1、“.....可以计算出实际能够承受的能力是否匹配。房产总价万浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例首付年每月等额还款元家庭收入万元预计家庭主要成员个人年收入万元收入，每月收入元还款能力能够支撑，还可以上升到应付总价在万左右的房子三基本目标客户描写项目目标客户基本特征，年龄主要在岁之间，其中岁之间的客户为主要目标，心理年龄主要集中在岁左右以复合家庭和年轻的三口之家，复合家庭家庭正处于正常分割现象之中，所以客户买房出现年龄小但在家庭的帮助之下能够独立生活的人。其社会职业主要以个体经营者为主，其次是经理人专业技术人员和政府企事业办事人员。文化水平平均中上，大专本科居多，但是也有很大批来自较早投入工作的高中或等同高中文化水平的消费者。为了改善目前的居住条件，购房的目的主要是自住为主......”。

2、“.....终端使用或居住的还是以岁的人为主，因为是为了改善居住条件为首要目的，所以对产品设计要求比较高，尤其是户型设计和采光要求高。目标客户群的承受能力主要集中在万之间总价的户型。四价格定位整体均价测算根据前面的竞争分析可知，目前金沙片区市场供应的大型小区均价在元以上，整体供应均价在员之间，按照目前项目的预定开盘时间，和过去年区域房价上升的趋势项目区域的不断成熟和消费者认同价值，本项目价格测算通过加权计算加权项计算基础数据加权系数本项目开盘均价升值空间值消费者认同值成熟增长值项目开盘均价保持在元左右没有问题。项目整体均价在元左右。二价格定位策略每件商品的价格定位方面，其实不应该只是以成本加利润的方式，或者简单的以产品质量好坏来确定，我们认为视项目发展的过程，根据资金回笼滚动的需求和市场接受价格来计算......”。

3、“.....为提高项目持续发展的基础，本浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例项目在开盘的时间之内，主要以低于市场预测价格，以保证项目的资金回笼速度。建议本项目开盘均价实际不超元平方米，对外宣称可以为元平方米的均价。三价格调整策略项目开盘之后的均价可以根据市场变化之后确定，价格调整策略主要依据以下几个方面进行加权修正项目开发进度加权值市场变化加权值客户认同加权值销售进度加权值主要竞争对手变化加权值。项目将会根据这五个主要加权系数进行调整每个销售阶段的价格，个市场研究对整体的发展形式可以能够基本预测，本项目目前预计的开盘价格但是对年之后的销售价格进行预测不是很现实的，所以本项目的元平方米整体均价在种比较保守的情况进行的预测。项目产品定位项目定位分析项目区域市场缺口分析这里分析市场缺口空间主要是从供方市场来分析的......”。

4、“.....再对项目具体定位。供应分析中高档项目分析建筑类型目前供应主要以小高层为主，多层高层为辅，别墅只有个项目达到尾期销售价格实际均价在以上新期开盘价格，由期的元左右的均价直接上升主力户型平方户型约占据建筑结构平层为主，少数变维结构园林主题在项目区域的项目，园林没有具体的风格定位，追求的主要是绿化，不足以称之为景观梯两户占据绝对比例总价主力户型项目区域总价基本在万以上主题定位主要依据两个方面建筑特色与园林和区域形成的文化背景中低档项目分析建筑类型多层和小高层基本持平销售价格基本在以下主力户型销售总价基本在万以下主力户型方之内建筑结构梯两户为主......”。

5、“.....本项目还是以平层为主，之中可以使用变维之中的错层作为辅助梯户数主要还是以梯两户，少数可以应用梯三户，园林风格园林，层次园林，景观园林等等的缺口比较多主题定位方向居住文化生活概念泊来文化异域风情二成都市总体市场与项目地块条件对比分析根据前面章节的市场环境分析可以看出成都的房地产市场有以下特征城市宏观规划对成都地产的影响城市规划主要向东南发展，目前成都东面的房地产开发已经达到高潮，不少外来地产已经进驻城市东部，使成都以城南城西为主的房产发展变成三角鼎立的局势。城市东部北部主要以之内的产品为主。城市南部西部主要以元平方米的产品为主。市场情况区域市场细分明显市区郊区盘林立，各擅胜场，各自拥买家众区位条件成为划分区域市场的主要标准。置业人士购买现念日益成熟，有冲动型智慧型专业型的趋势成都成为地区性大市场，外地购买比例上升......”。

