1、“.....中心广场小学幼儿园小学会所超市泳池酒店健身会所超市银行云山幼儿园市小价格户型面积平方米平方米平方米物业管理费元元元左右元楼宇类型多层多层栋,小高层栋,高层栋多层栋，带电体小高层栋高层工程进度现楼现楼现楼现楼销售率已经售馨约已售八成以上已售左右数据来源现场调查惠州商业市场概况惠州市的商业物业基本上是集中在东江以南的老城区内，几条商业街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商业步行街南坛南路街南门商业街数码街带。大型的商场有深圳人人乐购物广场丽日广场华润万佳百货。由于其经营模式先进，服务到位，管理完善，品种齐全，迅速获得惠州市民的认可。金海马家具铭可达电器商场等专卖店也已立足惠州。其他商场有国美电器大富贵广场凤凰广场联兴广场天成商场黄金广场购物中心万福隆连锁超市等。惠州在售写字楼不多，代表性的甲级写字楼有双子星国际商务大厦，位于江北市政府附近，占地平方米，总建平方米，地上层......”。

2、“.....销售均价为元平方米。此项目以高级智能化系统商务配套设施成熟为卖点，销售状况较好。房地产竞争环境惠州市的房地产的竞争逐渐激烈。但是由于惠州市的房地产市场还是处在初级开发的阶段，外地有实力的开发商进入惠州房地产市场的还不多。现在只有香港的新世界等企业又项目。本地有实力的房地产开发商金宝集团和丽日集团现在在资金经验产品上都还不能同我司相提并论，但是由于他们是惠州的地头蛇，对于惠州的情况要比我们熟悉，所以他们的实力业不能忽视。据当地房地产资深人士介绍，粤海集团和奥园集团均有准备进军惠州市场的打算。开发企业投资额度惠州市丽日房地产开发有限公司惠州市光耀实业投资有限公司惠州市新东方策划有限公司广东金宝集团有限公司惠州市德威房产开发有限公司惠州业成集团惠州市水口镇房地产开发公司惠州市新世界康居发展有限公司上表几个开发公司投资就达到万元，占房地产投资完成总额的......”。

3、“.....投资惠州房地产的分析惠州优越的地理环境及工业基础，尤其是在电子产业大亚湾石化项目的带动下，为外来投资提供了坚强的基础条件。目前城市房地产开发水平较低，但是潜在消费力巨大，具有广阔的发展空间。尽早低价地获取建设用地，对日后开拓当地市场具有战略性的重要意义。优势惠州市的宏观经济发展势头良好，发展空间广阔大亚湾工业区的发展为城市的经济发展带来新的生机我司拥有丰富的房地产开发营销经验及全国市场的品牌优势，有良好的物业管理公司劣势存在项目水土不服的开发投资风险，需要加强项目前期工作整合当地市场资源需要定的时间和成本费用城市新规划建设实施的好坏会给项目的开发带来定的风险前期惠州市土地政策导致土地大量低价流失，土地成本竞争力不足机会惠州市正处在国民经济发展的重要发展节点和城市化发展的加速期惠州市房地产市场逐步规范......”。

4、“.....经济的快速增长带更多的住房需求威胁早期市场较为有实力的开发商的先入为主的市场影响惠州市民的购房观念与沿海发达城市存在差异，需要加强调研把握竞争项目的低价策略对未来项目营销带来威胁，扩大项目辐射范围对项目综合素质和营销手段提出新的要求项目的区位条件分析根据在惠州市土地储备中心调研得知，惠州市计划五年期均价为毛坯，随着市场的变化，逐步提升。投资效益与风险分析技术参数根据有关资料，设定对成本有直接影响的相关技术数据用地面积，亩容积率住宅按建设用地计，根据地块区位条件及政府的规划调整，有提高建筑容量之可能。住宅计算容积率建筑面积，。总建筑面积含公共配套及不计算容积率建筑面积约为项目的出让价格为用地面积元平方米，合计每亩万亩，折合楼面地价元平方米。项目出让总价约为亿元。各项指标及成本收益详见后表项目经营期利润预测表......”。

