1、“.....但经营内容更能适合消费市场要求，集大型购物休闲娱乐餐饮健身为体，实行智能化科学化管理，成为零售消费行业大亮点。东方主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特性，充分发挥交通文化物流人流餐饮等优势，将东方建设成为西安市规模流设施流环境流服务流消费中心。主要建设条件市场条件西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发桥头堡，经济发展速度日益加快，始终保持以上增幅，全市消费品零售增长速度亦达到以上，人均收入水平逐年增加。以年西安市消费品零售总额亿元，按每年递增计算，全市将每年新增约亿元市场份额，商贸零售市场具有广阔发展前景，为东方建设项目提供了有利市场条件。技术条件东方建设单位立丰集团本身具有较为丰富商业地产开发和整合社会优势资源经验，拥有批动懂业务会管理专门人才，加之本项目充分借鉴国内外成功与失败两方面经验和教训，在充分调研论证基础上......”。

2、“.....资金条件本建设项目总投资三亿人民币，通过自有资金运作，银行借贷和吸纳社会资金，各项建设资金基本筹措完成，无大资金障碍。政策条件东方建设项目符合西安市政府坚持发展大商贸建设大市场搞活大流通，对传统商业进行结构性战略调整，建设多形式多业态商贸体系思路，同时符合省市政府进步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程要求，西安市及各级政府和办事机构，为适应这思路和要求，亦在大力改善投资环境，规范和简化审批程序，提高办事效率和服务质量，多渠道多领域加大招商引资力度，对重大项目采取以项目定政策办法吸引投资。因此，本建设项目应无政策障碍，将会得到政府各方面支持。项目投资效益预测暂空第三节项目建设原则及要求项目建设原则项目有意论证有据组织有序招商有力项目建设要求高标准高质量高效率高收益......”。

3、“.....商贸零售业面临着机遇和挑战。按照市场经济发展要求，改革和改造传统商贸流通体制和经营模式已成为当务之急，发展大商贸建设大市场搞活大流通城民生百货等品牌定位较高商场有中大国际世纪金花百盛购物中心等大型超市有家世界爱家人人乐好又多等辐射中西部及周边地区大型贸易市场有轻工市场康复路胡家庙等批发市场。各商业集团扩张速度加快，市场格局和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福沃尔玛易初莲花百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在商业网点过于集中，主要分布在市中心地带要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体新型商贸业态规范化和规模化水平不高缺乏现代营销理念，营销方式和经营手段落后，商业科技含量低，管理滞后流通法制建设尚不完善，在种程度上制约了商贸零售业发展。为了进步充分发挥西安市西部地区商贸中心作用，搞活流通......”。

4、“.....解决和克服目前商贸零售业存在制约零售业发展问题，西安市政府提出了进步扩大对外开放强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程要求，重点发展连锁经营物流配送代理制等现代化营销方式，有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态，建设综合性仓储超市购物广场，突现流通方式创新，推动服务贸易产业化社会化。西安市商贸零售业发展空间预测。西安是世界著名文化古都之，是我国西北地区政治经济文化科教交通中心和西部开发桥头堡，也是全国重点旅游城市之。到年末全市共有人口万人，其中市区人口万人流动人口约万人，暂住人口约万人，近年来，西安经济始终保持以上增长速度。年全市国民生产总值达到亿元，与上年同比增长，消费品零售总总论第节项目背景项目名称立丰集团东方建设项目建设单位立丰西安房地产开发有限公司自身转型较慢等诸多因素，导致销售连年下滑，市场占有率逐年下降......”。

5、“.....情况如下表所示如上表所示，以上女顾客占到多数，同时具有人群中具有消费能力各类消费群均在其客群中占有相当比例，是民生服务大众经营理念充分反映，同时反映出民生主力品类应是以女服饰化妆品为代表。优劣势分析优势面积大有多业态经营经验民生百货大楼平米物业面积，成功引入民生故事村歌城经验使民生百货大楼，在今后向购物中心发展道路上，拥有了其它企业所无法比拟优势。具有年品牌历史商誉较高中老年顾客回顾率较高民生百货大楼余年百货业主导地位，及业已形成国有老字号日期统计时段天气进出人次统计男女合计总人次月日星期六晴，无风岁以下岁岁以上岁以下岁岁以上不同年龄段进入人次合计不同年龄段进入人次合计占比。历史，在消费者中留下了极高商愈及影响，在消费者尤其是中老年人群中拥有定数量忠实顾客......”。

6、“.....并拓展房地产和旅游业，为民生集团搭建个全新发展平台，把民生集团打造成中国商业企业中沃而玛。民生通过装修改造引入新品，同时把不符合商场定位商品清除出去，提升了民生品牌档次。劣势随着民生百货大楼商业主导地位被取代，导致西安市商业中心由解放路转向东大街钟楼地带，由此带来客流减少，交通及相关配套设施相对滞后，直接引发了民生竞争力减弱导致了销售下滑，并对民生今后发展带来不利影响。国营体制民生百货大楼作为国有控股公司，方面拥有大量自营员工，在员工管理大龄员工更替等方面缺乏灵活性，同时加大了运营中人力资源成本，大量退休员工更是企业较大负担另方面政府行为在管理中干涉导致企业自主经营权减弱......”。

7、“.....与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，消费性支出达到元，比上年度增加。以年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到年，消费零售总额将达到亿元，新增市场份额亿元，年均增加约亿元。以上数据来自市统计局为此，巨大潜在市场势必进步推动西安市市场消费，加速西安市商贸零售业改革与发展，同时，加剧市场竞争。如果人民币存款利率不出现大变动，消费市场若引导好，这潜在数字还将会加大。由此可见，西安市商贸零售业具有潜在巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩......”。

8、“.....分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照东方经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸雁塔区新城区霸桥区碑林区临潼区为经营辐射区。项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构经济发展收入水平消费特点及消费群体类别等状况有关数据详见附件。在此基础上以特色环境特色商品特色服务特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。竞争力分析经营特色竞争对比。东方建设项目吸纳当今国内外先进经营理念和经营方式，控弃传统单经营模式，集购物休闲娱乐健身为体，实施店消费，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。消费环境对比。东方建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松优雅舒适感觉，避免了般消费场所拥挤，嘈杂......”。

9、“.....从而使消费者轻松购物轻松消费，使其他店家无可比拟。服务设施对比。东方作为现代购物中心，将采用国内流服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯扶梯货梯购物行李车保险箱刷卡机吸烟室电脑购物指南等应具备，为全市设施功能最全最先进。地理交通状况对比。东方选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城民生百货爱家超市等对比相对不利。从以上四个方面对比，除地理交通条件外，东方在其诺里拉鳄鱼恤梦特年全市国民生产总值达到亿元，与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，消费性支出达到元，比上年度增加。以年末统计数据计算......”。