6、“.....大开发商数量激增对项目的论证更加专业户型间隔设计小面积与大面积两极明显单化多元化向合理人性化发展建筑风格模仿阶段创新阶段，开始出现精彩的建筑群落营销手法对策略的重视程度开始超过推销技巧浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例对利益点的细分程度增加物业管理将物业管理已渗透到开发伊始，并成为营销的利益点之住宅类型高层小高层住宅价格逐步出现且逐步被接受，但多层仍然是市场主导需求。销售价格之间的价格上升幅度较大，但未出现市场承接问题。宏观政策对房地产的影响以建设银行领先颁布住房贷款的政策，严格控制第二套住宅个人贷款，对市场的健康发展虽然有积极的作用，但是绝对会对房地产行业需求的市场承接能力打了折扣。项目地块条件处于城市西贵之地，市场认同度比较良好，主要认为是高档楼盘交通比较方便环境优美的区域项目规模比较大，能够有较好的发挥空间......”。

7、“.....是项目发挥配套合理化的空间。项目区域市场的空白点比较多，能够有交好的市场空间。项目区域项目园林只是停留在绿化层次，项目将绿化形成景观是好的发挥优势。项目地块比较零散，项目地块实用情况有所影响。项目区域文化底蕴浓厚。基本具备形成城市经典基础条件三项目具有的竞争性优势分析项目相对的优势主要集中在品牌规模成本结果方面项目的普通支持因素，主要是交通方面，在与项目竞争对手对比分析，项目交通方面主要是项目的普通支持因素，没有相对的优势，地块比较散，所以小区配套方面的应用不能完全考虑所有地块，所以也只是普通支持的因素项目处于目前的阶段，可创造的优势比较多，周边环境规划方面已经出来，但是相对落实的时间，具有未知性从可知的现状来看，项目的区位价值在项目区位目前处于定劣势，周边生活配套极不方便，但是在以后发展的推进中，这种现状可以发生改变......”。

8、“.....五目标客户产品需求分析物业类型由于市场的供应售价及人们的居住习惯，多层住宅仍是人们购买的首选。受家庭收入的限制，岁的人群对多层偏爱有加的人群选择多层，有的比例选择高层。岁的人群虽然对多层还是最偏爱，但是对小高浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例层的接受程度有比较好的趋向。岁的人群所追求的是更为舒适休闲的居住环境，所以对多层也是有所偏重。但由于有部分这个年龄层的人群是为子女购房的，所以选择购置小高层或高层的比例分别也有如果本项目但从消费者对建筑类型的需求来看，项目应该结合多层小高层高层三种建筑形态，高层的比例不适宜过大，建筑面积不超过总建面积的比较适宜......”。

9、“.....房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫总体目标客户岁岁岁总体目标客户岁岁岁房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫房厅卫图目标客户对户型要求单从消费者的需求考虑，项目的户型配比定位方面，户型的需求相对来讲比较集中在三房单位和两房单位。从内部功能来分析，主要集中在三房两厅两卫的需求上面，细部功能的需求，只要是两个卫生间的套型，不同年龄段就有个区间会有相对集中需求倾向。面积浙江大学学位论文住宅开发项目前期发展策划以成都金沙项目为例总体目标客户岁岁岁总体目标客户岁岁岁平方米或以下平方米平方米平方米平方米以上图目标客户对面积要求对户型面积的需求，主要集中在平方左右的对之间的面积需求是岁左右的消费者有明显的需求倾向，小面积主要集中在方以下方以上的面积需求也有定的整体倾向，但不明显数据体现的结果之中，方左右的面积是个需求的盲点......”。