1、“.....按照预计该项目总周期将长达年，因此，用净现值内部收益率等指标对项目的财务作评价显得更为科学。这样可以避免因未考虑银行利率项目进展等时间因素而对项目的不切实际的评价。项目净现值指标和内部收益率指标涉及到货币的复利的计算,关于复利有四个基本参数式中货币的现值货币的未来值折现率从现值计算未来值称利率,从未来值计算现值称折现率计息周期项目的累计净现值就是按照定的折现率将项目计算期例如年或者年中每年的现金流量折现到项目初期的累计现值,其定义为式中每年的现金流入每年的现金流出在计算项目的累计净现值时,首先要根据项目的资本结构设定项目的折现率,然后计算每年项目现金流量的净值,最后根据设定的折现率计算每年的净现值并将净现值累加起来。当项目的累计净现值小于时,项目在经济上不可行。当多个项目比较时,累计净现值越大的项目越好......”。

2、“.....项目的内部收益率是项目计算期內的个折现率，这个折现率把项目计算期现金流入和现金流出全部折现到建设期计算时的年份并使累计净浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略现值为零，其定义式为表现了计算期内项目的相对获利能力，尤其是在与银行存款利率和贷款利率进行比较时，可明确做出项目选择。与相比较,是用项目的相对报酬率来度量项目的经济性,而是用项目的绝对价值来度量项目的经济特性。更重要的是由于需要设定折现率,因此具有定的主观性,而则是使用计算的折现率与银行利率相比较,具有客观性。因此在项目经济评价中使用的更普遍。没有用来计算的数学公式,通常的计算使用试探法或图形法，用试探法计算时，首先估计个的值,当计算出的累计净现值大于时,增加的数值,反之则减少的数值直至累计净现值改变符号,所求的在改变符号时的两个试探值之间......”。

3、“.....按计算。现金流量表根据收入与支出的计划，统计出本项目的现金流量表，明细参见表。表现金流量表年度项目现金流入销售收入现金流出工程支出营业税金所得税税前净现金流量税后净现金流量浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略净现值内部收益率表根据表现金流量表，净现值经计算可得出计算过程省略税前净现值税后净现值内部收益率用试探法求得计算过程省略税前内部收益率税后内部收益率动态盈利分析根据上述计算可知，项目税前净现值，税后净现值，均大于且税前内部收益率，税后内部收益率，均远远大于银行当期利率，项目可行。经过上述分析，结合项目本身的实地情况，我们可以肯定的说，按住宅均价元，商铺均价元的价格定位是合理的，也是确实可行的。因此，我们以这两个价格作为我们的销售价格。营销推广策略广告策略广告在消费者购买活动中，是最主要的信息获得渠道......”。

4、“.....消费者对楼盘的第印象就是从它而来，其重要性不言而喻。但是人类的认知绝对是主观行为，每个人对客观事物的反映又都在不同的消费者心目中产生不同的印象因此房地产广告必须考虑到其在不同受众心目中产生的印象。根据楼盘的目标消费者，从广告的平面创意及文字上控制目标消费者的第印象。在凤台房地产市场，消费者可通过以下几种途径了解到凤台楼市的相关情况报刊房地产交易会楼盘现场亲友介绍售楼处介绍电视广告和其他方式网络杂志户外广告等。其相关比例如图所示。浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略报纸楼盘现场亲友介绍售楼处电视广播其它图消费者获取房产信息渠道消费者在获取房产信息的渠道主要集中在报纸亲友介绍和楼盘现场，售楼处介绍也占到了定比例。本案项目广告投放的主力媒体选定为发行量相对较大最有影响力的凤台报,并在双休日及节假日加大投放力度。由于本案项目地处老城区，可以把楼盘现场做出风格......”。

5、“.....同时做好售楼小姐的培训，给潜在的消费者提供亲切专业的咨询服务。销售期间着力做好客户的售中和售后服务，让业主处处感受到开发商的专业真诚和服务客户的精神。在县级城市，由于活动半径的缩短，相互间的关联度大大增加，口口相传的作用显得尤为重要。因此，做好个客户的工作，可能给开发商带来十个甚至更多的潜在客户，同时能提升开发商的美誉度和楼盘的吸引力。广告形式根据广告紧紧围绕销售推广服务这宗旨，并结合广告主题层面以及开发节奏，将广告阶段排为如下几个阶段导入期以软性新闻为主，配合大篇幅的硬广告进行形象推广，以城市中心的未来发展方向以及打造凤台现代化物业为宣传核心。内部认购时，针对地段发展物业形象产品等方面进行全面诉求，以硬广告介绍物业的产品及认购方式，配合适量介绍内部认购情况的软广告。开盘期以报纸广告为主，辅以电视广播户外等形式，实施立体投放。广告传递全面......”。

