1、“.....收入水平有所限制，但又追求时尚，对于真维斯佐丹奴等休闲品牌更能满足他们要求及虚荣心理。风光路临街店铺，以休闲运动为主题商家达到。增加娱乐餐饮等特色经营在份样本中，有消费者需求娱乐，消费者需求餐饮。这结果具有定代表性。周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消费者停留时间。开发地下超市在样本中有消费者经常购买日用品以大卖场吸引人流，扩大消费群。准确市场定位有吸引力付款方式和招商策略完善经营管理是商业地产发展关键因素。同时存在问题项目所处区域商业密集，竞争压力大。在建天方商城和北京商场乐山商场喜迎门购物广场为本项目主要竞争对手项目原址风光市场让消费者形成中低档思维定式，因而项目提升需要付出较大努力人均收入水平不高政府开始加大对商业地产宏观调控。二宏观经济环境分析国家宏观经济分析年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常......”。

2、“.....其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起加入带动了出口大幅增长通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了年情况下，经济继续高速发展潜力仍然十分可观。自年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现问题，中央政府果断采取了系列金融土地和针对部分行业宏观调控措施，保证了国民经济良好运行。据国家统计局统计结果显示年我国国内生产总值达到亿元，比上年增长其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长进出口贸易总额亿美元，增长在年宏观调控基础上，年，我国宏观经济继续保持了稳定增长态势。第季度我国经济增长，国内生产总值亿元，其中城镇固定资产投资亿元，同比增长，房地产开发投资亿元，同比增长......”。

3、“.....国国内内生生产产总总值值增增加加值值年份生产总值年年年国内生产总值亿元第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元数据来源统计年鉴驻马店市宏观经济发展现状分析驻马店市经济发展现状在全国经济发展大好形势强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。年驻马店市经济指标统计表经济指标收益状况亿元增长率国内生产总值各产业发展状况第产业第二产业第三产业数据来源年驻马店政府工作报告经经济济增增长长率率年驻马店市实现国内生产总值亿元，经济增长率，处于较高增长水平。其中，二三产业在国民经济中比重为和。结论第三产业在生产总值中所占比重略低，仅，说明服务业等第三产业有待提高。投投资资水，中原认为商业价值关键因素主要体现在准确市场定位较有吸引力付款方式合理招商策略完善经营管理驻马店市商业物业是他们日常购物或休闲得风向标。在定程度上......”。

4、“.....很大部分消费群会出现超前消费得现象。商业经营者人均收入水平普遍高于驻马店市人均收入水平。月收入比例统计驻马店商户月收入情况统计以下以上目前驻马店人均为元，也就月平均收入为元而商业经营者在深度访谈中得知，月平均利润可以保持在左右，远高于本区域平均水平。市场调节结果，表明了商业目前还处于上升或发展得趋势。市场机制作用，也必然会导致市场资源重新分配。在目前商业供方市场为达到饱和时候，会有部分市民希望进入商业市场，从消费者转为经营者，将有相当部分资金群体转向该市场，对本项目也是个很好市场机会点。投资渠道单地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元从上表中可以看出，人均只有元，储蓄额却达到了亿元，间接说明投资途径单，期货股票市场目前空白，银行成为消费者流动资金主要去处。目前商业投资概念基本也是空白，基本上购买者就是经营者......”。

5、“.....采用返租回购买成送成等营销手段，扩大购买群体，吸引潜在投资消费者。不利因素人均购买力低年年年城市人均收入城市人均可支配收入虽然城市人均收入和可支配收入持续上涨，但人均月收入仍基本控制在元左右，无法支撑高端消费。市场竞争激烈在风光路从解放路到商场名称位臵北京商场风光路与风光二巷交叉口喜迎门购物广场乐山路与交通路交叉口新大新商场风光路北京商场对面商业大厦风光路与雪松大道交叉口春天百货解放大道和建新路街交叉口乐山商场解放大道与乐山路交叉口上海商城封顶风光路与风光二巷交叉口天方商城在建乐山路于风光二巷交叉口温州步行街商业街期西起乐山路，东至风光路二期东至富强路雪松大道米得距离内，分布了北京商场上海商城温州步行街新大新商场等家商场，总投放面积在平米，本项目面临着定得竞争压力。片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式，经营产品价格多在元之间，属于低端产品，且存在时间较长......”。

6、“.....对本项目形象提升有定影响。业态定位根据市场机会及需求，根据项目实际情况方案主题类百货商场建筑面积平米层层主题休闲运动针对群体岁岁青年消费群层量贩超市化妆品鞋超市示意图护肤品展示图二层休闲服饰及专业店服饰示意图专业店二层半特色小吃娱乐示意图方案二专业市场建筑面积平米层层经营方式只售不租，将单层面积分割成平米单间，便于投资和经营。层鞋箱包类示意图二层服饰店铺示意图二层半餐饮娱乐娱乐九关于物业价格建议定价影响因素宏观政策影响整体市场供求情况及片区市场物业价格项目地块使用年限地理位臵及交通状况周边环境服务配套设施规模内部规划设施户型结构发展商品牌交楼标准物业管理发展商销售策略参考均价居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达......”。

7、“.....略高于联合国小康生活标准上限。表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高......”。

8、“.....经济良性发展，市场环境乐观。社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费增长快于批发零售贸易和其他行业。年全年实现社会消费品零售额状况如图总体营业额城市营业额县级以下营业额系列年驻马店市商品零售额亿元结结论论上述统计资料表明，年驻马店市经济发展显示出强大活力，继续保持驻马店市商业市场可行性研究报告驻马店市商业调查结论基本认为在风光路开发中档商场是可行的......”。

9、“.....目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米的面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。选评定房地产成本定价法基本有三种市场定价法通过比较市场上多个有可比性同类物业价格，再根据项目本身质素定出物业售价。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。成本定价法在核算出物业成本基础上加定利润，就得出物业将来均价。本项目，中原将以市场定价法和收益还原法来共同确定。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。客户访谈统计租金价位比例租金接受度统计表低租金中等租金高租金以上结论通过对驻马店位经营户调研统计，有经营者对项目租金认可度在元平方米元之间，按照回报率，售价可接受范围在。有经营者对项目租金认可度在元平方米以下，有经营者完全可以接受元平方米左右价位。商业经营者经常性接触市场......”。