1、“.....贷款利率不低于基准利率倍严格制定执行限购政策，外地人禁止购房，本地人最多可再购套住房国五条已实施住房限购措施城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快二三线城市也要采取必要限购措施。郑州版限购令对已有套住房当地户籍居民家庭能够提供当地定年限纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，限购套住房对已拥有套及以上住房当地户籍居民家庭拥有套及以上住房非当地户籍居民家庭无法提供定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区含市内五区郑东新区向其售房。税收政策个人住房转让营业税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易，统按销售收入全额征税。土地政策严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量要求大力推广以限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地......”。

2、“.....大中型金融机构存款准备金率已达到了高位。据估算，目前可次性冻结银行资金多亿元。贷款利率上调央行年内三次加息，调整后，金融机构人民币年期贷款利率达。公积金贷款利率上五年期以上个人住房公积金贷款利率上调个百调分点，由上调至五年期以下含五年个人住房公积金贷款利率也由上调至。从年至今出台系列行业税收土地金融信贷政策来看，政策核心要点在促供应，抑需求，促进中低价位特别是保障性用房有效供应，抑制投资投机性等不合理需求释放，以达到稳定房价目。限购令为调控政策中重要点，主要目标为合理引导房价过高上涨过快城市购房需求。短期内可打压楼市销售量高涨势头，但长期来说，限购令为阶段性政策，将在保障性住房大规模上市，整体市场供应充足情况下退出市场。政策中对市场影响最为深远为限购限贷政策，这些政策调控重点在于打击投资投机性需求，在二线城市大面积限购情况下......”。

3、“.....市场观望情绪浓厚，再加上购房成本增加，改善性需求出现延后或停止购房首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政策影响相对较小。从郑州市场来看，严格执行信贷政策，并在市内五区及郑东新区限购，销售量受此影响，大幅下降，投资投机性需求退出市场，改善性需求受到抑制，刚性首置需求受影响相对较小，为购买主力。销售量虽出现大幅下降，但大量刚需客户支撑市场良好预期，销售价格仍旧坚挺，继续上涨。经济环境在国内经济持续快速发展大环境下，郑州市宏观经济形势持续向好，主要表现在总量稳步增长人民收入水平和生活水平不断提高城市建设投资规模不断加大产业结构优化升级城市化水平不断提高等方面。保持稳步增长，年跻身城市发展第方阵年以来，郑州市稳步增长，年发成熟完善社区配套和区域市政利好因素。五项目定位总体定位三环里中档次经济型社区三环里，位置属性，项目位于三环内，核议项目采用跟随者竞争策略......”。

4、“.....同时借势区域大盘开发成熟完善社区配套和区域市政利好因素。五项目定位总体定位三环里中档次经济型社区三环里，位置属性，项目位于三环内，核心城区里，地理位置优越中档次，档次属性，项目档次定位为中档次，拥有较高品质经济型，产品属性，产品面积满足定位要求前提下，合理减小，降低总价。市场定位根据项目总体定位和项目跟随者竞争策略，项目市场定位于跟随再升级，借势有不同。跟随再升级做市场跟随者，把握区域内刚性需求，借鉴区域热销产品为自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品基础上严格控制面积，有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。借势有不同项目东侧紧邻占地接近亩，总建筑万成熟社区，且拥有幼儿园会所以及商业街，充分利用其成熟配套资源，解决自身规模小配套不足问题托斯卡纳项目采用是意大利建筑风格，并主张半围合组团布局，在规划设计上......”。

5、“.....与托斯卡纳项目有机融合，同时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面繁杂程度会带来较高建安费用，主张从简约入手求不同。客户定位项目客户主要以区域内首置客户为主，辅以首改客户。核心客户为区域内首置客户和高新区首置客户，包括区域内厂企职工自由职业者，小生意人和在此区域生活多年外来务工等工薪阶层，重要客户以区域内首改客户为主，主要为区域内原来老企业工厂改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户，主要来自与区域相邻金水区惠济区等。产品定位项目采用跟随者竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾首次改善性需求，遵循政策，控制产品面积以控制总价。户型面积面积占比合计房廉租房两房三房价格定位项目可以略低于区域主流价格入市，制造价格优势同时项目不应脱离区域价格体系。从区域在售项目价格来看，主要项目成交价格均在元以上，且在这样价格下实现产品快速销售，因此建议项目目前售价应在元左右......”。

6、“.....六经济评价总图方案项目规划建设栋高层住宅地上总建筑面积共约万，包括座建筑规模为幼儿园，地下总建筑面积万，详见下图规划指标序号指标数据单位备注占地面积合计亩地上总建筑面积高层住宅廉租房住宅底商幼儿园地下总建筑面积地下车库高层人防地下室户数高层住宅户数廉租房户数容积率停车位个地下车位数个地上车位数个开发计划项目计划年年底动工，年月主体封顶，年月项目竣工，整体建设周期约为两年。经济评价总投资项目总投资合计万元土地成本万元土地出让金万元约合万元亩土地契税万元工程费用万元土地建安装费万元基础设施配套费万元设备购置费万元其他费用万元前期工程费万元前期规费万元监理费用万元物业管理准备金万元不可预见费万元财后期存量备注托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城万万万万四期尚待开发晶华城万万万万明钻万万万二期预售证早已取得......”。

7、“.....在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出面积。后期存量即项目规划建设，但尚未取得预售证面积。市场判断郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场主力军。区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产项目也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区域产品以满足刚性需求为主，客户主要为西区及高新区内生型客户。区域房地产大盘增多，也增加了区域未来竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘后期存量......”。

8、“.....西环快速路与北环快速路交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线及环线快速路阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。四至及交通项目四至均为规划道路，可达性差项目北至北环路约米，距离西环路约公里，距离火车站市中心约公里，目前有路公交车可从项目南电厂南路通过，在西环路电厂南路有路公交车连接市区但目前项目主要道路电厂西路仍未修整，使得从宗地无法便利到达主要交通节点，且带来嘈杂等负面影响市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目重要因素。后期随着秦岭路规划路修通，交通将会有定程度改善。周边环境项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大中原果品市场搬迁周边教育居住用地开发托斯卡纳小区发展成熟，周边环境将会得到定改善。经济技术前言......”。

9、“.....但自有资金也必须考虑同等利息条件，可等同于开发资金全部为借款，即年利率也按照考虑，其中年财务费用主要来自于土地出让金缴纳，但在年底摘地，计息时间仅考虑了个月，年月份项目拿到销许，实现销售，估计在月份可以还清借款，计息时间考虑为个月，且为了防止利率进步上涨风险，统采用复利计算方式。总成本项目总成本合计万元总投资万元营业税及附加万元土地增值税万元。按照核定征收税率进行估算。销售费用万元。按销售收入计提管理费用万元。按销售收入计提总收入项目总收入合计万元如下表销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计根据目前市场情况判断高层目前价格为元，高层开盘时间预加在年月，按照年均保守增长估计，项目入市时价格在元，项目住宅部分当年实现清盘，销售收入为万元廉租房按照元价格由政府回购，在普通商品房拿到预售情况，收回资金为销售收入......”。