1、“.....租金价格为元天而层商铺租金价格为元天，其中单层主力面积为之间。未经营后街为层商铺，租金价格为元天。购物中心每年月调整品牌，扣点广告费用......”。

2、“.....可计算租金水平相当于元天。中都步行业态分布服装服饰百货店餐饮酒吧棋牌茶楼咖啡其它楼超市出口出口内约元天，经营面积之间。出口外约元天，经营面积之间。利群购物中心购物中心同样扣点广告费用，根据利群购物中心单位面积营业额，可计算租金水平相当于元天。专业市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源杭州市余杭区商业网点规划江南家居基本概况开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察，层层铺位已满，层约空臵。楼层租金楼层业态布局商家数目主力铺位面积租金元天套房床具红木类家具沙发餐台类家具各类办公综合类家具办公类家具特点停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定停车场......”。

3、“.....停车较为方便。江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边，如桐乡海宁部分市镇。临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付定配送费用，约每车次元。江南家居有直通临平城区辆免费接送车平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐进驻使这情况有所改观，年永乐家电临平店销售额为万元。临平餐饮市场分析餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业为户，发展速度极快。餐饮市场特征休闲餐饮洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮连锁店，如两岸咖啡西餐厅迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上......”。

4、“.....餐饮出现集中于人民广场带现象由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店连锁店等为主，而较为集中餐饮店则集中于人民广场带，如人民路上金马大酒店新格格大酒店金忆诚酒店明典咖啡巴西烤肉日本料理等，这与此区域商圈规划保持了致性。大型餐饮规模较小数量少停车不足分散分布从市场调查来看，城北通往经济开发区道路边分布有新悦来美食广场兆丰餐饮等大型餐饮店，同时人民广场周边有几家较大餐饮店，而大型餐饮设施单个总体规模小，数量少，分散分布。多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店酒楼连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主作为商务餐饮企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客常去地点，而临平大厦具有可容纳人就餐。许多余杭高档及特色餐饮消费流向杭州......”。

5、“.....紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治商业文化等中心。项目东面南面西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。总额计算，在此，则根据项目实际目标销售和出租范围进行计算。根据当前项目情况及实际目标，层商铺面积扣除车位及沃尔玛使用面积进行销售，二至四层商铺面积扣除沃尔玛使用面积出租，层物业面积长期持有。则商业层可销售总额为万元二至四层年租金为万元相关销售税金税种计算公式金额万元营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加税营业税印花税购房合同注按层销售总额万元计算销售税金则层销售税金为万元层销售收入为万元资金平衡点分析项目投资总成本为万元，则项目投资资金平衡点除销售层所有面积外，还必须销售二层部分面积......”。

6、“.....二层占可销售面积即只要销售面积即可总投资资金平衡。投资回报率分析本案项目总投资额为万元，根据不同租销方式，得出以下不同投资回报率在此，只计算项目总投资资金回报率，不计算自有资金投资回报率，在事实投资过程中，自有资金投资回报率远高于总投资回报率在此文未计算企业所得税。下述四种方案中全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式全部销售对比数据时使用除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为万元，则税前利润为万元，税后利润为万元则总投资资金回报率为扣除企业所得税比例后，项目利润为万元则资金回报率为沃尔玛租赁面积年租金万元为纯利润。全部商业面积出租对比数据时使用全部商业面积年租金为万元则年投资回报率为扣除企业所得税比例后......”。

7、“.....其他面积出租层销售总额为万元，则销售完毕后剩余资金为万元。其余面积年租金为万元，则剩余投资资金年回报率为扣除企业所得税比例后，项目利润为万元则资金回报率为销售面积与项目总投资平衡，其他面积出租在此销售方案中销售金额为万元，其余面积年租金为万元，为企业所得税前利润。层销售现金流量表层销售现金流量表全部投资现金流量表单位万元项目项目年年年之后月截止到工程施工流出招商招商流出招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入土地出让金其他流出净现金流累计净现金注招商与销售推广本为相互结合推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算。施工流出与施工节点相关，招商销售流出流入与招费群费群为市区内常住居民，而中高档餐饮消费者主要来自于市区及经济开发区企业及临近经济发达企业较多海宁许村崇贤等乡镇企业。餐饮业在项目发展前景从目前市场来看，项目可引入家大型品牌餐饮......”。

8、“.....由于有沃尔玛超市人流依托，除大型餐饮外，可在精致低档餐饮消费上做定市场开拓项目位于临平两大商圈四侧中间地带，处于四岔路口，交通便捷，交通可达性较强餐饮人流集中点分析根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来人流主要分为两部分，部分为沃尔玛超市购物部分客群，主要以中低档美食小吃等为主另部分主要以临平市区企业经济开发区企业周边许村崇贤等乡镇客户需求为主。建议针对后部分餐饮，考虑杭州知名大众或特色餐饮品牌，走高性价比餐饮，以规模餐饮规模取胜，例如美食街方式大餐饮等方式。休闲娱乐业专项调查分析休闲娱乐业态概况休闲娱乐业态属于临平近两年内城市快速发展新型业态，具有强劲辐射能力，在具有相应人群支撑情况下，对于位臵地段要求并不是十分讲究。临平休闲娱乐业态主要由咖啡茶楼浴场足浴及零星酒吧夜总会组成，行业整体较为落后......”。

9、“.....将本地中高档消费几乎全部吸收三是本身提供此类专项商业设施较少。因此，从整个万固定城区人口规模城区来看，此类消费市场前景仍然具有极大市场。休闲娱乐业态特征市中心休闲娱乐设施较少从年杭州市余杭区商业网点规划中对于现有北大街和九曲营路商业网点规划来看，仅北大街有夜总会俱乐部共家棋牌台球室共家，而北大街和九曲营路酒吧咖啡馆电影院休闲浴场基本空白。由此可见，市中心目前休闲娱乐设施匮乏，作为个副城中心商圈，休闲娱乐设施随着商业发展必将增加。量贩成为市场空白点从临平市场走访和资料查找，目前临平仅出现在宾馆和夜总会内小型，而适合于大众娱乐量贩尚未出现家，量贩成为市场空白点。城市休闲娱乐业态较多集中在人民广场周边对于城市生活中经常光顾茶楼咖啡酒吧夜总会足浴等休闲娱乐在临平多数集中于人民广场人民路余杭大厦带，如明典咖啡卡帝亚夜总会巴黎国际俱乐部百百咖啡卡帝亚酒吧珊娜娜足浴等......”。