1、“.....为芜湖未来的商业营建留出了很大的空间。除镜湖项目以外，适合中等城市的综合街区性商业在芜湖尚未出现大型连锁超市家电超市数码商城综合性影院娱乐城等的缺失，为商业的深度挖掘和打造提供了可能。主城区传统商业中心的交通困难，使城市的新商业中心形成有了可能。新商业中心的形成条件将与区域居住人口密度交通出行条件辐射半径等有关，位居城东新城和三城区交界处的镜湖新城有形成新商业中心的条件。大型商业的群聚效应容易在多业态的组合之下形成规模效应。七芜湖写字楼市场分析作为安徽省经济发展最快的皖南名城芜湖，其写字楼市场的现状根本难以于其城市的经济地位和商务需求相匹配。可以这样说，纵观芜湖写字楼市场，除了位于中山北路的侨鸿国际商城的五级写字楼外，整个芜湖没有幢能适应现代商务办公需要的纯粹的写字楼物业。目前在芜湖开发的写字楼物业大多是以酒店式公寓公寓式酒店公寓等名义开发的类住宅性产品......”。

2、“.....并且，自今年月日芜湖市政府颁布个人不得买卖办公写字楼物业以来，原先市场上徘徊在办公与居住之间的公寓式酒店公寓等项目现在纷纷改变用地和项目性质，导致芜湖市场上难见写字楼物业。芜湖现有的存量写字楼大部分存在交通停车电梯空调商务环境等多重因素的制约，难以满足大型商务企业的办公需求。分析市场后我们认为芜湖目前对写字楼等商务办公的需求尚处于萌芽期，中长期写字楼市场看好芜湖城市经济的快速发展和现代制造业的崛起，未来对高等级商务写字楼的需求会逐步放大在定时期内芜湖的商务市场尚需要引导培育。八芜湖宾馆酒店市场分析芜湖作为皖南经济强市，以奇瑞汽车为代表的批现代化的产业集群正在初步形成，汽车及其零部件电子电器新型建材等支柱产业已具备良好基础，新材料船舶制造电力能源文化产业等新兴产业正在快速形成规模，其城市商务人流具备定规模。但是......”。

3、“.....芜湖市区包括经济开发区现有四星级酒店家，分别为芜湖市海螺国际大酒店铁山宾馆国信大酒店汉爵明阳大酒店星级酒店家，新物资大厦宾馆奥顿酒店星级同等级酒店家另有在建五星级酒店家，分别是沃尔玛大酒店和侨鸿国际商城大酒店。除现有的家星级酒店均为新建或新改造酒店条件尚可以外，现有的家星的酒店均显破烂，软硬件条件均为下乘。另外，芜湖目前除有家上海锦江之星进驻以外，尚无连锁型经济和商务酒店营业，能了解到的也既只有汉庭连锁已与中茗大厦签约和平大厦正在洽谈。从上述市场情况分析，芜湖的酒店市场尚未饱和，还可以继续投入建设。具体到镜湖新城项目，有配建座星以上商务或假日酒店另配置连锁型商务或经济类酒店家的余地。星级有芜湖市海螺国际大酒店酒店星级房价商务标房元间联系方式订房电话所在区域市中心详细地址安徽省芜湖市北京东路号说明酒店拥有套各类型客房,中央空调,国际直拨电话,私人保险箱......”。

4、“.....川菜,粤菜和西餐另有健身房,夜总会,歌舞厅,美容中心,桑拿中心,购物中心等配套设施另有可容纳人左右的会议室。芜湖铁山宾馆酒店星级房价标房元间酒店地址芜湖市更兴路号电话说明宾馆为芜湖市委市政府接待与经营，有总统套间豪华套间标准间等各式客房间，设施完备，功能齐全，豪华典雅，舒适温馨。个风格不同的中西式餐厅和宴会厅，华美高雅，富丽堂皇，能容纳个人同时就餐，可提供西餐徽淮扬川粤菜系和芜湖地方风味小吃，高档宴席和自助早餐享誉省内外。芜湖国信大酒店酒店星级房价豪华标房元间酒店地址中国芜湖经济开发区浦江路号联系电话传真说明酒店拥有各类客房间套十余间风格各异的包厢余座位的中西餐厅座可同时容纳人的兼具会议演出以及宴会功能的多功能厅不同规格的会议室个并配有商场书吧花吧商务中心网球场桑拿中心健身中心酒吧等功能完善的对客服务设施......”。

