1、“.....按国际通用老龄人口超过标准衡量，柳州已跨入老年型地区行列。因此，如何让老年人过得更好，积极发展老龄产业或银色产业已势在必行。柳江水碧天蓝，空气纯净，随着河东新区整体规划，在此购房置业人越来越多，满足于老年人晚年生活。如果有所较好老人公寓，解决了老人寂寞，也可以让子女们放心工作。老龄人口柳州市岁以上老人目前有万人，占总人口比例，已进入老龄化社会。老年人口增多，经济条件改善，思想观念更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后正常运营。优越地理环境有大面积经济果木林马尾松和杉木林等生物景观，有风景秀丽柳江风光水域景观，还有柳州古八景之龙壁回澜等地文景观。大气环境质量通过国家中级标准，噪声及声学环境质量符合城市环境噪声标准中特殊住宅要求，水未受污染，水质达国家二类标准。项目所在地远离喧闹嘈杂主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。空气清新自然恬静优雅，环境舒适......”。

2、“.....建设规模建设规模概况该建设项目为柳州市老年集中区老年公寓和老年活动中心。项目区总面积，总建设面积约，总投资万元。项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间间套，增设固定床位张，可解决位老年人住宿问题。老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心图书室及学习中心文化娱乐中心老年健身中心养老服务从业培训中心办公服务中心等，并将创办老年大学老年艺术团等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要餐厅煎药房，可供位老年人室外活动广场绿地廊亭门球场钓鱼场种植场等。建设内容老年公寓和活动中心建设，总建筑面积。室外配套建设，主要含餐厅煎药室洗浴中心广场门球场钓鱼场种植场等。设施配套满足人老年人专用起居厨卫设备轮椅担架健身器材理疗设备急救护理设备呼叫系统设备电视与网络通讯设备等含期项目配套......”。

3、“.....主要经济技术指标综合经济技术指标表序号项目指标备注总用地面积建筑占地面积总建设面积其中计容积率面积不计容积率面积总绿化用地面积建筑容积率建筑覆盖率建筑绿化州市老年修养集中区老年公寓正是按照这精神，开展此次建设项目。柳州市政府对于老年修养集中区老年公寓建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓用地问题，目前正在办理。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪交通等设施安全。建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标途径，选择优秀施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。场址选择州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾带环境良好，安静，优雅，适合老年人居住，其建设条件相比柳州其他可用土地区域，较为适合。在建设投资及运营费用问题处理上，主要根据柳州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾带地理位置来做抉择......”。

4、“.....选择推荐为柳州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾带。该项目建设符合叶县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划总体要求项目用地符合有关土地管理政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理符合因地制宜节约用地保护耕地减少拆迁移民等原则要求。第四章技术方案项目主要建设柳州市老年修养集中区老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼老年活动中心大楼和广场门球场钓鱼场种植场绿地花坛池沼道路和其它服务用房保障系统组成。建筑特征该项目建筑，主要有多层框架结构多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。设计理念可持续发展理念其主导思想就是建筑本身对自然环境影响做到最小，对资源利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境和谐相处。以人为本理念切设项目总论项目背景项目名称柳州市老年休养集中区老年公寓和老年活动中心项目。承办单位概况广西，建筑有限集团责任公司。......”。

5、“.....项目折旧工程项目折旧率本项目包括建构筑物建筑安装工程装饰工程给排水及供电工程设备购置室外广场通路排污排雨路灯及预备费。建筑工程折旧原值万元，按年折旧，残值率。年折旧费万元，残值万元设备器材折旧原值万元，平均按年折旧，平均残值率按。年折旧费万元，残值万元项目折旧与摊销预测表项目折旧与摊销预测表金额单位万元序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明建筑工程二设备器材三小计经济效益运营成本估算固定职工人，人均工资按元月计算，年工资及福利元人，年均工资及福利费万元。年均办公服务及燃料水电等能源费万元。年均房屋及设备维修费万元。年均总成本万元未计贷款利息。年收入估算按个床位设计，入住老人按人均交纳元月，实际年收入为万元。资金回收估算每年回收资金为万元年建设资金来源期建设已投入资金万元，期建设项目计划于年完成二期建设资金需要万元。资金筹措由叶县康乐苑老年公寓自筹万元......”。

6、“.....可以保证项目建设如期开工资金缺口万元，申请上级给予投资补助。经济效益分析柳州市老年修养集中区老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠是政府扶持和社会各界支持，项目主要效益在于社会效益。社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集型，对老年人服务与生活管理效益大量人力资源，项目运营可以解决名下岗职工和就业困难群体就业和再就业问题。盈亏平衡分析不确定性分析以营业负荷完成率表示盈亏平衡点计算如下式固定成本营业收入税金可变成本项目水电原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其他部分为固定成本。由于建成初期营业负荷不同，故建成初期各年固定成本均不相同，按各年实际成本构成计算。盈亏平衡图见下图......”。

7、“.....可以看出该项目建成后，从新增销售收入利润总额及上缴税金来看，该项目经济效益是好。二财务三率期指标好于目前行业基准值，说明投资经济效益较好。三从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强抗风险能力。综上所述，该项目建成后，反映经济效益数据和规划，达规划，达到建筑物与生态环境和谐相处。以人为本理念切设计在符合老年人住宅设计规范要求前提下，尽可能在质量户型绿化环境配套设施居住氛围等方面增加新理念，使老年人生活环境更加优美舒适。服务定位本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。设计原则老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目建筑设计规范，应满足功能合理设施完善安全卫生适度超前要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能次到位，应留有改扩建和发展余地......”。

8、“.....由于年龄变化，步入老年后人们体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中安全性，消除隐患，避免可能发生环境伤害，从而提高老年生活质量。人们随着年龄增长，视力会衰退眼花色弱，甚至失明步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手拐杖或轮椅动作迟缓准确度降低，常需要较宽松空间环境在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计前提。功能设计老年公寓楼户型居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括室厅厨卫室厅卫室卫和两室厅厨卫，户型面积在。老年活动中心，其中设健身理疗中心康复治疗中心图书室及学习中心从业培训中心文化娱乐中心服务管理中心等。设有不同规模不同内容活动厅室......”。

9、“.....老年大学，是专门为老年人提供陶冶心境交流逸趣学习园地，是种特殊类型学校建筑。根据学员爱好常设有文学历史书法绘画雕塑园艺戏曲音乐舞蹈体育保健烹饪社会学心理学政治学经济学法学现代科技等专题讲座，相应设不同规模多功能教室，还设有图书资料阅览室学员作品陈列观摩室健身室休息室医疗急救室等辅助设施。户外活动场所离退休后老年人，对户外活动需要较高，他们聚在起山南海北无所不侃，是老年生活大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要活动设施。第五章总图运输与公共辅助工程总平面规划原则该项目设计基本原则，是在满足国家有关规程规范前提下，首先应强调功能分区合理性。项目规划设计，要综合考虑用地条件造型朝向间距积，其中主体建筑物到建筑物与生态环境和谐相处。以人为本理念切设计在符合老年人住宅设计规范要求前提下......”。