1、“.....三可行性研究报告编制依据江宁开发区管委会年宁经管委发号文关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项批复二江宁区建设局百家湖西花园住宅小区规划红线图利源公司提供项目有关资料三利源公司年月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告协议。四项目建设必要性我市总体经济发展需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委市政府提出年初见成效，三年面貌大变五年跃上新台阶要求，我市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业作用，加快房地产业商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则......”。

2、“.....以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展支柱产业之，这是当前经济建设中重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来人们对中高档住宅日益增长消费需求，提高人们生活品质，培育新经济增长点具有十分积极意义。二进步完善江宁区投资环境需求随着改革开放不断深入，南京市及江宁区经济建设日新月异，禄口国际机场通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作中外企业员工不断增加。但多年来江宁区生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中大缺憾随着区域经济水平提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高要求。在拥有较强经济实力前提下，他们因休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求第二甚至第三居所另外......”。

3、“.....因此本项目建设对服务于空港经济战略改善投资环境促进经济发展具有积极意义。综上所述，本项目建设十分必要。市场分析市场分析随着国家取消福利分房政策出台和人民生活水平提高，曾度低迷房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳发展阶段。改革开放以来，中高收入阶市市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所......”。

4、“.....这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。同时......”。

5、“.....为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件第五章建设方案第六章实施进度用估算监理费按工程费用估算市政基础设施开发费按元平方米建筑面积估算供电贴费按元估算电增容费由住户缴纳，项目单位代收自来水管网配套费按住宅元平方米估算结建人防工程费按元平方米估算墙改基金按有关规定免收白蚁防治费按元平方米估算教育附加费按元平方米估算。预备费万元。其中不可预见费按工程费用其它费用估算......”。

6、“.....财务费用计入银行贷款利息。销售费用按销售收入估算。预备费用按工程费用估算。二经营资金。按开发建设投资估算。二资金筹措及计划资金筹措南京百家湖西花园住宅小区项目总投资万元，其中利源公司自有资金万元，银行贷款万元，其余为商品房销售回笼资金万元。二投资计划本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。年投资分别为万元万元。详见附表总投资估算表附表投资计划和借款偿还估算表。三销售收入房价普通公寓按元平方米价格销售跃层式公寓按元平方米价格销售公共建筑按每平方米元平方米价格销售。二销售收入本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按，公共建筑销售率按。第年第二年第三年各年销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元。详见附表销售收入估算表。四财务评价项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率。利润总额利润总额为销售收入减经营成本运营费用销售税金及附加其中营业税率为......”。

7、“.....所得税税率按，税后利润为万元。利润率投资利润率利润总额总投资销售利润率利润总额销售收入详见附表损益表。财务内部收益率财务内部收益率是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力指标。经计算，评价结果说明本项目财务效益较好，其主要财务评价指标如下财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值税前万元财务净现值税后万元静态投资回收期税前年静态投资回收期税后年敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降时，税前财务内部收益率下降到，税后财务内部收益率下降到详见附表财务敏感性分析表。临界点分析是测算个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许最低经济效益时极限值，并以不确定性因素临界值组合显示项目风险程度......”。

8、“.....其二三产业发展已经成为南京市个重要经济增长点，此类企业中有较多高收入阶层，对住宅有着较高要求，百家湖西花园高品味定位将为他们提供较理想选择。三南京市高收入阶层第二居所。对于这部分人群，个居所已不能满足他们需求。其因休闲放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百家湖西花园社区将以较低价位较大增值空间流社区流建筑流环境来吸引这类消费者。四中老年人休闲养老颐养天年较佳场所。百家湖西花园特有自然环境和田园风光，无城市污染空气以及完善配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性最佳场所。五港澳台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多外资......”。

9、“.....百家湖西花园将是他们较佳选择之。建设规模和建设内容建设规模百家湖西花园居住小区项目总用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，幼托小学商店等公共建筑平方米。规划居住户数户，居住人口人，设计容积率，绿化率。二建设内容本项目主要建设内容有普通公寓平方米跃层式公寓平方米小学校平方米小区幼儿园平方米变配电所煤气调压站平方米商场文化娱乐设施及物业管理等平方米绿地平方米区内道路平方米项目选址及配套建设条件项目选址南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西，西止经四路，南临天元路，北靠太三路。总占地面积公顷。利源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面约公里处。本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差米小山丘，山地面积约亩，其余近亩基本平整耕地。地块内现有住宅约户......”。