5、“.....总占地面积亩，建筑面积达万多平方米，各式客房间。酒店拥有尊贵典雅的中餐厅华贵雍容的西餐厅，包括总统套房在内的各类豪华客房，大小会议室及酒吧棋牌等多种娱乐设施。是商界精英荡涤心灵尘嚣，公务接待展示位高权重之尊，尽显商务政务合作契机的最优良氛围环境之地。星级的有新物资大厦宾馆酒店星级房价标房元间酒店地址中国安徽芜湖九华中路号联系方式总机总台说明宾馆主楼高十六层，拥有高中档标准客房，套房百二十余间，二十四小时热水，有线电视，中央空调宽带上网等设施齐全，可同时容纳人，住宿。宾馆餐厅位于大厦二三楼，菜点以徽闽菜川菜海派菜系为主，不仅可提供中式菜肴，还可提供西式菜点，拥有宴会厅点菜厅相互西餐厅等个包厢，餐位总数达余张......”。

6、“.....设有各型客房餐厅商务中心购物中心，院内有休闲浴场，设有专用停车场。拥有套温馨舒适的高中档客房，装修为国际流行的简约时尚风格。星级有芜湖明远宾馆酒店星级房价标房元间酒店地址芜湖市劳动路号联系电话传真说明宾馆现有建筑面积六千多平方米，间套中高档客房张床位客房配有中央空调卫星电视小时冷热水系统磁卡门锁等，宾馆餐饮部设有个宴会大厅四个豪华包厢及个风格迥异的宴会包厢，可容纳多人同时就餐，并为举办各会配备了四个大中小型会议室和个可容纳多人的多功能厅，宾馆还设有商务中心购物中心美容厅歌舞厅等配套服务设施。第四章镜湖新城项目定位分析项目分析优势经济优势芜湖作为安徽省域内经济增长最快速的城市，已经具备了现代加工业快速发展的基础，市域内以奇瑞汽车为代表的产业正在为芜湖经济和城市的进步发展提供良好的基础......”。

7、“.....具备可持续开发拓展的经济条件。符合城市发展方向镜湖新城项目位于芜湖市区镜湖区东部，与主城区仅公里，交通便利且与芜湖城市未来发展的重点区域城东政务新区相邻，符合城市规划发展的方向。复合地产，大盘效应预期较好镜湖新城项目为大规模城市综合居住区级，总用地亩左右，出让用地亩，总建筑面积近万平方米，规划有商业中心社区服务中心中小学车站和大型居住区等，酒店办公商业居住等复合功能齐备，具有明显的大盘复合地产效应。自然景观条件较好基地内部土地类型相对单且较平整，适宜整体开发建设。基地内部有众多湖泊水系，其南部与青弋江相临，北部与浴牛塘相接，东部与西洋蚌连成体，具有难得的水体景观条件。二劣势城市配套综合商业设施体量建设较大根据规划要求，本地块应配建的城市配套综合商业设施包括金融中心五星级酒店公寓文化娱乐设施国际标准级甲级办公楼购物中心等总体量在万以上，综合体量过大......”。

8、“.....项目配套建设要求高，强度大根据出让文件规定，本项目要求同时配套建设的物业较多，计有学校所社区服务中心处车辆调度站等总建筑面积平方米另有九条市政道路计万平方米和万平方米公共绿化景观已经相应的河道水系改造，综合配套要求高，投资强度大，且投资额较难以预控估算。代建房体量较大，设计容积率与出让容积率不符，回购成本较低根据出让文件，本项目要求代建房建设万平方米，限价元平文关于印发规范市区基本建设行政事业性收费征收管理意见的通知，住宅按元征收。开发期间规费工程定额测定费元人防易地建设费元白蚁防治费元工程质量监督费元新型墙体材料专项基金元散装水泥专项资金元以上合计元。除上述已明确规费外，另根据经验加设水电增容配套费物价审核费图纸审查费房屋测绘费预售登记管理费等合计元。开发期间规费合计元。项目规划设计条件不可预见费分两次计算，建安工程不可预计费按计算......”。

9、“.....贷款年，年利率估算。管理费用按开发周期六年，月管理费用万元计算。二物业销售收入预测项目物业销售未考虑项目开发增值，以现行市场售价总体估算。物业类型面积均价元金额万元限价代建安置房元商品住宅元可售社区商铺元可售商业元可售写字楼元销售收入合计三项目销售净收入序号项目金额万元销售收入二销售税金及附加三土地增值税预征四营销管理费用五企业所得税预征六小计六销售净收入说明营销管理费用按预计销售收入的计算含销售人员佣金营业税及附加按计算合并计算印花税等高层物业土地增值税按预征企业所得税预征暂按考虑。按年后两税合并，企业所得税率由降为，若对房地产企业仍按销售利润率预征。四项目竞买报价空间按上表估算，项目销售净收入万元，开发总成本万元在未考虑项目开发增值和留持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等的基础上......”。