1、“.....地块呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图场地概况目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约余户占据了大量临街面。其它区域地面附着物均不超过层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设三通平要求。相关拆迁事宜目前拆迁分为三块原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国林公司万元临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。宗地特征描述处在中心城区，旺盛人气有保证地块三面临城市干道，商业价值凸显项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发地价较高约万亩。二区域环境描述区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里区域......”。

2、“.....道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通国道和京珠高速。政府机构管城区委郑汴路派出所东明路派出所居委会等政府机构分布四周，为项目治安和管理提供了完备社会保障体系。医院管城中医院黄河医院郑州市六院分院。商业向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成物流基地园区。项目周边生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。区域特征描述属于成熟城区，人口密集交通便利区域在市民中形象认知度较高郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔历来为房地产开发热点区域。可见，宗地所处区位优越......”。

3、“.....三区域房地产市场分析区域房地产市场特征本区域历来是郑州房地产市场开发热点区域之，从年左右建业本合计十二总投资成本合计所得税后十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。本测算已考虑到投入资金时间价值......”。

4、“.....人防万平米共有户地下车库为万平米共个可销售地上总建筑面积万平米容积率附表二方案二区域性商业中心公寓可售商业及公寓投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积总规设计含建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门费用合计四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅含电梯小高层住宅含电梯地下车库人防商业建筑......”。

5、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。本测算已考虑到投入资金时间价值。绿都置业郑汴路项目汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争......”。

6、“.....结合项目分析结果，对本项目产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个......”。

7、“.....按照年静态回收期推算，销售价应在之间，结合本项目规划特点和地块价值研判郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征不经济效益分析表区域性商业中心公寓序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明区域性商业中心公寓相关说明方案商业公寓商业总建筑面积万平米专业商街为万平米住宅底街为万平米住宅总建筑面积万平米小高层为万平米高层为万平米地下车库面积为万平米可销售个车位地下人防面积万平米总用地面积约亩......”。

8、“.....资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门费四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅层以上扶梯地下车库人防商业建筑五直接开发成本合计六管理费用直接开发成本七销售费用销售收入八不可预见费用直接开发成本九营业税土地增值税销售收入十财务费用十间接开发成本合计十二......”。

9、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商土地成本暂按万元亩测算。绿都置业郑汴路项目指标说明大卖场商业相关说明方案大卖场经营商业大卖场商业总建筑面积为万平米地下车库万平米辆车位总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率绿都置业郑汴路项目经济效益分析大卖场商业大卖场租金初步估算为元平米月，年之前每年税前租金万元，以后按每三年上调租金计算。静态投资回收期为年截至到年，动态投资回收期为年截止到年，折现系数按基准收益率计算，年资产按元平米变现万元，折现到年月净间，结合本项目规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业层均价在元，二层均价在元，三层均价在元，整体三层均价在元。预计大卖场租金元平方米月，年之后按每三年上调......”。