1、“.....牛田洋旅游开发项目概述项目目提高牛田洋当地居民生活水平，发挥牛田洋自然环境特色同时也为汕头旅游业发展作出些积极影响为广大旅游爱好者建立起牛田洋旅游路线，方便人们在当地旅游。项目内容建立起湿地保护区农家乐游红色纪念完整旅游路线，相关旅游营销方式，项目开发资金来源方式等。项目背景分析社会政治环境分析牛田洋现代农业生态示范区是汕头市委市政府贯彻落实科学发展观，规划建设三大经济带之生态经济带中启动点，在其建设过程中得到了市政府省政府大力支持。示范区致力于推动产业科技进步，逐步建设形成了汕头广东农业科技园广东省技术创新专业镇和广东省科普教育基地三大省级科技平台，成立了有地域特色牛田洋水产研发中心，先后与中国海洋大学汕头大学广东海洋大学华南农业大学中科院南海所等科研院校等机构建立了产学研合作机制，开展科技攻关......”。

2、“.....更进步推动了水产产业化发展示范区内企业历来注重生态养殖，采用了外封闭内循环零排放养殖模式。区内大顺水产养殖基地因此而被省环境保护局评定为广东省生态示范场。经济环境分析汕头正致力于打造服务型工商城市绿色节能型城市，旅游业属于第三产业，符合汕头经济政策发展趋势。另外，国民收入普遍提升，人们有更多收入能够用来享受服务，旅游会是个独无二选择。广东省将激活东西北旅游资源，建立旅游强省，而汕头拥有丰富而独特旅游资源，是国内唯个既拥有内海又拥有外海城市，这对汕头来说是个相当不错机遇，加快建设好汕头旅游业将在定程度上促进汕头经济发展。基础设施分析外部基础设施牛田洋示范区对外陆海空交通发达，国道沿北部横穿而过，连接了周边正在建设厦深高速铁路汕揭梅高速公路和潮汕机场，东临汕头港，东北直通外砂机场。内部基础设施牛田洋大堤是按五十年遇防风防潮标准进行建设，全长公里......”。

3、“.....全堤岸共建设个专排灌涵闸，从根本上解决了城市西片区内涝外潮堤防安全隐患。自然环境分析牛田洋生态环境得天独厚，于年月因此项目运作应该强化需求管理，为消费者提供更具特色产品，满足各种市场需求。同时，还应注重对收益控制，加速资金回笼，减少由于资金占用而增加财务成本风险。市场风险分散市场风险虽是半系统风险，但不确定性大威胁等级高。其风险程度仅次于项目融资风险。采取风险控制方式主要是分散，实行主题文化营造产品多样化经营，利用各种手段分散市场风险。重视规划，挖掘出该项目旅游资源特色，如丰富历史人文资源和盐泉温泉充分运用，增强旅游产品竞争力加大促销力度，积极开拓市场，保证景区接待规模注重科学管理，提升运营效率降低运营成本强化服务，对服务质量全方位管理。提供高于消费者预期服务。让渡更多价值以增加顾客满意度。建立良好退出机制这里退出机制是对当地政府和项目开发商等利益相关方而言......”。

4、“.....如果出现问题甚至会导致投资者巨亏，对项目所在地经济和自然环境也可能会造成定程度不好影响。为避免项目链中利益相关者近期和长期利益损失，投资者与当地相关部门企业在项目开始前就要商定并建立起可执行度比较高退出以及保障机制其他风险规避政治风险和突发性风险属系统风险。可控性差。不考虑风险控制社会风险生态风险属半系统风险，威胁等级低。只需注重与当地居民沟通和保持景区原生态注重绿色开发就可以规避该风险。综上。项目开发和运作风险频发种类多威胁大爆发力强，应随时注意进行项目风险识别评价衡量和控制，构建良好风险管理机制，保证该项目安全稳健顺利开发和运作。六融资方案融资方式门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。景区开发经营权抵押。以牛田洋景区开发经营权作为项资产当作质押进行信贷。土地抵押。将土地使用权抵押项目信贷......”。

