1、“.....现有个国防科技重点实验室和个国家计划重点实验室。中物院军转民经过多年发展，已形成较为完善民品管理体系与技术创新制度，在核技术应用环境保护电子信息精细化工新材料光机电等领域积累了定产业发展基础，先后开发与转化科技项目数百项，孵化余家企业，建立了个国家级工程技术研究中心，个省级工程技术研究中心和省级企业技术中心。为搭建技术创新平台，释放国防科技潜能，更好地为国家和地方科技进步与经济发展作贡献，中国工程物理研究院于年成立了中物院技术转移中心，同时出资成立了四川中物技术有限责任公司简称中物技术，实行两块牌子，套班子运行模式。中物技术以实施资源整合型发展战略，培育和打造以技术转移产业化为主导中物品牌......”。

2、“.....由鄞州区人民政府联合中国工程物理研究院深圳清华大学研究院等共同建设，该孵化基地西近同三高速公路，北临杭甬高速北仑段，被宁波市中心城区东部新城区鄞州中心区以及东钱湖休闲旅游区所包围。基地占地面积约亩，总投资约为亿元人民币，总建筑面积为万平方米，通过政府引导，民营资本参与市场化运作手段，计划经过三至五年建设和运营，建成个国内流军民融合国家级科技创新孵化基地。地方经济发展情况我国东南沿海重要港口城市长三角南翼经济中心国家历史文化名城。这是经国务院批复宁波城市总体规划年目孵化技术孵化提供设计研发测试咨询等服务。促进清华研究院中物院中科院等国内外科研院校技术成果在鄞州商业化，特别是中物院丰富军用科技资源在宁波鄞州区域民用化。公司按照市场化运营，上述服务为有偿服务，运营收益主要为技术策划检测评估及咨询类收入。第四章项目投资估算项目主要经济指标本项目用地面积为平方米......”。

3、“.....初步计划设计主要经济技术万元地下车位地面车位合计本项目售楼收益及车位出售收益合计为万元，由于国家对孵化器项目所得税政策另有减免规定，本初步报告暂不分析所得税政策对公司盈利影响，待可行性报告最终版本时再作进步测算。当然，本项目作为科技孵化器用房，主要考虑租售结合方式，以上测算主要是为后续分析测算提供个参照而已。二本项目租售结合情况下投资收益测算本项目定位为国家级孵化器建设和经营，作为国家级孵化器，需要预留万平方米或以上孵化用房。此外，从资金周转角度考虑，本项目以无负债状况下经营孵化器对股东各方为有利。鉴于上述考虑，本项目计划分期出售地面建筑面积万平方米，其中期出售万平方米二期出售万平方米其余万平方米地面建筑面积及地下车位地面车位则全部采用出租方式。售楼业务收益分析按平均售价元平均销售成本元计表三，含销售费用及销售税金，销售万平方米收入为万元......”。

4、“.....换言之，如果如期完成投资计划和销售计划，本项目万平方米地面建筑销售完成之后，从现金流角度分析，公司可还清全部银行贷款本息清偿完毕本项目其他债务回收股东亿元出资款，且拥有万平方米孵化物业和万平方米地下建筑或个车位，自有物业租赁收益测算如下节。此时，公司销售收益则为万，万元租赁物业收益分析租赁物业包括孵化用房及配套物业中心和省级企业技术中心。为搭建技术创新平台，释放国防科技潜能，更好地为国家和地方科技进步与经济发展作贡献，中国工程物理研究院于年成立了中物院技术转移中心，同时出资成立了四川中物技术有限责任公司简称中物技术，实行两块牌子，套班子运行模式。中物技术以实施资源整合型发展战略，培育和打造以技术转移产业化为主导中物品牌，矢志成为国内有较大影响技术转移专家。中物技术倡导帮助他人成就自我核心价值观......”。

