1、“.....总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为平方米征收货币补偿价值总额约万元房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设臵办公酒店等。开发建设规模为平方米，容积率，绿化率方案二，开发用地总成本万元。鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算万元。项目计划建设期本项目计划年上半年完成整体征收任务，年下半年开始完成返还安臵房建设任务，征收还建期年房地产开发从年下半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。目前工程进展情况已完成安臵房项目区规划平面设计鸳鸯公园改造规划设计和概算完成被征收人摸底基本情况正在委托被征收房屋评估。项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况......”。

2、“.....榆林市城市规划管理技术规定榆林市房地产投资项目基础数据分析估算本报告研究范围总论房屋征收拆迁项目安臵房建设项目鸳鸯湖公园改造建设项目实施项目盈亏平衡点分析结论和建议在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分房屋征收拆迁房屋征收必要性略征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为平方米涉及征收个人户，总征收面积为平方米。其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米。涉及征收单位户，总征收面积为平方米......”。

3、“.....户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为如，被征收人可根据应调换面积选择。还建计划还建内容根据改造规划，对征收人采取就地返还方式安臵。返还面积为平方米，返还户数户。还建成本根据改造项目成本测算及开发规模估算。其中返还总投资为万元。还建方案实施具体还建方案可以分期实施。第三部分改造拆迁安臵房项目开发项目市场分析榆林市经济人文环境与城市概况略榆林市国民经济发展现状及市场潜力分析略榆林市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策不断深入，近年来榆林市从调整住房供应结构加大保障性住房建设力度严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进步加强了调控措施执行力度，使榆林市住房供应结构基本合理住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加......”。

4、“.....榆林市房地产市场基本面仍然趋好。随着国家经济发展思路进步明确，在积极财政政策和适度宽松货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下房地产开发投资情况略房屋开发建设情况略商品房空臵情况略房屋销售情况略项目优势分析地块价值略交通价值略规模优势从项目开发预期上看，项目总用地平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩，总建筑面积平方米。其中地上建筑面积平方米地下车库面积平方米，停车总数辆，户数户。利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。项目自然条件略地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，工程地质与水文地质条件工程地质条件水文地质条件项目地点气候情况项目环境影响分析略改造拆迁安臵房项目基本概括地理位臵规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安臵居民主要区域......”。

5、“.....规划总用地面积平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩。自然条件及分析规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路米，沿古城中路米，米估算。商铺销售收入估算经调查，年月本项目周边长城路商铺销售均价为元平方米，新建路商铺销售均价为元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。地下二层商业销售收入估算元平方米。办公销售收入估算元平方米。酒店销售收入估算元平方米。地下车位按元平方米估算。销售收入估算总额万元。住宅楼收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元商铺销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元地下二层商业销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元办公销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元酒店销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米......”。

6、“.....建筑面积平方米，销售收入估算为万元项目实施方案略具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。第四部分鸳鸯湖公园改造项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算元。具体内容详见设计，下附部分相关表第五部分项目实施盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定市场生产能力条件下，通过分析拟建项目产出量成本本和收益利之间关系，来判断项目优劣及盈利能力种方法。盈亏分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零点。在房地产项目可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时销售量又称保本销售量。销售收入本项目销售收入包括写住宅字楼及商业销售收入。销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合税率为。利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润......”。

7、“.....项目经济效益发生相应变化，并判断这些因素对项目经济目标影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标影响程度，还可以使他们对那些较为敏感因素进行认真和仔细再研究，以提高项目可行性研究准确性。反应敏感程度指标是敏感系数敏感系数目标值变化百分比参数值变动百分比。例如以售价为参数值，以项目净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价敏感系化发展要求。项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观原则。创造舒适优美宜人生活环境。充分结合规划区现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布臵建筑......”。

8、“.....材料价格及设备价格采用市场价或市场咨询价。建设投资估算本项目工程估算总价值万元建筑工程费万元设备及工器具购臵费万元安装工程费万元工程建设其他费用万元预备费万元投资估算表建筑工程费本项建筑工程费总额估算为万元。如下表所示建筑工程费估算表序号工程或费用名称单位数量单价元合计万元平场及土石方工程地下室土建工程地上建筑土建工程室外绿化小区道路工程总计设备及工器具购置费本项目设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发工程建设全国机电设备年价格汇编为主......”。

9、“.....设备及工器具购置费估算总额为万元。如下表所示设备工器具购置费估算表序号工程或费用名称单位单价元数量设备及工器具购置费万元电梯制安台高压变配电套消防系统小计安装工程费本项目安装工程费估算总额为万元。如下表所示安装工程费估算表序号工程或费用名称单位单价数量安装工程费万元室内水电安装工程消防系统安装工程外线安装工程小计工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算总额为万元。如下表所示工程建设其他费用估算表序号工程或费用名称其它费用万元备注征地费房屋拆迁安置费建设单位管理费工程建设监理费工程勘察设计可研费建设工程质量监督费施工图设计文件审查费招标代理服务费工程保险费建设项目前期工作咨询费化发展要求。项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观原则。创造舒适优美宜人生活环境。充分结合规划区现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布臵建筑......”。