5、“.....将相关建筑物所有权作为抵押进行贷款。招募入股融资。以股份有限公司主发起人身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。定向募股融资。先成立自己绝对控股有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股方式，引入资本金。具体方式有战略投资人搭车投资人资产整合等。整体项目融资。在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目商业计划书，按照投资规范要求准备招商材料，并依据招商材料，向境内外社会资金进行招商，其中可以采用等多种口超过百万大城市中，汕头市是唯个以平方公里自然生态区为中心大城市。这样个能净化空气美化环境宝地，在保护汕头环境维持生态平衡方面起着不可替代作用，可以喻作是潮汕之肾汕头之肺。牛田洋拥有湿地植物种，是中国三大候鸟迁徙路径节点之，每年在保护区内栖息候鸟如大白鹭海鸥和水禽如水鸭共达到万只以上，其中多种属国家二级重点保护鸟类......”。

6、“.....此处鱼类丰富，便于鸟类觅食，附近有桑浦石等山麓供鸟类筑巢安家。年还被联合国批准为中国首个湿地国际示范区，并即将成为汕头市三大经济带中生态经济带启动点。牛田洋由于极具生物多样性特色，度有北有珍宝岛，南有牛田洋之称，如今既有绿树葱郁十里长堤景观，也有落霞与白鹭齐飞自然保护区景色，这无疑是市民旅游观光赏鸟好去处。湿地旅游是以湿地为资源基础旅游活动具有强烈湿地生态保护意识种旅游开发模式。根据以下三位体湿地开发理念，在保护好湿地生态系统前提下，通过打造适合湿地特有景观，包括自然景观和人文景观，来开发旅游。然后通过湿地旅游带来可观经济收益，投入到湿地景观打造和保护之中，形成生态景观旅游三位体创新型湿地旅游开发理念。湿地生态敏感性较强，保护显得尤其重要。开发方案可在湿地保育区种植芦苇成为鸟类栖息地。通过芦苇年四季变化，形成了春看芦牙，夏观芦叶秋煮芦花冬思残芦意境......”。

7、“.....也可合成开发合资开发转让项目开发经营权等。国内上市融资将公司全部资本等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行。由投资者直接购买，短时间内可筹集到巨额资金。海外融资海外融资有多种方式，包括般债券股票高利风险债券产业投资基金信托贷款等。海外融资目前受到些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。信托融资新信托法出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大运作空间，并创造了些新金融工具。其中，以项目和专题方式，发行旅游信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资。融资重点有收益市政基础设施建设，如自来水污水排放垃圾处理等。可以带来土地增值和其他相关收益市政基础设施，如绿化项目道路交通等。房地产开发建设和物业管理等土地开发项目，如商业景区服务等公共服务设施。景区旅游基础设施建设......”。

8、“.....尤其在宣传营销利润分配支持保障等方面，要与国营开发项目视同仁。采取银行小额信贷政府贴息等方式，提供必要资金扶持。鼓励当地群众投资牛田洋旅游开发。开放投资领域，采取政府特许经营方式，鼓励投资利润相对较高领域。制定优惠政策，向当地群众投资开发旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水用电土地专用税收等方面进行优惠。帮助当地投资牛田洋旅游业群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。如牛田洋本地旅游投资者协会。帮助促成增资扩股社会募股合伙经营等开发形式，丰富当地群众投资平遥旅游业方式。群众个人资金有限，在无力单独开发旅游项目条件下，多种形式为其参与投资提供了可能。加大对当地旅游就业和创业者培训力度，提高其从旅游业中获利能力。加大投资开放力度，积极推进经营城市。投资项目开放，引进外国资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府协调职能。改善投资环境，树立亲商富商理念......”。

9、“.....建立服务性诚信政府。搞好项目包装与招商资料准备，具体材料包括项目建议书商业计划书项目可行性研究报告项目策划及旅游目地规划具体合作意向各项优惠政策基本法律文件等。七附录汕头市统计局统计年鉴数据表年到年汕头市接待过夜游客人数及旅游收入表年份接待过夜游客人数旅游收入亿元年汕头市过夜游客分布表年份港澳游客台湾游客外护显得尤其重要。开发方案可在湿地保育区种植芦苇成为鸟类栖息地。通过芦苇年四季变化，形成了春看芦牙，夏观芦叶秋煮芦花冬思残芦意境，局部通过借景手法，可以形成芦苇问斜阳意境。通过意境打造发展湿地观光旅游业，可考虑建立婚纱摄影基地，吸引新人。区域可以增加些观鸟等科普知识旅游活动。不妨把它设置得更加休闲化以及人性化些，让游客可以亲身体验，在大自然力里探秘过程，设置些关卡障碍让游客自己寻访答案。流水蛙鸣鸟唱风声涛音，微风吹过芦苇叶之间摩擦发出沙沙声音交响乐，令人心旷神怡......”。