1、“.....优惠分期付款，优惠成年银行按揭优惠产权情况年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率备注十商业楼盘调查表基本资料项目名称世纪大厦蟠龙公寓项目位置保定高开区天鹅西路开发商保定世纪房地产开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态高层主楼裙楼代理公司建筑设计底商写字楼商务公寓运营管理车库车位免费停车施工进度已交付使用开盘时间年月日交房日期年月房屋情况建筑结构形式栋写字楼栋商务公寓实际为卖不出去的大面积跃层住宅写字楼栋层栋层总面积写字楼最小面积商务公寓，共套，剩套套内部配套水电暖电话公共卫生间中央空调宽带监控系统电梯部车位地上地下地上层高米，装修标准外立面正面以玻璃幕墙为主卫生间精装公共大堂电梯间不锈钢精装内饰门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元写字间元商务公寓元精装各层租金元月元天物业费用元天付款方式次性付款，优惠分期付款......”。

2、“.....入住率商务公寓销售率。备注写字楼因朝向不好销售有难度，商务公寓面积大全部跃层不好卖。十二商业楼盘调查表基本资料项目名称京海铜锣湾广场项目位置天鹅路与朝阳大街交口开发商京海房地产开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态敞开式层框架代理公司中国太平洋投资顾问建筑设计大型商场运营管理深圳铜锣湾车库车位个停车位施工进度现房开盘时间年月日交房日期房屋情况建筑结构形式层为产权式商铺以为个单位，每层面积，共层内部配套水电暖电话公共卫生间宽带中央空调电梯部地上层高米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元层元二层元三层元四层元各层租金元月前三年以，包租年以商场总租金的分红，无保底。物业费用商场承担付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠无银行按揭产权情况年使用权主要诉求点销售策略高额回报推广方式及促销情况售楼部广告宣传开盘气氛营造销售状况及出租率开盘当天销售......”。

3、“.....剩套层层写字楼层住宅住宅面积内部配套水电暖电话宽带公共卫生间电梯部车位或车库地上层高米，装修标准外立面卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元底商元写字间元住宅元均价元各层租金元月无出租物业费用未定付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠成年银行按揭优惠产权情况年产权主要诉求点以小面积公寓为主推销售策略开盘全阴户型以超低价位吸引人起价元推广方式及促销情况销售状况及出租率剩余底商套，销售写字间剩余销售住宅剩余居多，销售达......”。

4、“.....内部配套水电暖集中供暖电话宽带电梯部车位或车库地上层高米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元开盘时售价元，现售价元各层租金元月无出租物业费用元平月电梯费月付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠成年银行按揭优惠无产权情况据说有问题主要诉求点销售策略推广方式及促销情况低价销售状况及出租率销售率占，小面积户型层以上还有房，大面积房低层剩余较多备注十五商业楼盘调查表基本资料项目名称裕华名品商城项目位置裕华路保定商场东侧开发商创世房地产开发有限公司售楼电话占地面积亩总建筑面积建筑形态框架多层代理公司中国太平洋投资顾问建筑设计商场运营管理保定商场车库车位停车位施工进度开盘时间年年底交房日期年月房屋情况建筑结构形式产权式商铺地上层，地下层以为个单位内部配套水电电话公共卫生间中央空调电梯每层部车位或车库地上层高米，地下米......”。

5、“.....第年开始的分红，保底收益物业费用自营元月付款方式次性付款，优惠折分期付款，优惠折无贷款产权情况年使用权主要诉求点销售策略投资高额回报推广方式及促销情况报纸广告，户外广告，软文，赠品销售状况及出租率销售备注附件三酒店的经营入住情况明细保定大酒店标间价格元天入住率保定宾馆标间价格元天入住率银河宾馆标间价格元天入住率嘉仪商务酒店标间价格元天入住率贵宾楼大酒店标间价格元天入住率东方大都会标间价格元天入住率交通宾馆标间价格元天入住率华侨宾馆标间价格元天入住率恒通财富中心大酒店标间价格元天入住率。销售价格大约有上涨元平米。因此项目的实际销售额大约为万元，利税万元，税后利润大约为万元。由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考第四部分结论与建筑设计建议结论方案从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场需求量很大......”。

