1、“.....金融银行中国银行中国工商银行中国农业银行赛维拉金融中心。第二章项目概况项目地址拟打造意大利名品商业街以下简称本项目位于惠山区吴韵路与欣惠路，主要为建设中百好锦园项目二期楼沿街商业门面以及百好锦园三期商铺。二项目规模天力百好锦园小区总面积平方米，其中期已完成平方米，其中住宅为套，其余为商业车库及公共配套。正在开工建设二期楼盘，其中幢小高层幢层多层住宅幢底层为会所，共幢。批准建筑总面积为平方米，幢楼层为商业，共有套商业面积平米，住宅套面积平米，会所面积平米，其他非住宅面积平米，地下车库面积平米。测绘总建筑面积平米，其中商业面积平方米，住宅面积平方米，车库平方米。拟打造意大利名品商业街为百好锦园二期套商业以及百好锦园三期商铺。意大利商业街分两期招商引资，其中百好锦园二期套商业，面积为平方米。以及百好锦园期楼套商铺面积为平米及平米......”。

2、“.....第二批次商铺面积约为平方米。合计总面积约为平米。三总体规划设计理念充分利用本地块地理优越性及周边自然资源，注意人文和环境可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，享受生态自然居住环境，又能享受现代商业繁华，购物便利配套优势。与万达商业广场相互呼应，适应惠山区市区高消费人士需求，创造具有无锡商业代表性特色商业街。形象设计为意大利欧式商业街风格，区别与传统商业街。打造成惠山乃至整个无锡地区最具特色国外精品条街。四总体规划构思本项目参照北京成都，上海等沿海发达地区大型特色商业街经营理念，吸取各地域特色社区商业优点，接合无锡本地区实际情况，利用本项目股东自身资源优势招商进来意大利特色餐饮服装皮具红酒等特色商品。项目定位中高端意大利商品，打造无锡最具特色商业街意大利精品商业街......”。

3、“.....我国特色商业街发展概况从上世纪年代中后期开始，全国各大城市在加快推进城市化进程中掀起特色商业街建设发展热潮。截至目前，全国商业街数量已超过条，著名商业街条，中国特色商业街条。北京王府井上海南京路重庆解放碑气也比较旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好商业效应和社会效应，周边房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用年时间打造条四五万平方米建筑路商业街。惠山区万达商业广场带给本项目机会惠山区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力。惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息。经过近几年发展......”。

4、“.....万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府大力支持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理......”。

5、“.....前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力......”。

6、“.....从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体招商手册制作费用万元广告媒体宣传费用万元其他不可预见费用万元意大利招商交通配套贴补费用万元年广告宣传费用为长期宣传费用估计万元年综上所述该项目第年经营费用预计在万元人民币，项目第年实际亏损状态。项目第年度财务预算项目第年度财务预算科目金额计算依据万元年管理费用固定成本人员费用根据商业街今后维持情况来看，该项目人员主要应该包括经营管理公司负责人名招商翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名。共计名，如人均设为元，则人员费用全年有万元。办公费用主要是对办公场所租赁费用万元年及相关办公用品折旧及摊消办公设备万元分十年摊消预测......”。

7、“.....计算个月合计可变成本总经营费用可见拟成立意大利名品贸易公司第年支出以及开支综合成本约万元。初步预计估算项目经营前年，都处于负收益状态。项目经营第三年处于处于保本期。只有当百好锦园三期商业约平米整体招商结束正式营业后，才有可能开始盈利。四利润点分析可见意大利商业街经营管理公司前三年初步预计亏损多万。这对意大利商业街经营管理公司来说，是很大个压力。所以必须从其他经济利益上给予相关弥补。商业街经营管理是非常重要，若将商业分开销售给业主。那么对统招商经营管理定会照成影响。造成招商不利或者业主与经营者纠纷等不利统经营管理事宜。因此可考虑由意大利名品商业街所属经营公司统购买百好锦园二期商业店面。百好锦园开发商给予定价格优惠。政府对开发商进行定补贴。从而达到多赢效果......”。

8、“.....第六章政府政策支持特色商业街是展示城市商业形象和商业发展水平重要窗口，是城市竞争力重要体现。因此中外很多城市都重视特色商业街建设。现在政府都大力投入资金建设特色商业街。无锡天力房地产开发有限为惠山区招商引资企业，也是家具有社会责任感公司。经开发区政府建议以及在罗马招商引资期间所签订协议。拟成立意大利名品贸易公司，对意大利品牌进行招商引资。我公司牺牲项目商业热销利润，积极响应区政府号召，为惠山区城市建设以及商业发展贡献企业社会责任感。为更好打造出全省，全国闻名特色商业街。也希望惠山区政府对我企业有更好支持政策。近年来惠山区商业不断完善，随着万达广场开始建设，以及惠山区商业迎来发发展良好时期。欣惠路与吴韵路也成为惠山未来商业核心区域。不过吴韵路占占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合......”。

9、“.....并尽可能避免同类经营恶性竞争，从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体特征外，同时也要对新城区商业格局城市形象产生重要影响。本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独特建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树臶，是惠山区最具时尚特色形象代表，所引进品牌是意大利特色优质品牌，所有入住经营商铺要体现优质品牌国际特色形象。品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套意大利风格鲜明特色。商业街未来主要是为无锡地区居民服务，既不但有惠山区行政工作人员居民群体，同时要吸引老城区以及江阴新型消费群体。其消费品位都是无锡经济文化商业流通新观念在消费领域反映。以时尚品牌为主流，其档次定位应以中档大众消费为基础，在此层面上有所提升中高档消费，其中中高档中档比例为。四消费客户群定位在商品经济日益发达现代社会......”。