5、“.....逐步形成了人本诚信创新协作企业精神。目前，中物技术正力求在重点项目孵化创业投资技术转移平台建设与经营等方面取得切实成效，积极探索资源经营资本经营和品牌经营有机结合，加速推进技术转移产业化发展。香港清华同方股份有限公司待补充第二章孵化基地发展规划与目标重点孵化领域基于鄞州产业基础和产业发展战略，重点孵化领域为光机电公共安全新材料节能环保等。光机电领域重点围绕固体激光太阳能汽车电子光传输等光机电体化项目。公共安全领域重点围绕信息安全特种材料应急救援等。新材料领域重点围绕超硬材料高分子改性材料高分子功能材料金属非金属复合材料新能源材料环保材料等。节能环保领域重点污水处理粉尘处理固体废弃物处理等。先期启动项目在宁波鄞州创新孵化基地新大楼建设期间，利用现有资源和区政府及相关部门提供条件，拟先期租用万平方米左右房产......”。

6、“.....吸引高新技术企业和高新技术项目入驻，同时建设面向企业服务窗口型技术中心并开展相关业务工程仿真技术中心开展仿真技术服务工业计测技术中心开展计量检测测试分析试验服务。表面工程技术中心超硬耐蚀等环保型新技术营技术平方米地下室车库含人防工程万平方米共个，地面车位个，在满租情况下，租赁物业收益分析如下表六功能出租面积或个月租元或个月租金收入万元年租金收入万元孵化用房配套设施酒楼咖啡吧快餐等员工食堂银行健身房邮局等车位地面车位地下车位合计孵化器运营收益分析暂略其他收益分析暂略敏感性分析影响本项目最终收益因素主要包括国家及地方政府对孵化器项目税收政策建安成本变动销售价格变动孵化用房及车位租金变动及出租率变动等五个因素。现金流量分析暂略投资回报预期暂略第六章项目投资风险评估经营风险本项目包括建设销售及运营三个部分。相应经营风险包括建设风险销售风险和运营风险三个部分......”。

7、“.....由于本项目为鄞州区政府重点建设工程项目，具备了较好项目外部环境，有利于与政府部门协调和沟通，特别是在项目规划及建设阶段具有较好可控性和操作性。由于项目特征为非经营性开发建设，因此可享受政府些公共性资源使得项目建设保障性较好。销售风险销售风险主要体现在销售定价合理性目标客户定位选择以及营销策略等方面。经测算，本项目由于较低出让地价和政府优惠政策支持，概算综合造价元，按照本产品定位参照区域市场调查情况市场销售定价元平方米较为理性，具备合理获利空间和价值贮备。在目标客户定位选择方面，市场营销策划体现二个要点，第点孵化大楼入驻目标客户群以生产企业和产品研发机构为主，政府为入驻客户提供高新产业相关优惠政策为企业招商引入提供了较好政策条件......”。

8、“.....由于公共技术平台关联性和资源特有性，此类刚术平台个，为入孵企业和入孵项目及区内科技企业服务。孵化科技企业家。孵化科技成果个，其中定规模产业化项目个。引入以色列科技项目个。第三章孵化基地业务运营及策略孵化基地建设运营及策略孵化基地主要围绕二个功能区域进行规划建设。孵化区以中档高层写字楼式标准建设，规划面积在万平方米左右。公共技术平台和专项服务区以拟建高档写字楼配置服务性裙房设计建设，规划面积在万平方米左右，包括技术研发平台以及餐饮食堂银行邮局健身花房等服务设施，并配置适当面积专家公寓。本孵化基地建设和运营采取分期开发租售结合边建设边运营经营策略。分期开发，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情况，为最大限度地在降低风险同时争取收益最大化，孵化基地拟采取分二期开发策略，计划在第期......”。

9、“.....根据市场等情况，再择机完成第二期另万平方米计容积率建筑面积。租售结合，为降低投资者和银行资金风险，孵化基地拟采取租售结合业务策略，计划期开发建筑面积万平方米，其中出租及销售各万平方米，计划二期开发建筑面积万平方米，其中出租万平方米以上，出售不超过万平方米。变建设边运营，考虑到孵化基地运营对孵化基地分期建设及租售积极促进作用，也考虑到孵化基地运营对地方经济巨大提升作用，拟采取孵化基地边建设边运营策略，计划先期在鄞州区租用万平方米左右临时写字楼或厂房，在孵化基地建设期，筹建市场需要各类技术研发平台和研发中心，吸引当地高新技术企业和高新技术项目入驻该临时基地，旦新基地落成交付使用，再实施整体搬迁，同期，积极进行孵化器资质认定工作。孵化器公司业务运营及策略围绕创新孵化价值链，孵化器公司将以宁波市和以鄞州区产业发展和企业需求为导向......”。