6、“.....而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺，销售出租潜力很大，底商的销售市场也直不错，销售风险很小。通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积累滚动资金的要求。方案二与方案的区别在于至四层建成产权式商场，这种物业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败的比例各占，如果将来经营不善虽不会对开发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的发展，存在很大的声誉风险。方案三与方案不同的是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错的销售前景和可观的利润，但是技术含量较高，需与专业的酒店经营公司合作。贵公司主业以房产开发为主，涉足新的行业领域在接触前期会有定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本......”。

7、“.....如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大的社会负面影响，不利于开发商以后的发展。二建筑设计建议本项目位于市中心的重要地段，与保定火车站汽车站相临。在规划设计时要充分考虑车流人流与商业的关系，同时还要考虑商业公寓的停车要求，另外商业与公寓的交通组织及出行关系也要做充分的考虑。外立面的设计要考虑城市化的进程，应用简洁明快的线条勾勒出栋现代风格的标志性建筑，在建筑的外立面设计时要注意与周围的建筑相协调，共同绘制道美丽的天际线。结合项目的定位，建筑设计时要充分考虑平面的套型，商业的套型不宜太大，便于分割销售公寓的户型应以室和两室的小户型为主。附件保定火车站商业项目深度访谈访谈对象周彦龙保定市国土资源局用地处处长邓同学保定市房管局市场处处长杨先生保定市房管局市场处书记吕经理房地产销售经理在保定市做房地产销售已有四年，曾就职于鑫龙湾商业广场金世纪国贸大厦京海世贸广场铜锣湾广场侨升裕华金街裕华名品商城阳光金街等，熟悉保定商业地产......”。

8、“.....曾就职于西苑美世界裕华名品商城迎宾小区等刘宁房地产销售人员在保定市做房地产销售已有两年，曾就职于兴远现代城侨升裕华金街等二访谈内容保定市经济发展水平及房地产发展情况保定市城市发展较好，经济发展在全省处于中上水平，年以前保定市房地产发展比较初级，跟不上经济发展的水平，也落后于其它同等城市，开发项目较少，价格较低。年初至年中旬发展迅速，开发水平有明显提高，供需两旺，老百姓买房热情很高，产品的数量和质量种类也有了很大的增加，住宅产品中的高层和小高层也逐渐被接受。商业地产做为投资类型曾度受到广大市民的追捧。但商业市场存在定的风险，总体来说现在的市场化程度还不够高，发展基础比较薄弱，现在正处于起步的初级阶段，还没有很成熟的开发和消费模式，具有很大的潜力。在未来的几年中，开发和销售水平还会进步提高，房价也将持续走高，但升幅和以前相比较小。总之，保定房产市场将越来越成熟。商业物业的土地储备情况及未来竞争情况分析与预测随着旧城区的改造和高开区的加快建设......”。

9、“.....国家政策要求增加土地供应量，土地价格也将持续走高，现中心城区住宅用地价格已达到万元亩，商业用地万元亩，开发的成本将进步的加大。随着开发水平和营销水平的不断提高，房地产开发竞争将进步加剧，风险加大，在开发成本的控制产品规划设计产品定位及营销推广资金运作等方面给开发商提出了更高的要求。在过去的几年中，保定市商业地产产品供应旺盛，销售面积逐年增加，而受城市发展水平及购买力的限制，在今后的时间里，商业地产的竞争形势将更加严峻。保定市商业房地产开发及营销水平保定市商业地产开发及营销水平较低，商业地产销售中炒作力度很大，虽然销售火爆的案例很多，但在推敲产品解决销售中的滞销难题的力度不够，尤其在开发后期的商业经营和管理上突显问题较多，导致很多商业广场或市场招商不利，经营惨淡，写字楼出租率低，进步增加了市场开发的风险。商业房地产市场供应状况写字楼相对于保定市来说供应量不小，现有很多的楼盘租售不理想，对于象保定这样的中型城市来说对写字楼的需求也比较有限......”。