1、“.....苏州西北街庭院项目定位研究项目投资的可行性分析随着房地产市场的进步规范化，发展商们将不得不面对微利时代的来临。俗话说没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格，所以价格策略运用是否合理尤显得重要。价格策略包括定价目标定价过程定价原理及市场运作过程。定价目标是整个价格策划的灵魂，方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略另方面，它还是定价方法和市场运作的依据......”。

2、“.....计算公式为单位产品价格单位产品总成本利润率。其优点是计算方便，在可知的成本和预期的利润率下即可得出产品的价格缺点是未考虑市场的需求弹性。现以苏州西北街•庭院项目为实例，项目总成本计算如表所示表项目总成本序号项目名称总投资额万元单位成本元备注土地征用费前期工程费含勘察费设计费三通平费建安工程费含配套智能化建设公共配套设施费含绿地水电及弱电规费含白蚁防治墙改质监保险费管理费按总成本的计财务费用按亿元贷二年年利率按计资金拆借费用拆借资金亿不可预见费按总成本的计销售费用含广告费，按预算得各项税金其中包括营业税及附加所得税土地增值税水电水利基金等合计单方成本根据中国房地产市场实际情况，房地产的净利润率在之间，这里取利润率为，按成本加成法定价原理来计算......”。

3、“.....市场因素分析法定价定价原理依据市场调查得到的价格为第手资料，以德尔菲法则为理论基础，根据市场实际情况结合自身楼盘的特点，科学合理的定出价格。德尔菲法则是预测技术的重要方法之，是由美国兰德苏州西北街庭院项目定位研究公司在二次大战之后提出种向专家进行函询的预测法。作为种专家预测方法，它根据定的程序进行项目组列出影响项目的主要因素，由专家根据重要性来打分并回执，在收到专家的回复后，项目组将专家的意见分类统计归纳，不带任何倾向地将结果反馈给各位专家，供他们作进步的分析判断，提出新的估计，如此多次往返，意见渐趋接近，则得到较好的预测结果。这种执行程序既可以避免由于专家会议面对面讨论带来的缺陷，又可以避免个人次性思考的局限，所以这个法测在房地产定价中也被很广泛的采用。定价步骤根据上节所述......”。

4、“.....现有选择的样本均为在当时苏州市场引起瞩目被客户认可的十个低密度高档别墅，这里未考虑样样本楼盘的具体销售时间，所以应对本项目的最后价格做时间资本等综合效应的修正在权重比例的选用上亦比较慎重，前后经专家组总共进行了七个来回，最后达成致意见，如表表类比价值市场比较定价表地段自然环境人文环境内部配套建筑设计小区环境销售状况综合指数价值权重项目名称本项目江枫园寒舍狮林苑西江花园远香居学士林天伦•随园天邻风景艺墅•家澜韵园综合指数的侧算以本项目为例，其它项目计算类同。根据每个样本项目的综合指数，可以计算出苏州西北街•庭院项目修正前的均价......”。

5、“.....由于本项目所参考的样本方案部分已在年半之前开盘销售，考虑到别墅市场的时间资本，按经验取系数，得出本项目的均价为元。以成本加成法及市场定价法为理论基础，实际定价为元。项目的收入测算亿项目敏感性分析表变动成本计算表序号项目总投资额万元单位成本元备注土地征用费公共配套设施费管理费固定成本合计变动成本总成本固定成本其中盈亏平衡点保本销售量固定成本销售单价单位变动成本平方米保本销售额销售单价保本销售量亿所以在价格营销策略上，可采用中开高走悄悄上扬的方案，有利于项目的快速消化资金的快速回笼。苏州西北街庭院项目定位研究利润的影响因素成本变动对利润的影响若以计划平均成本为每平方元，计算在销售景观与量不变的情况下......”。

6、“.....即，利润下降万，比计划利润下降。即单位成本上升，利润率下降同理，单位成本下降，则利润率上升。销售价格变动对利润的影响计划均价为每平方米元，若平均售价下降每平方米元，即，在成本不变的情况下，利润下降万，利润率下降，即单位售价下降，利润率下降同理，单位售价上升，利润率上升。虽然售价的变化比成本的变化对利润率的影响大，但考虑到理性的房地产市场现状，作为房产商应更注意成本的控制，以获取更大的利润。项目的资金筹措和还贷计划根据项目公司的开发能力市场需求资金筹措物资供应施工要求等，苏州西北街•庭院项目分为两期开发建设项目第期资金筹措和还贷计划第阶段开发建筑面积占总建筑面积的，投资额为万元，其中公司自筹万元其中的万元为资金拆借所得，全部款项年初可到位，用于支付部分土地款和前期费用商请银行贷款万元于年月放贷......”。

7、“.....利息万元，可以在年月以该项目收益期内销售房款归还。，用于部分土地款和土建成本其余缺口资金以该项目预售房款解决。项目第二期资金筹措和还贷计划第二阶段开发建筑面积占总建筑面积的，投资额为万元，由期的售房款与二期的预售房款解决。根据项目土地费用和前期费用的支付时间以及项目的开发和销售进度计划，确定项目的建设资金平衡表......”。

8、“.....则本项目净现值为净现值万元内部收益率分析设内部收益率为，则净现值当时，净现值为万元当时，净现值为万元，苏州西北街庭院项目定位研究。项目投资可行性分析结论基于上述分析结论，净现值大于内含报酬率大于折现率，本项目投资效益明显，故项目可行。苏州西北街庭院项目定位研究结论和展望为避免策划公司的通病即虚空而难以落实的概念及过于僵硬的市场分析后的数据结论，本论文旨在从城市文化概念定位建筑创新与对传统建筑新的演义结合人们深层心理需求在现今别墅产品同质化的趋势下找到突破口，以满足人们对生活的需求。再通过精细的客户调查反馈验证市场，通过有效的市场策划及营销整合找到房地产项目的赢利点，最终达到项目增值保值的效果......”。

9、“.....在市场性与前瞻性指导下，阐述了别墅的发展方向与市场信息，归结了别墅开发的核心市场战略，即回到产品服务上，回到原始业态上来，以最本真的产品赢得竞争赢得市场。房地产市场最透明，再先进的东西也会被迅速克隆，长盛不衰的背后定有其精华所在。在对苏州西北街•庭院项目的细分市场的定位中，提出了真正的市场细分不是以瓜分为最终目的，而是以发现处女市场为最终目的的概念，通过项目本身的特点结合市场现状指出品质豪宅为产品的处女市场，并分别在总平规划建筑设计演义智能化配套上加以体现。在总平规划上，设计师们提出了城市织补城市肌理的概念在建筑设计演义上提出中国传统建筑现代化的概念在智能化配套上综合考虑住宅性能的要求。苏州西北街•庭院别墅楼盘规模多套，项目的目标市场是年龄在岁之间，学历为本科及以上......”。