减少，税后利润上升为万元，较基本方案多实现纯利润万元，税后投资利润率为，较基本方案增加个百分点。经营收入对项目影响从经营收入敏感性分析表说明，当项目经营收入含售价和销售面积两个因素较基本方案增加，实现纯利润万元，投资利润率上升为。当经营收入降低，投资利润率降为。从以上分析结果表明，该项目具有较好盈利能力和较强抗风险能力，项目财务角度可行。第十章结论青海明瑞房地产开发有限公司拟建明瑞金都住宅小区工程对加快西宁市危旧房改造，改善城市环境，增强城市功能，提高城市品位都具有着重要作用，同时，该项目建设对拉动经济增长和系冲积系冲积物及第三系泥岩组成，自上而下分述如下杂填土灰褐棕褐色。上部以砖块砼块等建筑垃圾为主，结构松散，厚度约，下部以粉土粉质粘土为主，含少量卵石碎砖块等，结构稍密。该层层厚，堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，般达年以上......”。

8、“.....骨架颗粒成份为花岗岩石英岩石英砂岩等，粒石般为㎝零星见有漂石，最大粒径㎝，石英砂岩等，粒径般为㎝，零星见有漂石，最大粒径㎝，㎝以上者占总重，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密中密。层厚，顶面埋深粉土浅黄色，土质均匀，无层里，偶见少量圆砾等包含物，稍湿，中密密实摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。该层仅分布于所在南部场地，层厚，顶面埋深。土夹石杂色，以粉土为主，卵砾石含量约占总重，稍密稍湿，仅分布于所在西南角，向北向南尖灭，层厚，顶面埋深第三系强风化泥棕红色，局部见青灰色，原岩结构已遭破坏，大部分已风化成粘性土，坚硬可塑状，层厚，顶面埋深。第三系中风化泥岩棕红青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标较好，该层控制厚度，顶面埋深，岩体基本质量等级分类为，属巨厚层......”。

9、“.....平均击，中密，力学性能较好第三系强风化泥岩坚硬可塑状孔隙比为，平均，压缩系数，平均，属中等中压缩性土层。剪切试验指标为力学性能较好。第三系中风化泥岩其天然状态下单轴抗压强度在之间，平均，属极软岩，力学性能尚好地下水及土腐蚀性评价场地地下水属潜水，静止水位，含水层为卵石层，水值为，水中含量为，含量，折算值为，按类环境判定，地下水对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。土值为，含量为，含量，含量为，按类环境判定，土对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具中等腐蚀性，对钢结构按值不具腐蚀性。水土对建筑材料腐蚀防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计规范规定。岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资物及第三系泥岩组成......”。