5、“.....按照现行的建安工程造价估算出整个项目的各项成本，计算得成本为,元平方米，具体见下表成本费用览表序号项目总额元单价元平方米备注土地成本,项目招标价格,政府挂牌底价交易契税成交价的建筑成本,前期费用包括前期调研设计费等建安工程及装修,毛坯房参考华南项目基础设施费包括水电排污绿化等公共配套设施费参考华南项目成本开发间接费用经验值开发成本小计经营成本与税费预计项目在开发期与经营期内，预计须支付费用与税项主要有企业管理费包括项目公司日常运作费用办公费用公关费用等，按销售收入的算，共元。销售费用按销售收入的算，共元。财务费用按销售收入的算，共元。不可预见费指开发过程中不可预见的费用或预算外追加费用，按销售收入的算，共元。营业税及其附加共共元。所得税按净利润的计征，共元。盈利分析受资料所限，以住宅元的销售单价测算毛坯，项目的静态财务指标良好。销售销售净利润率可达......”。

6、“.....当楼面地价为元平方米时每亩万，项目销售净利润率要达到，销售价格须达到平方米左右。销售价格为元利润率土地价格土地价格从上表可知，当销售价格在平方米左右，项目销售净利润率要达到，需要楼面地价控制在元左右每亩万。考虑市场风险，项目销售净利润率要达到，号小区的地价估算约为亿元。比政府预计出让价格亿低千万元。结论及建议项目地块具备投资价值二项目投标费用建议为保守投标地价为亿元,项目销售净利润率可达到积极投标地价为亿元,此时销售净利润率为。三项目建议发展成为惠州标志性高档次精品住宅小区，销售均价在元左右毛坯。四建议公司尽早成立惠州地区项目公司，及时跟进市场及用地情况。出让平方公里土地，约每年平方公里。详见后图。其中号地块开发条件最成熟，计划在年月份出让......”。

7、“.....城市发展对项目的影响惠阳城区发展的策略是将江北建设成集中行政区域，整个城市发展重点将南移。项目地块号地处于江北中心地段，该区域规划成为集惠州的行政教育文化办公高尚居住医疗卫生完备的休闲设施为体的区域。未来年内，在项目所在的区域内将会兴建人民广场，重点建设博物馆科技文化馆会展中心老干部活动中心青少年宫等市级文化设施，完善江北南区作为全市文化中心的功能并逐步完善居住社区的文化和教育等配套设施。地块紧邻市政府体育广场文化广场，并且濒临东江，具有极佳的地域优势，有惠州市地王之称。行政区域的北移，使这里成为高尚住宅的最佳区段。近期规划修建在目标地块号周边的市政设施包括江北水厂二期日供水能力万平方米日江北邮政综合大楼垃圾转运码头占地公顷,预计年竣工仲恺污水处理厂江北滨江公园期湖塘公园江北体育公园等等......”。

8、“.....项目的开发条件号地块处于江北南区地域范围内，占地面积为平方米，共亩。容积率为。规划为居住区用地，地块已由政府负责拆迁。地块形状呈矩形，其周边的城市干道分别是东面的惠州大道，并南延长到东江大桥北部是文昌路，与市民乐园和体育公园接驳。西面是云山西路，连接到惠州大桥。地块的南面是市政规划的滨江公园和滨江大道沿江二路。该公园和道路建成后，将为号居住区提供更为便捷的交通条件。并且成为沿江的高尚休闲风景带。由于该地块原来是农用地，附近的生活配套设施和商业设施很少，只是在项目附近的楼盘，如城市花园金宝江畔花园碧水湾等存在些简单的社区生活配套。项目地块目前已经完成拆迁，但是有零星的构筑物建筑物和杂草没有彻底清除。政府负责的七通平还没有完成，用地条件相对成熟。项目附近社区的水电气电信等管网基本运营正常，具备开发条件......”。

9、“.....政府已经公示了该项目的整体规划方案，征求市民的意见。项目的区位价值号地块是惠州城市扩张发展方向节点上的极具潜质的独特的较大规模的居住用地，也是我们公司进军惠州的个门户型地块，表现有以下几个特性稀缺性是市中心环东江边，唯大型待开发地块，乃惠州地王之王。成熟性临近城市核心区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。增值性位于城市的主要发展方向上，市政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。扩展性项目地块以东还有两块地号地号地，被列为惠州年土地储备及出让计划，有利于项目将来的连片开发，并有利于发挥项目开发效益最大化。知名性项目是挂牌地块，被誉为惠州地王，备受各界瞩目，拿下该地块将使公司成为惠州各界关注焦点，对于提高公司在惠州的知名度具有重要战略意义......”。