城改造实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团标准分区控制性规划要求，推进袁茄路拓宽改造工程实施，带动荒沟石坪桥水碾片区房地产开发，提升土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业退二进三进程，提高当地居民生活质量，促进地区经济发展，促进社会稳定，推进我市城镇化建设和西部大开发具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划要求，项目实施是必要。本项目总投资万元，其中业主自筹万元，银行贷款万元，以土地出让收入作为还款来源，其中土地出让总收入万元，在借款偿还期内可供还款资金总计为万元，大于借款本息和万元，且偿债备付率大于，还本付息资金充足。因此，本项目具有较强借款偿还能力。综上所述，该项目具有显著社会和经济效益，其实施是必要，也是切实可行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注建设规模旧城改造亩完成拆迁安置及土地整治可出让地亩不可出让地亩道路及绿地投资数据总投资万元其中工程费用万元工程建设其它费万元基本预备费万元建设期利息万元融资数据业主自筹万元银行贷款万元财务数据土地开发总成本万元土地开发总收入万元土地开发利润万元财务内部收益率年平均投资利润率全部投资回收期年财务净现值万元贷款偿还期年九龙坡区经济社会现状及发展战略地区经济社会发展现状地区自然地理行政及人口现状九龙坡区位于重庆市主城区西部，地处长江与嘉陵江交汇腹心地带，与渝中区沙坪坝区壁山县江津市大渡口区巴南区和南岸区等区市县接壤，面积，辖个镇个街道个村民委员会个居民委员会，人口约万，是重庆市主城区之。九龙坡区具有特殊区位交通工业和科技优势，是重庆市最大工业基地，重要蔬菜副食品生产基地。区域内有长江上游最大深水货运水陆联运码头九龙坡港每日吞吐量达千多吨，成渝和川黔铁路，李家沱长江大桥鹅公岩长江大桥，成渝高速公路从九龙坡区入口横跨东西，构成了区域内水陆交通网。九龙坡区水电气供应充足通讯设施国内领先。国家级重庆高新技术产业开发区全国体育产业试验区四川美术学院重庆工学院等所大专院校，机械工业部第三设计院等个科研机构座落在辖区内，辖区内中级职称以上科技人员达万多人九龙坡区有亚洲最大有色金属加工厂西南铝加工厂有重庆市工业强之首庆铃汽车制造有限公司有实力强劲建设工业集团有重庆市轻工行业五朵金花之重庆啤酒集团，有重庆市乡镇企业强之冠隆鑫集团，还有宗申机车工业公司三峡油漆集团重庆变压器总厂重庆发电厂等骨干企业。九龙坡区已成为重庆市最具发展潜力经济大区。区域经济发展概况经济发展实现逆势上行。年地区生产总值完成亿元，同比增长，总量继续位居全市区县榜首。全社会固定资产投资亿元，增长。社会消费品零售总额突破亿元，达到亿元，增长。地方财政收入亿元，同口径增长其中般预算坪圈上档升级加快信息技术金融文化集聚和创新，增强区域辐射带动能力，建成重庆城市副中心。华岩中梁山新城区。充分发挥区位优势，加强市政基础设施建设，加快城市开发改造建设和产业发展，重点发展房地产业商贸物流业现代装备制造业和佛教特色旅游业。培育和发展商贸服务业，以玉清寺为中心，构建区域性商贸中心依托铁路东站西站，建成全市重要物流园区依托九龙园区区，增强庆铃佳通等大型企业辐射带动作用，建成新型工业化展示区重视保护和开发中梁山地区独特生态功能，发展生态旅游休闲业，打造都市特色生态旅游区。力争十五城市面貌产业发展有较大改观，形成承东启西重要枢纽。石桥铺二郎片区。充分利用国家级高新技术开发区科技创新资源，通过市场调节与政府引导，着力提高区域自主创新和产业集聚能力，重点发展具有自主知识产权和具有发展前景高新技术产业，增强对全区产业辐射带动作用。建立东西部联动发展机制，促进东部地区丰富资金资源人力资源技术资源和产业等要素有序向西部快速扩散，形成以东带西优势互补产业相融资源共享经济共荣区域协调发展新格局。启动建设西部新城区。贯彻落实区委九届六次全会决定精神，按照统科学规划加强基础建设突出产业特色繁荣社会事业美化人居环境丰富新城内涵总体思路，坚持规划先行，全面完成西部新城控制性详规全覆盖，高起点策划批市级以上重大投资项目，高标准建设新城道路供排水电气通信网等综合基础设施，初步形成新城三纵六横交通体系。坚持以园拓城，以城兴园，以三大园区建设为重点，构建新城产业体系。积极争取国家市政府及相关部门支持，用好用活各项优惠政策，实施个案特殊优惠政策，招引国内外知名开发投资者制造商和服务贸易企业入驻。突出新城生态特色，坚持保护与开发并重，积极发展循环经济，力争初显经济发达环境优美社会和谐富裕文明生态新城和重庆都市拓展示范区轮廓。九龙园区。改造提升传统优势产业，大力发展新兴支柱产业，积极培育高新技术产业。区主要是提升现有产业发展水平，重点引进高新技术改造升级汽摩总论基本情况项目业主简介编制依据主要研究结论积极规避了容易引起矛盾社会风险，争取做到百姓欢迎，政府支持。