1、“.....在报告撰写过程中，我们查询了河南省建设厅郑州市统计局郑州市建委郑州市土地局土地储备中心郑州市房管局郑州市规划局，文中所涉及统计数据均来源于各职能部门项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府规费标准和公司项目数据进行测算另外，鉴于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造代表性项目进行调研分析。这些楼盘调研过程中通过电话现场考察寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比销售情况配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度规定，对项目建设背景及必要性进行论述......”。

2、“.....投资估算及资金筹措等方面进行综合性研究分析和评价，为项目建设提供可靠依据。第章项目概论第节项目区位概况区域发展综述项目区域为传统物流批发基地，受传统经济基础和产业规划影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中陆物流万客来等等。但近年，尤其是年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设施逐步完善两纵两横淮河路长江路嵩山路兴华街该区域城市主干道相继扩宽南水北调工程开工建设以及两岸沿河绿化工程实施，区域生态环境将得到进步改善环城高速公路筹建和穿越该区域轻轨项目逐步实施等，都将会吸引更多物流人流信息流汇集于此，共同带动城市该区域发展，对该区域居住板块崛起提供更为强大动力支持。在这个潜力日益凸显板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去几年里，该区域楼盘也为中原楼市创造了不少亮点，进入年，该区域更是新盘迭出，派繁荣景象......”。

3、“.....满足人们对绿色和宁静需求，而且为这种国际水准人居模式注入销售均价元商业销售均价元升龙国际小李庄项目住宅销售均价元商业销售均价元。分期销售计划注解商业万万住宅万万年度商业房销售面积万年度住宅销售面积万现金流入年度销售现金流入小计万元年度销售现金流入累计万元土地出让金返还万元墙改专项费清退万元年度现金流入小计万元年现金流入累计万元现金流入总计万元王胡砦改造项目期开发资金回收预算第二分区序号项目名称计价单位年度收入明细万元注解第年第二年销售均价销售金额销售均价销售金额商品房销售商业房销售万元住宅销售万元地下室销售万元销售收入小计万元注解商品房销售均价具有相当大上升空间，据统计年年年期间郑州市商品房销售均价同期增长达倍。经过充分市场调研，按此同比预测，郑州市当前销售均价远高于该项目年后销售均价，因此，本项目销售均价预测是极其保守......”。

4、“.....中原新城小岗刘村项目住宅销售均价元商业销售均价元升龙国际小李庄项目住宅销售均价元商业销售均价元。分期销售计划注解商业万万住宅万万年度商业房销售面积万年度住宅销售面积万年度地下室销售面积万现金流入年度销售现金流入小计万元年度销售现金流入累计万元土地出让金返还万元墙改专项费清退万元年度现金流入小计万元年现金流入累计万元现金流入总计万元期第分区投资资金来源及筹措本项目期总投资估算为万元，其中项目资本金万元占总投资，银行贷款万元占总投资，其余万元由售房款解决占总投资。第五章经济分析及财务评价销售方案该项目位于我市郑州南区，为郑州市最大城中村改造项目，通过对同类型住宅楼和商业用房销售情况销售价格分析，参考近年房地产公司销售情况并结合郑州市市场行情及走势，确定本项目售价和销售方案。二期第分区主要经济指标期开发面积万已扣安置房面积......”。

5、“.....期经济分析期第分区总收入高层住宅建筑面积平方米，售价为元平方米商业用房含地下车库建筑面积平方米，售价为元平方米总成本该项目总成本由建设成本工资及福利等广告业务费管理费等组成。销售税金及附加销售税金及附加包括营业税城市建设维护税及教育费附加，税率为。土地增值税土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。利润总额该项目利润总额为万元企业所得税所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算适用税率为。财务评价投资利润率财务评价及结论意见项目建成后对对繁荣我市郑州南区经济，促进商贸建设，发挥该地段商业价值，都具有积极作用，故项目在经济上合理可行。我们公司公抓紧项目前期金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城......”。

6、“.....并且拥有良好发展前景。众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区......”。

7、“.....开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。因此此区域近几年发展也明显快于东部。帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高......”。

8、“.....同时加大宣传力度和促销手段，尽量积极筹措资金，降低项目成本，保证售价，实现项目较好经济效益。综合上述分析，本项目财务收益率高于基准收益率，投资利润率投资利税率较高，投资回收期低于行业基准回收期，项目具有较强抗风险能力。因此，本项目在财务是可行。第六章社会效益分析本项目属于房地产开发项目，其投资建设目除了为取得丰厚利润之外，主要是为社会解决住房供应，同时为郑州南区建设和发展作出贡献。目前我国居民住房仍然是政府和百姓关心热点。经过近三十年改革开放，我国城乡居民居住条件虽然有了很大改变，但是，随着人口增长和生活水平提高需要，住房建设仍然是供不应求。住房也是种商品，由于投资多样化，住房已成为投资个主要方面。纵观方方面面发展前景，本项目开发建设不但是可行，也是必要......”。

9、“.....改变南区城市面貌。由于本项目紧临南水北调运河边，约公里线沿河景观，又有对岸氧吧呼应，运河雄壮澎湃交响和富有韵律社区景观交相容纳于胸，成就运河岸边优雅生活。本项目将配备满足城市精英小憩交流需求高端会所，并聘请国内知名物业管理公司，首创生活园区服务体系，构筑浓郁温馨心灵家园，营造丰富精神空。目前，东西大道南三环长江路，南北大道大学路京广路，形成了本项目出行公路网，将城南城北连成体。据规划局消息称，京广路沙口路将成为规划中城市中心快速通道，南北贯穿城市中心，建成后通车后，分钟内可东至郑东新区西至高新区北至北环快速路。规划地铁号线号线在本项目设置站点为本项目出入提供了更为快捷交通形式。南邻南水北调运河航道，拥有得天独厚水运交通。综上所述，郑州市王胡砦城中村改造项目对解决民生问题，繁荣郑州南区经济，发挥该地段商业价值，都具有积极作用，可创造良好社会效益......”。