6、“.....同时结合开盘的销售状况，及时调整策略，传达给受众销售火爆的信息。强销期着重对物业品质等方面做重点宣传，同时针对产品自身存在的不足或销售环浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略节遇到的问题，及时调整策略。清盘期视前阶段的广告效果及销售情况而制定尾盘广告投入。广告主题优质的物业管理深厚的文化沉淀和便捷的休闲生活是本案的最大卖点，因此确定本案的形象定位为优质低价商住合文化传承。广告主题为涌金家园，在此发家,。媒体组合用优势媒体组合进行项目宣传，却并非在所有的宣传媒体上加大投入量就能取得较好的效果。我们需要寻求的是种花费最小，效果最理想的媒体有机组合。根据销售阶段设计，现将本案推广过程中的媒体组合安排如下导入期项目前的准备工作相当多且繁杂，在这时期应做部分宣传和做好项目后期宣传的资料准备。由于本项目尚未真正推出市场发售，故在此阶段应营造良好的声势......”。

7、“.....同时为项目下期销售奠定坚实基础。如售楼部销售物料如售楼书模型展板等户外广告的设计等。◎媒体组合工地围墙广告派发单张活动报纸广告电视广播巩固前阶段的市场形象，增加促销性元素，将项目物业形象清晰的公诸于市场，此阶段报纸广告占较大比重。强销期此时项目形象已在客户心中基本确立，而且借助发售期的销售势头，加强客户对物业的认同度，从而达到大量销售的目的。◎媒体组合报纸广告工地围墙电视广播广告诉求点转向产品品质的诉求，加强消费者对物业形象的认同。清盘期物业销售接近尾声，力求短期清盘。◎媒体组合报纸广告报纸诉求重点应在交楼前的准备工作和交楼前后的各种活动。现场展示策略广告完成了楼盘第形象的塑造，现场将是消费者对楼盘的第二次接触和了解。消费者脑海中形成的楼盘形象，将在此获得第次印证。由于耳听浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略为虚，眼见为实的观念......”。

8、“.....其形成的印象将更为牢固和难以改变。现场展示部分主要包括三大组件样板组件道具组件和工程组件。在售楼处制作精美样板房予以展示，并充分准备模型楼书海报等在工程现场营造良好的工程形象工地管理工地气氛。它们的作用是直接促进消费者的购买欲望。销售策略房地产销售是整个项目营销过程中的关键的环，策略的制定实施又是左右销售成功与否的重量级砝码，策略为先实施为后，充分把握市场分析整合项目各个要素，以务实以智胜，胜战于市场。总体销售策略通过树立凤台县高尚物业品牌效应，以高品质高形象为主导推广传播，达到资金的快速回笼，产品价值最大化兑现。本项目营销策略的重点应放在行销方式的创新市场广告宣传的广度和深度的把握以及销售时机的掌控，充分挖掘和延伸项目价值，以中端价格高端格调传播引导市场，以至达到开盘后迅速销售产品，并为后期产品高价位高姿态的市场价值提升做有力促进......”。

9、“.....刺激需求，激发关注度和购买欲，延伸传播的抛物线。注重从战略到战术各子系统环节的合理衔接与协调致，力争执行过程趋于零缺陷，以便使整个销售推广步入良性循环营销力度上要深入浅出，自然形成高产品价值与低实际价格的强烈心理感应销售推广必须是建立在相对合理的目标期望值上予以执行。地毯式销售模式根据行销经验和对当地市场的了解，当地城乡居民收入差距较大，居民文化素质普遍偏低，文盲较多，地缘性狭小，人际传播的作用异常明显，作为家外来的房产公司在当地的市场竞争中品牌优势不明显，所以前期运作将是决定项目成败的关键，运用地毯式销售模式以及全力招徕外地客户群，实现项目价值的最大化。根据案场销售的实际情况，增加或减少销售队伍，派遣专案策划人员直接进浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略入案场......”。