总来说，项目实施社会效益及社会可行性较好。风险分析主要风险因素本项目主要风险因素存在于市场资金社会财务等方面，如表所示。表风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明市场般土地价格般土地使用权出让金经过多方法综合测算，具有较强科学性，测算倾向较为保守，但由于市场不确定性，仍存在定风险。竞争力较小区位交通市政配套等条件突出，地块形状方正，面积适中，竞争力较强。融资般债务资金般有待银行评估。自有资金较小项目业主为代表政府实施土地整治与储备部门，自筹部分可通过各种渠道解决。社会风险较小详见社会评价章节。财务风险较小详见财务评价章节。从上表可以看出，影响本项目主要风险因素及其程度总体般，无对项目可产生灾难性风险存在。防范和降低风险对策市场风险加快与开发商衔接工作，委托房地产开发中介机构作好包装策划，协助房地产开发搞好运作，降低市场风险。融资风险加快与银行接洽，尽可能地扩大选择范围。上报主管部门，积极落实自有资金。财务风险建议业主尽快落实建设资金，确保工程在预定时间内完成建议业主进步与银行接洽，落实贷款金额利率及还款期，争取较好融资条件，尽量降低财务费用。建议业主作好土地出让包装策划工作，在与开发商谈判时争取好价格。建议业主申报主管部门争取些政策作为预防方案如房地产开发税收返还城市建设配套费返还土地出让金返还等，保证资金回收。结论与建议结论荒沟旧城改造实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团标准分区控制性规划要求，推进袁茄路拓宽改造工程实施，带动九龙坡石坪桥荒沟水碾带城市发展，通过实施旧城改造，改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，促进该片区企业退二进三。项目实施对加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划要求，项目实施是必要。项目主要建设内容为九龙坡荒沟石坪桥水碾片区亩内拆迁安臵及土地整治工程项目主要工程投资为拆迁安臵，通过九龙坡区拆迁工程处认真细致摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致补偿安臵方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施受国家土地政策影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让可能性较高，市场风险不大项目总投资约亿元，主要依靠银行贷款及业主自筹经济分析表明，项目主要指标满足财务评价要求，经济上可行社会评价表明项目对社会影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好可行性。建议项目时间紧迫，尽快落实建设资金启动建设。尽快邀请房产中介评估机构对拆迁房屋进行评估，准确落实工程造价。严格执行城市规划相关要求和国家关于工程建设各种规定。进步推进拆迁安臵工作，完善并签订拆迁协议。项目社会效益较好，建议项目业主积极争取地方政府经济政策如土地出让金返还房地产开发税收返还，更加有力地保证业主自有业链，同时接纳主城区退城进园企业，争取国家和重庆市支持，围绕百亿西南铝建设，打造中国铝加工之都，建成重庆市特色产业基地。都市后花园。以重庆市农业科技城和重庆市花卉苗木产业城两城建设为核心，大力发展以白市驿为中心，包括含谷金凤等地区在内都市农业都市旅游休闲服务科教文化产业，建成重庆市都市后花园。建设社会主义新农村。按照建设新农村培养新农民发展新农业要求，切实抓好九龙坡区市区级新农村建设试点，努力建设生产发展生活宽裕乡风文明村容整洁管理民主社会主义新农村。坚持多予少取放活方针，建立以工促农以城带乡机制，加大对西部农村建设投入和政策扶持力度，加强农村公共服务建设，全面推进乡村道路农田水利改水改厕农村沼气等基础设施建设，切实改善农村生产生活条件。以促进农民持续增收为根本，加快镇域经济发展，鼓励各镇结合本地区条件，突出自身特色，依托城区市场需求和西部新城建设，大力发展具有良好经济效益和生态效益优势产业。白市驿镇主要布局花卉苗木农业科技会展服务业含谷寨山坪片区主要布局教育科技服务业主题休闲娱乐业金凤走马片区主要发展都市生态农业都市体育休闲度假业中梁山山脊山麓地带包括含谷白市驿石板陶家铜罐驿等镇主要布局观赏林业都市生态旅游业巴福石板陶家和西彭片区，积极发展与工业园区主导产业配套服务型加工型产业，促进镇域经济与园区经济协调共生发展。加强对农民职业技能培训，提高农民素质，加快农村劳动力转移步伐，采取多种措施拓展农民增收渠道。加快农村文化教育卫生事业发展，对义务教育阶段农村学生免收学杂费，对贫困家庭学生提供免费课本和寄宿生活费补助。创新农村集体土地承包经营权流转模式，引导企业和个人适度规模经营，依法保护农民土地权益，妥善安臵农转非人员，切实关注失地失业农民生计。引导和发展农村各类专业合作组